スルガ銀行ではシェアハウスと称した投資用不動産が話題になりました。

このコンテンツでは、スルガ銀行の不祥事（不正融資）問題事件について、わかりやすく解説しています。

不動産オーナーや投資を検討している人は、金融機関や不動産会社の実態を知ることでこれからの活動に役立てることができます。

シェアハウス管理10年以上の経験を生かし、プロの視点から契約の注意点や管理会社の選び方もお伝えします。

スルガ銀行の不正融資に関する最新情報は、下部の「関連ニュース」に掲載しています。

投資用不動産向け融資の不適切融資が１兆円以上（スルガ銀行）

スルガ銀行 不適切融資1兆円規模（日本経済新聞 2019.5.14）

スルガ銀行は、投資用不動産向け融資で総額1.8兆円の全件を対象にした不正行為の調査結果を正式に発表しました。（2019年5月15日）

借り入れ希望者の預金通帳や売買契約書の改ざん・偽造するなどの「不正行為」は、約5,500億円ありました。

また、このほかに不正が疑われる融資などを含めると不適切な融資は、全体の6割強を占める 1兆700億円（計）に達しています。

調査結果からは、融資額ベースで過半におよぶ借り手が自らの収入などを偽って融資を受けていた可能性が浮かぶ。

日本経済新聞（朝刊：2019年5月14日）

スルガ銀行の調査報告書より

このうち、かぼちゃの馬車などのシェアハウスと称した投資用不動産で不正案件・不正の疑いがある案件は、886件（約1,110億円）となっています。

案件の割合は、不正・不適切融資の全体（7,813件）の約11％にすぎません。

残りの不適切融資は「賃貸用のアパートやマンション」に対するものであり、実に全体の約９割に達しています。

つまり、10倍もの「賃貸用のアパート・マンション」に対する不正融資がまん延していたのが実態なのです。

中古アパート・マンション向け融資では入居率や家賃を記載した「レントロール」と呼ぶ入居実績賃料を改ざんし、入居率の高い優良な物件にみせかける不正行為もあったという。

日本経済新聞（朝刊：2019年5月14日）

（参考）日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44831680V10C19A5MM8000/

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44823590V10C19A5EE9000/?n_cid=SPTMG002

スルガ銀行による不適切融資（シェアハウスと称したものは約1割）

「かぼちゃの馬車」はシェアハウスとはいえない間取りでサラリーマン投資家に販売されていた

前述のとおり、スルガ銀行のシェアハウスと称した投資用不動産の不適切融資に該当していた案件は、全体の11％にすぎません。

逆に言えば、不適切融資は「賃貸用のアパートやマンション」が約９割とそのほとんどを占めています。

事件が明るみに出た発端はシェアハウス関係だったかもしれませんが、その実態の中心は「賃貸用のアパート・マンション」に対する不正融資でした。

破たんしたスマートデイズ社に代表される不適切融資は、オーナーに対する「家賃保証」がストップしたことにより発覚しました。

しかし、スマートデイズ等の物件をチェックしてみると、実は「シェアハウス」とはいえない物件であったことがわかりました。

筆者もスマートデイズの物件や間取りを確認したことがあります。

シェアハウスのプロの目から見て、「とてもシェアハウスとはいえない物件」でした。

「シェアハウスに似た建物」をつくり、サラリーマン投資家に高額で販売するための投資用不動産物件といえます。

詳しくは、下記のコンテンツで解説しています。

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2008年からシステム上で不正行為が把握できた

スルガ銀行のシステムでは2008年から不良情報を入力できるようになっていた

第三者委員会の調査報告書（77ページ）によると、スルガ銀行に2008年から導入されたシステムには「不良情報」を入力することができるようになっていました。

不動産業者などが行なった不正な情報などを自社内で共有できるようになっていたのです。

具体的には、「書類偽造」「顧客属性の偽り」「金額虚偽、物件瑕疵」「チャネル先所在不審」といったプルダウンメニューがありました。

この不良情報の登録については、スルガ銀行内で特段のルールが定められていませんでした。

そのため、不良行為をする不動産業者などの情報を正確に把握することができません。

この結果、銀行の担当者と不動産会社が連携し、融資の条件を形式的に満たすといった「不適切な手続き」をとるに至った可能性があります。

たとえば、借り入れ希望者（不動産投資家）の自己資金を多く見せるために不動産会社が一時的に資金を立て替えたり、預金通帳の金額を改ざんした可能性などが指摘されています。

第三者委員会の調査報告書より

（参考）
調査報告書　20180907_3.pdf (surugabank.co.jp)

シェアハウスも含めて収益不動産の購入・融資は慎重に

金融機関の不正融資は自社のノルマ・不動産会社との連携により起こる

完成済みのシェアハウスを含め、投資目的の収益物件を購入したり融資を受けたりする際には、買い手も慎重な行動が求められます。

不動産会社の不正行為や金融機関の不適切融資が起こる原因は、不動産は高額なため購入には金融機関による借り入れ（融資）が不可欠なことが関係しています。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

金融機関の不正行為に注意する

投資用不動産の関係者が利益をあげるには、金融機関からスムーズに融資を受けられるようにして不動産の購入者との契約を成立させる必要があります。

そのため、場合によっては金融機関の担当者と不動産会社が連携し、融資の条件を形式的に満たすといった「不適切な手続き」をとる可能性があります。

たとえば、借り入れ希望者（不動産投資家）の自己資金を多く見せるために不動産会社が一時的に資金を立て替えたり、預金通帳の金額を改ざんした可能性などが指摘されています。

金融機関の融資を受ける際には、あなたの預金や通帳が不正に利用されていないかをよくチェックすることが重要です。

不動産会社や物件に注意する

スルガ銀行の例でもわかるように、不動産会社が金融機関の融資に関して不正を行なうケースがあります。

問題になった「かぼちゃの馬車」という物件は、もともと立地条件が悪く空室率も高くなっていました。

それにもかかわらず、不動産会社は周辺相場を大幅に上回る価格で物件（土地・建物）を販売して、大きな利益をあげていたのです。

物件を管理・運営する会社がオーナーへの家賃を高い金額で保証することで、収益物件としての「利回り」をつりあげていました。

物件を購入したオーナーは、投資の利回りばかりに目が行っていたのではないでしょうか。

実際に現地を見に行ったり家賃の相場（シェアハウスなど）を調べたりすれば、物件の価格や想定家賃の妥当性を認識することができたはずです。

このように、高額な投資不動産には様々な関係者の利害が絡む可能性があります。

不動産のオーナーや投資家は不動産販売や仲介などについても勉強して、不動産業界やその仕組みについても理解を深めることが重要です。

（参考）
アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！
平成30年3月27日 公表（平成30年10月26日 更新） 金融庁・消費者庁・国土交通省

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関連ニュース（スルガ銀行の不正融資 ：時系列）

スルガ銀行の関連ニュースをお伝えします

スルガ銀行に関する主なニュースを時系列でご紹介します。

スルガ銀行 中期経営計画（2019年11月）

スルガ銀行が発表した2025年度までの中期経営計画によると、22年度時点で投資用不動産向け融資の新規融資額を1,300億円に設定しています。

投資用向け不動産融資を引き続き柱にしつつも、会社員から富裕層への融資に切り替えていく計画とのことです。

多くの不適切融資や不正行為があったので計画の内容は当然とも言えますが、一般の個人や会社員への融資は厳しくなりそうです。

参考（日本経済新聞）

スルガ銀行「投資用不動産ローン」再開（2020年1月）

スルガ銀行は、2019年末より「投資用不動産ローン」の融資営業を再開していたようです。

融資基準を他の地方銀行や信用金庫並みに厳しくしているとのこと。（投資家の属性と物件）

ある程度の年収や資産を持っている人や、「検査済み証」のある物件を対象としています。

その結果、金利は不祥事前の４％台から２％前後に引き下がったという情報もあります。

しかし、このような戦略は他の金融機関と競合することとなります。（レッドオーシャン）

一方、スルガ銀行には他行にない優位性もあると言われています。それは、融資期間の長さです。

たとえば、他行では15年とされるものが25年間の提示を受けるケースもあるようです。

スルガ銀行がかぼちゃの馬車などの借金帳消しへ【第1次】（2020年3月）

スルガ銀行がかぼちゃの馬車の物件オーナーらに不正な融資を行っていた問題。

被害を訴えるおよそ260人のオーナーと銀行との間で調停が成立する見通しとなり、オーナーが抱える合わせて440億円のローンが解消されることになりました。

被害を訴える所有者（オーナー）側とスルガ銀行が裁判所の勧告を受け入れ、調停が成立する見通しになったようです。

他の所有者についても希望者には同様の措置をとるとのこと。

まずスルガ銀行がオーナーが所有する物件の貸出債権を投資ファンドとみられる第三者に売却。

オーナーはこの第三者に土地と建物を物納（代物弁済）すれば、借金が帳消しになります。

所有者（オーナー）には債務免除益が発生しますが、非課税扱いになる見通しとのことです。

 

筆者が独自に調べてみたところ代物弁済を受ける「第三者」とは、プライムワンという特定目的会社のようです。

 

プライムワン特定目的会社に代物弁済されている（実際の登記情報）

 

基本データ（プライムワン特定目的会社）

スルガ銀行のアパート・マンション案件の不正融資でも家主が団体交渉（2020年7月）

解決スキームは、2020年3月に発表した1回目の代物弁済と同じ。

1億3000万円の借入金がある場合、うち6000万円をファンドなどに代物弁済し、残りの7000万円は「解決金」とみなし、スルガ銀行からオーナーに支払う仕組みとなっています。

スルガ銀行の不正融資問題にかかわるオーナーは、約700人程度残ると推測されています。

しかし、次の第3次調停申し立てで最後になる可能性が高くなりました。

スルガ銀行が、融資債権の一括譲渡の調停申し立て、その他投資用不動産融資を含む元本一部カットの申し立て・合意書締結を8月末までとする旨をホームページで発表しているのです。

2018 年10 月金融庁からの行政処分を受け、同年11 月に公表した業務改善計画に基づき当社の不適切な行為により損害を被られたお客さまに対して、融資債権の一括譲渡や融資に関する元本一部カットの手続きを近々終了する予定とのこと。

該当する人には、必要な手続を2021年8月末までに行うように要請しています。

手続きをしないとスルガ銀行がその後の対応をしないと注意を呼びかけています。

 

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「スルガ銀行不正融資被害弁護団」結成　アパマン融資、４０００億被害（2021年5月）

かぼちゃの馬車 不正融資「最後の調停」弁護団が申し立て【第3次】（2021年9月）

経済プライム（毎日新聞系メディア）によると、「かぼちゃの馬車」をめぐるスルガ銀行の不正融資問題で、被害救済弁護団が8月31日記者会見し、購入者409人について東京地裁に民事調停を申し立てたと発表しました。

今回の調停申し立ては第3次。弁護団は今回で調停申し立てを終了する考えを明らかにしています。

かぼちゃの馬車の不正融資に関しては2019年秋に第1次の調停が始まりました。

調停のなかでスルガ銀行は全面的に不法行為を認め、購入者が物件を手放す代わりに借金を免除する解決策で20年3月に弁護団と合意。

その後、第2次調停も行われ、同様の内容で決着していました。

第3次調停も、2021年3月をメドに同じ内容で解決し手続きを終える見通しです。

購入者951人が「借金免除」　

第1次調停は257人、第2次調停は285人で、第3次は409人。合わせると全体で951人に。

調停にかけられたかぼちゃの馬車の物件総数は1218棟、融資総額は1532億円。

購入者の4人に3人が、民事調停を通じて借金を免除されることになるといいます。　

一方、購入者のうち弁護団の調停を通じて借金免除を受けないのは約300人。

弁護団によると、このうち約100人は、別の弁護士が調停申し立てを模索しているとの情報があるとのこと。

残る約200人についても詳細は判明していませんが、このなかには借金が返済できない事態に直面して自己破産した人が相当数含まれるとみられています。

アパート融資でも賠償請求 スルガ銀行に弁護団 805億円（2021年9月）

スルガ銀行による投資用不動産への不正融資を巡り、新たな損害賠償が請求されます。（日本経済新聞）

スルガ銀から融資を受けた物件所有者の代理人弁護団は8月31日（2021年）、審査書類の改ざんなどがあったアパート・マンション向け融資について賠償請求したと表明しました。

申し立てたオーナーは 336人。（東京在住の 123人ほか）

融資総額は805億8417万円。（家主１人あたり約2億4000万円）

返済能力以上の融資や、実勢に見合わない高い価格での物件購入などで損失を受けたと主張しています。

これまでの損害賠償は「かぼちゃの馬車」等の投資物件を対象としており、スルガ銀と弁護団で結んだ調停に基づき、合計951人の約1500億円の融資で賠償を申し立てています。

被害実態が明らかになるにつれて、弁護団はより幅広いアパート・マンション融資でも不正を確認し、今回の請求に。（中古の1棟マンションやアパートが中心）

不正融資で購入されたとされる物件は、大阪府の103棟を筆頭に43都道府県で594棟とのこと。

具体的には、預金通帳に記載した預金額を改ざんして返済能力を大きくみせたり、不動産の売買契約書を偽装して購入する物件の価格を高く見せたりする不正行為があったと主張しています。

契約時に想定したより少ない家賃収入しか得られず、返済がかさんだことで生活が苦しくなった契約者が相次いでいるとのこと。

弁護団の団長を務める河合弘之弁護士は同日に開いた記者会見で「被害にあったほとんどの人たちが働き盛りであり、深刻な社会問題として訴えかけたい」と述べています。

スルガ銀行は、民事調停を申し立てていた「かぼちゃの馬車」の所有者404人の貸出債権（605億円）を新たに第三者に売却したと発表しました。（3月25日）

2020年3月、21年3月に続いて3回目。

4月以降にも同様の一括売却を予定していて、物納での借金帳消しを求めた債務者への対応は22年度の上半期中にも完了する見込みです。

「かぼちゃの馬車」がブランドを変えて運用開始（2022年4月）

この物件は、「かぼちゃの馬車」と建物内部はほとんど変わっていないと思われます。

建物内に部屋がずらっと並ぶ間取りであり、部屋の広さもほとんどが７平米（約３畳）。

共用の廊下に簡易的なキッチンがあるだけでリビング等はなく、この物件は一般的な「シェアハウス」とは言えません。

また、旧かぼちゃの馬車では女性専用シェアハウスとして運用されていましたが、TOKYO<β>では一部の物件を除き入居条件を「性別不問」としています。

さらに外国人の入居も可能とのこと。国籍は日本人65％、外国人35％。（2022年7月現在）

入居者が交流する共用部がほとんどない建物で、男女や外国人との共同生活を行うことは、思わぬトラブルの可能性が高まります。

入居希望者は物件の見学を必ず行い、仮住まいとはいえ自分の生活イメージをしっかりと確認することが重要です。

かぼちゃの馬車の酷過ぎる間取り - (fc2.com)

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スルガ銀不正融資の今（2022年5月）

スルガ銀行の2022年3月期決算記者会見が5月13日に行われました。

「かぼちゃの馬車」をめぐる不正融資で、「被害弁護団」に委託した購入者946人と借金帳消しで最終合意してから初の会見。

借金帳消しは総額1485億円、物件数は1213棟。

会見の中で嵯峨社長は、被害弁護団とは別に、他の弁護士に委託した購入者がいると指摘し、22年度上半期中の集団和解を目指していることを明らかにしています。

よくある質問（FAQ）

よくある質問（Q&A）

まとめ（スルガ銀行の不正融資）

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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2018年に「かぼちゃの馬車」という賃貸物件の問題やスルガ銀行の不祥事が話題になりました。

シェアハウスと称して投資家に販売されていたため、シェアハウスに対する世間のイメージが悪くなってしまいました。

しかし、かぼちゃの馬車という物件を調べてみると、とても「シェアハウスとはいえない作りの物件」であることがわかったのです。

つまり、「シェアハウスという業態」が悪いのではなく、シェアハウスの名前を悪用して投資家を募り、投資物件として次から次へと建設・販売していたことに問題があるのです。

シェアハウスのプロが見れば、「かぼちゃの馬車」はシェアハウスとはいえない物件だとわかります。

本当のシェアハウスとは、入居者同士が交流して助け合って生活する、建物と仕組みが整ったものなのです。

現在も真面目に運営しているシェアハウスや会社はたくさんあります。その結果、きちんと利益を得ているオーナーも大勢います。

オーナー、管理会社、入居者の三者が、しっかりと満足できるシェアハウスは数多くあるのです。

こういったことは報道されないので知らない方が多いと思います。

このコンテンツでは、「かぼちゃの馬車」の問題の本質を解説しています。

本当のシェアハウスがどういうものかを知ることで、シェアハウスがビジネスとして健全に成立していることを理解することができます。

メディアの情報だけに左右されず、「実際に運営している生の声」にも注目してください。

2007年から実際にシェアハウスを運営している筆者が、プロの目から見た情報をお伝えします。

「かぼちゃの馬車」がシェアハウスとはいえない理由

筆者は、2007年からシェアハウスの運営に携わっています。

その私から見て、スマートデイズ社が運営していた女性専用の「かぼちゃの馬車」という物件はシェアハウスとは言えません。

その理由をプロの立場から解説します。

シェアハウスに見せかけた建物・間取り

かぼちゃの馬車の物件には、入居者同士が交流する「リビング・ダイニング」がありません。

キッチンはありますが、共用廊下の隅に簡素なものが設置されているだけです。（詳細は間取り図を参照）

基本的には、建物の中に個室がずらっと並んでいる間取りになっているのです。

共用リビングがないため入居者が交流できず、シェアハウスとはいえない間取り（クリックで拡大）

かぼちゃの馬車（女性専用）の間取りでは共用部が極端に少なく、個室の数だけが目立つものになっています。

上記に示した図の例だと、若い女性が１４人（満室時）で暮らしているにもかかわらず、リビングもダイニングもありません。

廊下の隅に小さなキッチンが設置してあるだけです。

これでは入居者が生活しづらいですし、シェアハウスの魅力である「交流」も起こりにくくなります。

（かぼちゃの馬車を投資物件として企画していた会社は、個室の数を増やして家賃収入を増やすことで高利回りにして投資家に販売していたと思われます。）

かぼちゃの馬車の酷過ぎる間取り  (fc2.com)

「かぼちゃの馬車」の物件はほとんどが新築だったため、現在も活用されている建物が多くあります。

「シェアハウス」と称して運営されているものもありますので、引き続き注意が必要です。

三好不動産が「かぼちゃの馬車」再生 - 産経ニュース (sankei.com)

シェアハウスの一番の魅力である「交流」がない

かぼちゃの馬車のような間取りの建物で共同生活を行なったらどうなるでしょうか。

たとえば、廊下にあるキッチンで食事を作っても自分の部屋で食べるしかありません。

夕食を作ってみんなで食べたり、飲み会やパーティーをしたりする場所がないのです。

一緒にテレビをみたり、おしゃべりをしたりすることもできません。

リビングやダイニングがないため、シェアハウスの最大の魅力である「入居者同士の交流」がなくなってしまいます。

これでは、学校や仕事から帰って寝るだけのハウスです。

せっかく同年代の人達と共同生活をしているにもかかわらず、ゆっくりと話をする場所がないのです。

住人同士のコミュニケーションが不足し、トラブルが起こりやすくなる可能性もあります。

これは、シェアハウスの入居者にとっては住みにくい物件であることは間違いありません。

住みにくさを感じれば入居者は簡単に退去してしまいます。

そうなるとオーナーや管理会社は、想定していた家賃を長期的に得ることは難しくなります。

当然ですが、入居者あってのシェアハウスです。ユーザーが満足しないものは需要がないのです。

かぼちゃの馬車は、賃貸経営の面からも「シェアハウス」の要件を満たしていなかったのです。

シェアハウスの交流の魅力については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

「かぼちゃの馬車」がブランドを変えて運用開始（2022年6月）

この物件は、「かぼちゃの馬車」と建物内部はほとんど変わっていないと思われます。

建物内に部屋がずらっと並ぶ間取りであり、部屋の広さもほとんどが７平米（約３畳）。

共用の廊下に簡易的なキッチンがあるだけでリビング等はなく、この物件は一般的な「シェアハウス」とは言えません。

また、旧かぼちゃの馬車では女性専用シェアハウスとして運用されていましたが、TOKYO<β>では一部の物件を除き入居条件を「性別不問」としています。

さらに外国人の入居も可能とのこと。国籍は日本人65％、外国人35％。（2022年7月現在）

入居者が交流する共用部がほとんどない建物で、男女や外国人との共同生活を行うことは、思わぬトラブルの可能性が高まります。

入居希望者は物件の見学を必ず行い、仮住まいとはいえ自分の生活イメージをしっかりと確認することが重要です。

三好不動産がシェアハウス「かぼちゃの馬車」再生 - 産経ニュース (sankei.com)

「かぼちゃの馬車」から学ぶシェアハウス経営（３つの対策）

「かぼちゃの馬車」という物件から、不動産経営・投資の失敗事例を学ぶことができます。

どんなリスクがあったのか。リスクを最小限に抑えるにはどうしたらいいのか。

「３つの対策」を見ていきましょう。

自分の目でシェアハウス物件情報のチェックを行う

かぼちゃの馬車の物件は、土地を購入して新築の建物を建築する契約になっていたようです。

購入したのは、不動産投資に興味があるサラリーマンなどが多かったとされています。

賃貸経営の経験や知識がない人も多く、物件の販売会社によるセミナー等で勧誘されたようです。

驚くのは、建物が建築される前も後も「オーナーが現地を見学していない」ケースが多かったことです。

物件の企画・運営をしていた会社がオーナーに見せないようにしていたようですが、これは購入した不動産投資家のほうにも問題があるでしょう。

物件によっては１億円を超える投資を行うにもかかわらず、現地を見ない、建物のプランを見ない、竣工した建物を見学しない、家賃相場を見ない、というのは信じられません。

サブリース（建物一括借上げ）というオーナーに支払われる家賃が保証された契約だったこともありますが、それにしても驚くことばかりです。

おそらく、不動産投資家（事業家）としての自覚がなかった人も多かったのでしょう。

多額の借金をして不動産オーナーになるという意識がないと、自分の目で確かめることをしないで「業者の言いなり」になってしまう恐れがあります。

これから不動産経営・投資をする人にとっては、教訓として重要な示唆を得ることができると思います。

シェアハウスをあつかう不動産業者・金融機関にも注意する

不動産の販売業者（仲介業者）は、物件を投資家に売ることで仲介手数料を獲得します。（自社物件を除く）

どんなに集客・営業しても売れなければ全く利益になりません。

そのため自分たちの利益のためには、投資家に不利なことを平気でするようなことがあるので注意が必要です。

たとえば、オーナーの預金残高を不正に操作して、銀行の融資を得ていたケースが問題になっています。

また、建築内容や費用にも注意が必要です。

かぼちゃの馬車の建材仕様は廉価で、施工の内容も特に難しいものではありません。

それにもかかわらず、国土交通省の公表する平均建築単価とくらべて、著しく高額な価格で売却されていました。

物件購入に先立ち、建築費の妥当性については相場や公表された統計データを用い、少し調べれば容易に分かることなので慎重に判断したいところです。

「かぼちゃの馬車」に関連するトラブルでは、スルガ銀行の不正融資も問題になりました。

このように、不動産会社や金融機関が不正をすることもありますので、オーナーは融資の契約も慎重におこなう必要があります。

スルガ銀行の第三者委員会の報告によると、「かぼちゃの馬車」の物件を扱っていた販売会社は８０社以上にのぼるとのこと。

投資家やオーナーが不動産を購入する際には、物件の販売会社や金融機関は信頼できる企業なのか、しっかりと調べる必要があります。

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物件の「管理会社」にも注意する

物件の販売業者と管理会社が異なる場合には、管理会社が信頼できるかどうかチェックする必要があります。

管理会社が物件を借り上げて（サブリース）入居者に転貸し、オーナーに対して家賃保証をする契約の場合は管理会社からオーナーに毎月決まった家賃が支払われます。

管理会社からの入金が途絶えると、オーナーは金融機関への返済ができません。

「かぼちゃの馬車」ではこれが問題になり、自己破産などに追い込まれるオーナーが多く出ました。

サブリースの一般的な契約関係のイメージ（国土交通省）

よく調べず安易に「マスターリース契約」をするのは問題があります。

契約前にサブリース事業のメリット・デメリットや、そもそも家賃の金額が妥当かどうかといったことをしっかりと把握する必要があります。

不動産業者やサブリース業者は、基本的にメリットを強調することが多く、デメリットをしっかりと説明しないこともあります。

リスクが潜んでいないかどうかは、オーナーが自分で調べたり質問したりして把握するしかありません。

自分の投資内容を客観的に見たり、第三者にアドバイスがもらえたりするとリスクを軽減することが可能になります。

シェアハウス経営ついては、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

「シェアハウス」を正しく理解する

前述のとおり筆者は、2007年からシェアハウスの運営に携わっています。

その私から見て、スマートデイズ社が運営していた「かぼちゃの馬車」はシェアハウスとは言えません。

まずは、「シェアハウス」とはどういうものかを見ていきましょう。

本当のシェアハウスをきちんと知ることで、かぼちゃの馬車がシェアハウスではないという理由がはっきりとわかるようになります。

シェアハウスとは

シェアハウスは１つの建物で共同生活をする賃貸住宅の形態です

水回り・キッチン・リビングなどを共用して生活するのがシェアハウス

一般的にシェアハウスとは、一戸建てもしくは寮、社宅などの既存建物を水回りなどに手を加え、同じ建物内で共同生活をする賃貸物件のことを言います。（一昔前の「下宿」のような住まい方に近いものです。）

原則として、個室には水回り設備はありません。

個室の面積がそれほど広くない代わりに、トイレ・シャワー室・洗面所などの設備が共用部に設置されています。

家具や家電も揃っており、すぐに生活をスタートすることができます。

また、シェアハウスで最も特徴的なのは、外国人も含め様々な人と「交流」ができることです。

ひとつ屋根の下で協力して住むことで、いろいろな人と知り合い、毎日を楽しく暮らす大きな家族のような生活を提供しているのです。

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こんな物件は「シェアハウス」とは言えないので注意する

管理運営会社などがどんなにシェアハウスと謳（うた）っていても、下記のような物件はシェアハウスとは言えません。

「シェアハウス」という言葉にだまされないように注意しましょう。

今後のシェアハウス経営の見通し

今回のかぼちゃの馬車の問題の影響で、シェアハウスの運営は困難になってしまうのでしょうか。

私はそうは思いません。

その理由を実際にシェアハウスを運営している立場からお伝えします。

シェアハウスは、ポータルサイトや管理会社のサイトなどのインターネットを通じて、全国・海外から入居希望の問合せがあります。

アパートやマンションに比べて初期費用が低いため、住宅費をおさえたい若者に人気があります。

また、外国人を含めた様々な交流ができることも独自の魅力となっています。

シェアハウスは既存の物件を活用できるので、物件によってはリフォームなどの建築費を抑制しながら経営することも可能になります。

また建築基準法が2018年に改正され、築年数のたった物件や空き家・空きビルなどをシェアハウスとして活用できる可能性が高まりました。

筆者は2007年からシェアハウスに携わっており、１０年以上運営して着実に利益を得ているオーナーや物件も多くあります。

本来のシェアハウスの魅力を生かした物件であれば、今後も十分に運営が可能だと思っています。

シェアハウスについて疑問に思っている方や運営を考えている方には、メディアの情報だけで判断せずに現場の意見も含めた正しい知識を身に付けて欲しいと思います。

シェアハウスの将来性については下記のコンテンツでより詳しく解説しています。

まとめ

「かぼちゃの馬車」は、間取りや運営などがシェアハウスとはいえない物件でした。

ほとんどが新築の物件だったため、現在でも建物が活用されているものもあります。

シェアハウスに興味のあるオーナーや管理会社は、シェアハウスとはどのような特徴の物件なのかということを十分に理解し、経験と実績のある会社やパートナーに相談することが重要です。

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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不動産の取引において、テレビ会議等のＩＴを活用したオンラインによる重要事項説明（ＩＴ重説）が可能になっています。

国土交通省は、ＩＴ重説についてマニュアルを公開しています。

このコンテンツでは、国土交通省のマニュアルに沿って、「ＩＴ重説の方法や流れ」について解説。

トラブルを回避する観点から「実施することが望ましい対応等」（国土交通省）についても掲載しています。

また、ＩＴ重説の実施に当たって、必要な機器に関する説明や、円滑なＩＴ重説を実施するための参考例等も示しています。

不動産業者や宅地建物取引士などが適宜、必要な箇所を参照できるようにまとめています。

重要事項説明を受けることがある不動産オーナーにとっても、ＩＴ重説のポイントをおさえることができる内容にしています。

不動産書面の電子化（電磁的方法）については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

【不動産書面の電子化】国土交通省マニュアルを解説します（重要事項説明書・媒介契約書など）

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令和4年（2022年）5月18日より、宅地建物取引業法（施行規則の一部）が改正され、不動産取引時の「書面の電子化」が可能になりました。 たとえば、メールやダウンロード形式で書面の提供（電子書面）ができるようになっています。 これにより、ＩＴ重説と組み合わせることで、不動産の売買や賃貸契約の場面で...

ＩＴ重説（重要事項説明）とは

ＩＴ重説とは

テレビ会議等のＩＴを活用して行う重要事項説明を言います。

ＩＴ重説では、パソコンやテレビ、タブレット等の端末の画像を利用して、対面と同様に説明を受け、あるいは質問を行える環境が必要となります。

国土交通省における宅建業法の解釈及び運用の考え方を示している、「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」では、ＩＴ重説を対面による宅建業法第 35 条の重要事項説明と同様に取り扱うものとしています。

対面の重要事項説明と同様とみなすための４つの要件を定めています。

重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明 実施マニュアル（国土交通省）

ＩＴ重説の要件とは

IT重説　4つの要件

「機器トラブル等が解消しない場合のＩＴ重説の中止」も求められます（遵守すべき事項）

ＩＴ重説を行える不動産取引など

ＩＴ重説が認められているのは、賃貸契約及び売買契約の取引です。

宅地又は建物の取引の売買、交換もしくは売買の代理又は媒介、賃借の代理又は媒介について、ＩＴ重説を行うことができます。

また、不動産管理業では「管理受託契約」や「マスターリース契約」においても、ＩＴ重説が可能です。（2022年5月：国土交通省に確認済み。）

ＩＴ重説を行える宅建業者・取引士

ＩＴ重説に関する規定の要件を満たすことにより、すべての宅建業者・取引士がＩＴ重説を行うことができます。

事前の登録は不要です。

ＩＴ重説のメリットとは

ＩＴ重説には、いくつかのメリットがあります。
その例をご紹介します。

① 遠隔地に所在する顧客の移動や費用等の負担が減少する

例えば、遠方の大学に就学するため、大学の近くで下宿先を探した後に、時間の都合などで重要事項説明、契約締結の前に地元に帰られた場合、これまでは、重要事項説明を受けるために、遠方の宅建業者を再度訪問する必要がありました。

このため、重要事項説明にご子息、ご両親の同席が必要なときなどには、移動にかかる時間や交通費が負担となることが考えられました。

しかし、ＩＴ重説を利用することで、このような負担が生じることなく、重要事項説明を受けることができます。

また、列車や飛行機の移動時間を気にすることなく説明を受けることができます。

② 重要事項説明実施の日程調整の幅が広がる

顧客によっては、仕事で平日に十分な時間が取れない、あるいは長時間家を空けることが難しい場合があります。

このため、重要事項説明の日程調整に苦労するといったことがありますが、ＩＴ重説を利用することで、宅建業者の店舗等に行く余裕がない場合でも説明を受けることができるようになり、重要事項説明を行う日程を、より柔軟に調整できることが期待されます。

③ 顧客がリラックスした環境で重要事項説明を受けられる

顧客の中には、不動産取引に不慣れであり、宅建業者の店舗で説明を受ける際に緊張してしまう場合があります。

また、重要事項説明には、不慣れな専門用語が含まれている場合もあり、説明内容を十分に理解できないこともあります。

しかし、ＩＴ重説を利用することで、このような顧客でも自宅等のリラックスできる環境で重要事項説明を受けることができます。

さらに、送付された重要事項説明書を事前に読むことにより顧客が必要な質問の準備ができるようになる等、重要事項説明の理解が深まることが期待されます。

④ 来店が難しい場合でも契約者本人に対して説明ができる

例えば、契約者となる方が、重要事項説明を受けることはできるものの、怪我や感染症の流行等により外出するのが難しい場合があります。

このような場合、代理の方が、店舗を訪問して重要事項説明を受ける等の対応が生じることになります。

しかし、ＩＴ重説を利用することで、外出が難しい顧客に対しても直接説明することができます。

そのため、契約者となる本人に対して、より確実に説明の内容を伝えることができます。

ＩＴ重説の５ステップ

国土交通省のマニュアルでは、ＩＴ重説の「遵守すべき事項」を定めています。

５つの事項にわかれていて、これに沿ってＩＴ重説を実施する必要があります。

国土交通省は、必ず対応すべきである「遵守すべき事項」、契約当事者間でのトラブル防止の観点から可能な限り対応すべきである「留意すべき事項」を示しています。

以下、これに沿って解説していきます。

ＩＴ環境 および 意向の確認（ステップ１）

ＩＴ重説の実施については、「その内容を十分に理解できる程度に、映像を視認でき、かつ、音声を聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること」を規定しています。

そのため、ＩＴ重説の実施に当たっては、これらの要件を満たす機器やサービスを利用する必要があります。

具体的なＩＴ機器やサービスに関する仕様等は定めていませんが、「ＩＴ重説で求められるやり取りが十分可能なものを用意すること」が必要です。

そのため、以下に示す内容等を踏まえた機器の選択を行うことになります。

ＩＴ重説で必要とされるＩＴ環境

ＩＴ重説で必要とされるＩＴ環境については、一定の機能を有していることが求められます。

• 機器について
• インターネット回線について
• ソフトウェア等について

ここではその具体的な考え方について、国土交通省のマニュアルの内容を紹介します。

機器について

ＩＴ重説で用いられるテレビ会議等については、事業所等に設置されたテレビ会議システム、パソコン、タブレット端末を利用したテレビ会議等、様々な方法によることが想定されます。

求められる機能を満たすため、ＩＴ重説に使用する機器は少なくとも以下の点に留意する必要があります。

• 端末
• 画面
• カメラ
• マイク
• 音響機器

● 端末

ＩＴ重説を実施する端末（パソコン、タブレット端末、スマートフォン 等）や使用するＯＳ（Windows10等）の種類については、特定のものである必要はありません。

自社がすでに利用しているものでも可能です。

なお、テレビ会議システムが利用できる環境であれば、例えば、テレビに必要な装置を付けて利用することも可能です。

また、ＩＴ重説ではインターネットに接続して利用することが多いため、セキュリティを確保する必要があります。

この観点から、ＯＳについてもその提供事業者(ベンダー)が、セキュリティのサポートを行っているものを利用することが求められます。

● 画面

ＩＴ重説において使用するディスプレイ等の画面については、大きさや 機能、解像度等について一定の性能が必要となります。

説明の相手方の画面についてみると、宅建士証を確認できることが必要です。

宅建士証に記載されている文字が確認できる程度の大きさや、拡大機能、解像度等が必要です。

次に、画面上で見取り図等の図面を提示して説明することが必要な場合には、説明の相手方の画面で、これらの資料を視認できるだけのディスプレイの大きさや解像度が求められ
ます。

逆に言えば、説明の相手方が画面の小さいスマートフォン等を利用している場合には、説明の相手方の画面に図面を表示して説明することは馴染まないといえます（この場合、図
面を事前送付する等の対応が考えられます。）。

宅建士側の画面については、宅建士自身がＩＴ重説の最中に、自らがどのように説明の相手方側に映っているか確認できるよう、ワイプ画面で宅建士の映像も表示されることが有
効です（図３）。

そのため、「ワイプ画面の映像が視認できる程度の解像度」があることが望ましいと考えられます。

国土交通省のマニュアルより

〔 重要事項説明書を電磁的方法により提供する場合 〕
「重要事項説明書」を電磁的方法により提供し、電子書面でＩＴ重説を実施する場合、説明の相手方の画面において、電子書面と説明中の宅建士の画像が同時に閲覧可能であることが必要となります。

なお、説明の相手方が利用する端末やソフトウェアにより、電子書面と説明中の宅建士の画像を同一画面に表示させることが困難な場合には、あらかじめ、以下いずれかのような対応を説明の相手方へ依頼する必要があります。

• 電子書面を表示させる端末と、ＩＴ重説に用いる端末の２台を用意すること。
  
• 電子書面を出力して、書面（紙）を用意すること。

また、電子書面を閲覧する端末については、電子書面の見やすい端末を利用するよう、説明の相手方に推奨することが望ましいと考えられます。

● カメラ

ＩＴ重説に際してカメラが重要となるのは、宅建士側で宅建士証や説明に要する図面等を表示するためです。

したがって、特に宅建士側のカメラについては、十分な性能（解像度等）を有する必要があります。

説明の相手方が宅建士証の画像を視認し、「宅建士本人」であることの確認を求めています。

例えば、図４、図５（下記）は、宅建士証の画像を異なるカメラで写したものです。

カメラの性能によっては、宅建士証の氏名等が十分視認できないこともあります。

したがって、ＩＴ重説の実施に先立ち、宅建士証の画像が説明の相手方側で十分視認できる程度に鮮明に映っているか、確認することが必要です。

国土交通省のマニュアルより

また、重要事項説明において図表等の提示を行う必要がある場合には、「説明に必要な図表等の提示を行えるだけの視野角」を有する必要があり、どのように説明の相手方の画面に映し出されているのかを確認することが求められます。

● マイク

ＩＴ重説において使用するマイクについては、宅建士及び説明の相手方の音声の内容を判別するのに十分な性能を有する必要があります。

スマートフォンやタブレット端末に内蔵されているマイクを用いる場合には、マイク自体には問題はないと考えられます。

ただし、日頃、タブレット端末を通話に使っていない場合には、「マイクの設定」がされていないため、音声が出ないというケースがありますので注意してください。

また、外部接続のマイクについては、きちんと接続されて音声が相手方の端末で出力されるか、事前に確認することが重要です。

● 音響機器

ＩＴ重説において使用する音響機器については、スピーカーやマイクとヘッドホンが一体化している「ヘッドセット等」の利用も想定されます。

端末に内蔵・付属しているものや市販されているもので通常は問題ありませんが、説明や質問等の内容が判別できる十分な性能を有する必要があります。

インターネット回線について

ＩＴ重説において使用するインターネット回線については、高速大容量通信が可能な回線が想定されますが、これらのインターネット回線の品質等については下記の要件（※）を満たす必要があります。

通常、インターネットサービス事業者が提供する回線は、インターネットを利用したテレビ会議に対応できる通信速度・通信容量を満たしています。

ＩＴ重説に際しては、利用している回線がそのまま利用できるか、回線の状況を確認することが重要です。

また、移動体通信を利用する場合には、地域、ロケーション、雑踏等の状況によって回線の速度が維持できない場合もあるため、留意する必要があります。

（※）ＩＴ重説において用いるインターネット回線の条件
・宅建士及び説明の相手方が動画及び音声を一体的な一連のものとして送受信できること。
（例えば、静止画の状態が数秒続くことが連続することが生じない等）
・解釈運用通知で示す内容を満たす品質を有する動画の送受信ができること。
・上記に示す品質が、重要事項説明の開始から終了の間、継続して維持できること。

ソフトウェア等について

ＩＴ重説を実施する場合に、テレビ会議等の機能を持つソフトウェアやサービスを利用することが必要となります。

テレビ会議等のサービスは、大きく３つのパターンが挙げられます。

• インスタントメッセンジャー型
• テレビ会議サービス型
• テレビ電話サービス型

インスタントメッセンジャー型とは、個人が利用するインスタントメッセンジャー（メッセージングアプリ）にビデオ動画機能が付加されて、これを利用するタイプです。（※）
（※）宅建士及び説明の相手方の双方が当該サービス利用のためのアカウントを取得する必要があります。

インターネットに接続した者同士で、チャットやファイルのやりとりができるソフトウェア。

同じソフトを利用している相手方がインターネットに接続しているかどうかがわかり、リアルタイムにメッセージを送ることができます。

テレビ会議サービス型とは、いわゆるクラウドサービスとして提供されるサービスを宅建業者が契約し、これを利用してＩＴ重説を行うものです。

説明の相手方は、アカウントの取得は不要です。

テレビ電話サービス型とは、キャリア等（電話会社等）が提供するテレビ電話サービスを利用するものです。

最も簡単に利用できる反面、機能も最も限定されます。

いずれのサービスを利用する場合でも「双方向でやりとりできるＩＴ環境」において実施する必要があります。

また、録画･録音をしようとする場合には、併せてこれらのサービスが録画・録音対応しているのか等についても確認する必要があります。

説明の相手方のＩＴ環境の事前確認

説明の相手方から、重要事項説明をＩＴ重説で実施することについての希望があった場合に、説明の相手方におけるＩＴ環境が、前述のＩＴ重説の実施に当たって求められるＩＴ環境に示す内容を満たすものであるかを、事前に確認すべきだと考えられます。（下記の表）

利用するソフトウェアによっては、ＯＳ（Windows10等）やブラウザ（Microsoft Edge等）の種類やバージョンに適合していない場合があるため、事前にこのような内容を確認すべきだと考えられます。

※ＩＥ（インターネットエクスプローラー）は、2022年6月にサポートが終了しているので注意が必要です。

説明の相手方のＩＴ環境についての確認項目・内容

説明の相手方への「意向」の確認

ＩＴ重説を実施するためには、ＩＴ重説を実施することについて、説明の相手方へ意向確認を行い、「承諾」を得る必要があります。

説明の相手方への意向の確認手法については、特に制約はありませんが、トラブル防止の観点から書面又は電子メール等の記録として残る方法で行うことが望ましいと考えられます。

なお、説明の相手方に対して、事前に重要事項説明に要する時間や進め方等を通知することにより、説明の相手方がＩＴ重説を選択する際の判断材料となり、トラブルの防止に資すると考えられます。

併せて、ＩＴ重説の実施に際して留意すべき点等を、事前に説明の相手方に対して伝えることにより、事後のトラブルの抑制に寄与することが期待されます。

重要事項説明書の事前送付（ステップ２）

説明に用いる資料に資料番号を付けるなど、参照しやすいようにすることで、スムーズなＩＴ重説を実施することができます。

作成する重要事項説明書は、マークや資料番号、ページを付したり、付箋やマーカーなどで強調したり、特に確認すべき箇所を別途わかりやすいように示すなどの工夫を行うことが望ましいと考えられます。

なお、説明の相手方が不動産取引に不慣れな場合があることから、重要事項説明の全体像を把握しやすくするため、重要事項説明書の目次や全体像を示す資料をあらかじめ説明の相手方に交付することにより、理解を深めてもらうことができます。

電子書面などによる重要事項説明書の提供については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

【不動産書面の電子化】国土交通省マニュアルを解説します（重要事項説明書・媒介契約書など）

2022.5.16

令和4年（2022年）5月18日より、宅地建物取引業法（施行規則の一部）が改正され、不動産取引時の「書面の電子化」が可能になりました。 たとえば、メールやダウンロード形式で書面の提供（電子書面）ができるようになっています。 これにより、ＩＴ重説と組み合わせることで、不動産の売買や賃貸契約の場面で...

重要事項説明の内容を説明の相手方が十分理解できるようにするため、説明の相手方に事前に重要事項説明書を読んでおくことを推奨するとともに、重要事項説明書の送付から「一定期間の後」に、ＩＴ重説を実施することが望ましいと考えられます。

重要事項説明書の交付を電子書面にておこなう際の主な注意点は二つ。

・電子書類の改ざん防止

・重説と契約を行う順番を法律に則して行うこと

宅建業法の改正規定においては、35条書面・37条書面において、法的な有効性を持つために「電子署名」か「タイムスタンプ」を必須としています。

現状では、不動産会社が電子契約(電子書面交付含む)を行う際は、「電子署名機能付きの電子契約サービス」を利用することになります。

紙の契約書と同様に「重説から契約までの手続きの順序を厳守する」ことにも注意が必要です。

電子契約サービスを利用した際、不動産会社は顧客に対し、データで35条書面と37条書面の一括送信も可能に。

この時、顧客が「重説を受ける前に契約書に電子署名してしまう」と宅建業法違反になります。

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ＩＴ重説の実施前にＩＴ環境が整っていることの確認（ステップ３）

ＩＴ重説の開始前に、説明の相手方が重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること、ＩＴ重説を実施するためのＩＴ環境が整っているか、を確認する必要があります。

宅建士は、ＩＴ重説を行うに際して、下記の確認を行う必要があります。

• 相手方の映像や音声を宅建士側の端末で確認できること
• 宅建士側の映像や音声を説明の相手方の端末で確認できること
• 説明の相手方に事前に送付している重要事項説明書及び添付書類が、説明の相手方の手元にあること

端末の表示状況に関して確認すべき具体的な事項（国土交通省のマニュアルより）

双方の端末が接続していることを確認するためには、あらかじめ、接続の時間を事前に協議して決めておきます。

また、映像の視認又は音声の聞き取りができない状況が生じた場合の連絡手段として、電話やインスタントメッセンジャー等、「ＩＴ重説に用いるソフトウェア以外での連絡手段」も確保しておくことが重要です。

宅地建物取引士によるＩＴを活用した重要事項説明（ステップ４）

宅建士は説明の相手方が「宅建士証を視認できたこと」を確認する必要があります。

これは、宅建士ではない者が重要事項説明をすること、あるいは宅建士の名義貸しをすることを防止する観点で必要なものです。

宅建士は宅建士証を表示させた後、説明の相手方側に表示されている宅建士証の氏名を読み上げてもらうこと等により、説明の相手方が視認できていることを確認します。

宅建士は説明の相手方に対して、自身の宅建士証をカメラにかざし、その内容を説明の相手方側の画面上で確認してもらうことになります。

そのため、説明の相手方は、少なくとも画面に表示される宅建士証に記載されている宅建士の氏名等の文字を読むことができるほか、宅建士の画面上の顔と宅建士証の写真の顔と比べて同一人物であることが確認できる必要があります。

宅建士証の提示に当たり、個人情報保護の観点から、宅建士証の住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えありません。

ただし、シールは容易に剥がすことが可能なものとし、宅建士証を破損しないよう注意してください。

宅建士証についての確認内容（国土交通省のマニュアルより）

宅建士証の確認の具体的な流れ（クリックで拡大）

国土交通省のマニュアルより

重要事項説明書の確認すべき箇所をわかりやすいように示すことに加え、実際に説明を行う際には、宅建士が説明している箇所を画面上でも確認できるよう、「画面共有機能」を用いることが望ましいと考えられます。

ＩＴ重説の実施状況について、録画･録音により記録を残すことは、トラブルが発生したときの解決手段として有効と考えられます。

他方、重要事項説明には、宅建士や説明の相手方の個人情報のほか、売主や貸主等の個人情報が含まれている場合があります。

また、ＩＴ重説の実施の記録については、断片的に記録されたり、編集されたりすることによって、本来実施された内容と異なる記録が残るケースも想定されます。

そのため、以下のような対応で録画･録音を行うことが適切であると考えられます。

• ＩＴ重説の実施中の状況について、録画･録音をする場合には、利用目的を可能な限り明らかにして、宅建業者と説明の相手方の双方了解のもとで行う。
• 重要事項説明の実施途中で、録画･録音をすることが不適切であると判断される情報が含まれる場合（例えば、説明の関係者の機微情報等が含まれる場合等）については、適宜、録画･録音を中断する旨を説明の相手方にも伝え、必要に応じて録画・録音の再開を行う。
• 宅建業者が録画･録音により記録を残す場合、説明の相手方の求めに応じて、その複製を提供する。

なお、宅建業者が取得した録画･録音記録については、個人情報の保護に関する法律（個人情報保護法）に則った管理が必要となり、ＩＴ重説以外で取得した個人情報と併せて、適切な管理を行うことが求められます。

〔 録画・録音記録を保存する場合の情報管理等 〕

ＩＴ重説の実施によって得た情報の中には説明の相手方等の個人情報が含まれるため、適切に管理する必要があります。

なお、個人情報の取扱いは、「個人情報保護法」・「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」等に基づく必要があります。

特に、録画・録音記録を保存した場合、当該録画・録音記録は、個人データ（※）に当たる可能性があることから、「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」の別添「講ずべき安全管理措置の内容」を踏まえた管理をする必要があります。

（※）
個人情報保護法 第２条第４項 による個人情報データベース等を構成する個人情報を指します。
録画・録音記録が、個人情報保護法 第２条第７項 による保有個人データに当たる場合には、同法第 28 条に基づき、本人（個人情報によって識別される特定の個人）からの開示請求に応じる必要があることに注意が必要です。

また、テレビ会議システムによっては、テレビ会議システムのサービスを提供するサービス事業者が、独自に「プライバシーポリシー等」を定めている場合がありますので、このような場合にも、説明の相手方から、当該プライバシーポリシーについて同意を得ることが必要となります。

宅建業者が、説明の相手方から、個人情報の利用目的等に関する同意の取得、またはこれに関連する通知・公表等を行っている場合、その効果は「説明の相手方のみ」に生じます。

そこで、ＩＴ重説を実施している際に、「予定された説明の相手方以外の方」が同席等により参加した場合には、その方についても同様に、利用目的等に関する同意の取得や公表等の内容の確認をしてもらうことが求められます。

取得した録画・録音記録については、宅建業者が行う個人情報の管理と同様に扱うことになります。

したがって、保存期間についても、原則として他の顧客情報と同様に対応することになります。

ただし、録画・録音記録を取得する趣旨が、説明の相手方とのトラブル回避が目的である場合には、録画・録音記録を廃棄することで、説明の相手方が不測の損害を被らないよう、留意する必要があります。

なお、録画・録音に関しては、宅建士の承諾を得ないで、説明の相手方が一方的に録画・録音するケースもあります。

説明の相手方が、録画・録音記録の取得を希望する場合であっても、宅建士や売主及び貸主等の個人情報が含まれている場合があるため、「その同意を得ないで録画・録音することは適切ではない旨の説明」をすることが適当と考えられます。

電子署名の法律にも注意

電子契約を利用する際のリスク対策として、契約者の本人確認をする「2要素認証」を採用すべきとの声もあります。

裁判の際にも証拠として「本人確認」を行ったことが法的に認められやすくなります。

2要素認証の必要性については、法務省が2020年9月に発表した「電子署名法第3条」にて定められています。

不動産業界以外での電子契約時には、2要素認証が行われることが当たり前に。

不動産会社やサービス提供企業は、法務省の電子署名関連の法律にも目を通す必要性があるといえます。

ＩＴ重説を実施している途中で、何らかの理由で映像の視認や音声の聞き取りに支障が生じた場合には、宅建士はＩＴ重説を「中断」し、その支障となっている原因を把握して、支障がない状況にしてから、ＩＴ重説を「再開」する必要があります。

例えば、ＩＴ重説に利用する通信環境によっては、必ずしも通信速度等が安定しないことがあります。

このような場合には、音声や画像の乱れ、通信の途絶が生じることにつながります。

そのため、電波の入りやすいところに移動する、通信網を固定系のものに変更する等の措置を試みて問題の解消を図り、その上でＩＴ重説を再開する必要があります。

なお、ＩＴ重説を中断した場合、当事者の希望により、残りの部分を「対面による重要事項説明」に切り替える対応も可能です。

機器トラブル等が解消しない場合のＩＴ重説の中止（ステップ５）

ＩＴ重説を「中断」した場合には、支障がない状況にしてから、ＩＴ重説を再開することとなりますが、原因の把握等ができず、原因の解消が困難な場合は、ＩＴ重説を「中止」する必要があります。

なお、ＩＴ重説の実施過程で、説明の相手方の意向の変更により「拒否する旨の申出」があった場合にも、ＩＴ重説を中止する必要があります。

ＩＴ重説を中止した場合には、当事者の希望により、ＩＴ重説で実施することができなかった残りの部分のみを「対面による重要事項説明」に切り替える対応も可能です。

ＩＴ重説を円滑に実施するための具体的な手順・工夫・事例など

円滑に行うための手順や工夫事例を紹介します

国土交通省のマニュアルに記載した「遵守すべき事項」や、トラブルの防止を図るための「留意すべき事項」に基づいて、宅建業者は適正に取引に係るＩＴ重説を実施していくことが必要です。

ここでは、ＩＴ重説を円滑に行うために行われた工夫や対応事例を中心にご紹介します。

ＩＴ重説の実施に関する工夫

① 実施時の工夫

ＩＴ重説では、取引士の目の前の顧客ではなく、画面上の顧客に説明することから、普段どおりに話すことが難しいというケースが見られます。

目の前に顧客がいない場合には、普段とは話すスピードが異なってしまい、顧客がスピーカーからの音声がうまく聞き取れないこともあります。

そのため、例えば、下記のような「相手方の理解度を高める工夫」が考えられます。

• 説明した内容が理解されているかを確認するために、対面での重説よりも理解状況の確認を丁寧に行う
• 説明の内容が相手方に伝わりやすいようにするために、対面での重説よりもゆっくり説明する
• お互いの音声が聞き取りやすいよう、静かな環境でＩＴ重説を実施する

② 説明資料の工夫

説明に用いる資料に「資料番号」を付ける等参照しやすいようにすることで、スムーズなＩＴ重説を実施することができます。

特に売買に用いる資料の場合には、説明に多くの資料を用いることがありますので、説明対象となる資料及びその個所がわかりやすくすることが重要です。

例えば、説明を行う資料について、説明の相手方と意思の疎通が図りやすいように、マークや番号を入れる、特に確認すべき箇所をわかりやすいように示すため、付箋やマーカーなどで強調する、といった工夫が考えられます。

③ 社内研修の実施

取引士が初めてＩＴ重説を行う場合、スムーズな説明ができなかったり、慣れない機器の取扱い等から不測のトラブルが生じたりするケースも想定されます。

そのため、事前に社内研修(家族内等も含む)を行うことで、ＩＴ重説の実施がスムーズに行われるよう工夫がされています。

例えば、下記のような取り組みが効果的です。

• ＩＴ重説の実施に当たり簡単な手順・フローに係る資料を作成して、社員に説明する
• 社員が、顧客に説明する取引士に扮して、ロールプレイング（役割演技）で研修を行い、模擬的な練習をする

また、自社で蓄積したＩＴ重説の実施に関する工夫を社内で共有する、という工夫も見られます。

売主、貸主からの同意書の取得

売主、貸主からの同意取得について、円滑なＩＴ重説の実施という観点から、ＩＴ重説を希望する顧客の都度に取得するのではなく、「ある程度包括的な形で同意書を取る」ことで、タイムリーにＩＴ重説を実施できる体制を作る、という工夫が可能です。

例えば、

・売主、貸主等が所有・管理するすべての物件について、事前に包括的な同意書を取得する
・空き物件について、それを所有・管理する貸主等から、事前に同意書を取得する

等の対応を事前に行うことで、スムーズなＩＴ重説が行われた例が見られました。

その際、国土交通省や宅建業者が独自に作成した簡単な参考資料を使用して、説明を行うことで理解を求めています。

使用機器についての工夫

① 顧客へのＩＴ重説使用機器の周知・確認

説明の相手方によっては、必ずしもＩＴ機器について詳しいとは限りません。

特にテレビ会議システム等のサービスについては、初めて利用するという方も多く見られました。

そこで、テレビ会議システムサービス事業者が作成した資料や、宅建業者が独自に作成した資料、説明の相手方が実施すべき項目のチェックリストを事前に説明することで、ＩＴ重説の実施の途中で機器の使用方法等が不明にならないようにしているという工夫がありました。

また、事前に説明の相手方の使用機種、ＯＳ等の更新状況を確認することで、サービス提供上の問題がないかをベンダー等も含めて確認しているというケースも見られました。

※Webブラウザの ＩＥ（インターネットエクスプローラー）は、2022年6月にサポートが終了しているので注意が必要です。

② 機器トラブルへの対応

ＩＴ重説を実施している際に、機器のトラブルが生じることもあります。

このようなトラブルに対しては、社内でシステム担当者を設けたり、ベンダーに適宜相談することで、速やかに機器のトラブルの解消を図る体制を構築しているケースも見られます。

また、一回生じたトラブルについては、これを記録し、事例集として社内の取引士で共有する等、二度目以降のトラブルに円滑に対応できるようにすることも、工夫として挙げられます。

よくある質問・FAQ

国土交通省のマニュアルより

参考資料など

〇解釈運用の指針
・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方【溶け込み】【新旧】（令和４年５月18日以降）
・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方別紙２（重要事項説明書）【溶け込み】【新旧】

　「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」について（国土交通省）

 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（PDF形式）　
 別添1（PDF形式）
 別添2（PDF形式） 
 別添3・重要事項説明の様式例（PDF形式） 
 別添4・建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（PDF形式）
（改正前）
 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方【旧】（PDF形式）令和４年５月17日まで

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IT重説については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

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不動産取引の「電子化」できる書面について（事例）

電子化できる不動産の書面とは

今回の宅地建物取引業法の改正によって、「電子化」できる不動産取引の書面の事例には以下のようなものがあります。

• 契約締結書面（賃貸借契約書・売買契約書など）
• 重要事項説明書
• 宅建業者の媒介契約書
• マンション管理等の委託契約書

また、不動産取引をテレビ会議等のITを活用して行えば（いわゆる「IT重説」）、重要事項説明・重要事項説明書・契約・契約書の交付や受け取りまでを「オンライン」で行うことが可能になります。

実施するための「要件」とは（電磁的方法による提供）

契約書や重要事項説明書等の電磁的方法による提供・ＩＴ重説を実施するに当たって、国土交通省はマニュアルにて実施の「要件等」を公表しています。

要件は、大きくわけて次の５つが示されています。

・承諾の取得（IT環境の確認も）

・提供の要件

・確認方法の説明（改変）

・保存の必要性・方法の説明

・トラブル時の提供の停止

国土交通省の実施マニュアルには、必ず対応すべきである「遵守すべき事項」、契約当事者間でのトラブル防止の観点から可能な限り対応すべきである「留意すべき事項」が示されています。

以下、これに沿って解説していきます。

「承諾」の取得について（電磁的方法）

相手方から「承諾」を得る流れを解説します

電磁的方法による（電子書面等の）提供に係る「承諾の取得」は、以下の流れで行ないます。

1.  相手方等の「IT環境」の聞き取り
2.  必要な「説明事項」を説明する
3.  決められた「取得方法」のいずれかで承諾を取得する

まず不動産業者は、依頼者や相手方が利用しようとする「IT環境」を聞き取る必要があります。

具体的には、事前に以下を確認しましょう。

• 重要事項説明書等の電磁的方法による提供をダウンロード形式により行う場合に、説明の相手方等のＩＴ環境が対応可能か
• 提供する電子書面が改変されていないかどうかを説明の相手方等が確認する際に、説明の相手方等のＩＴ環境が対応可能か
• 宅建業者が重要事項説明書等の電磁的方法による提供に当たって利用を予定するソフトウェア等に対応可能であるか

なお、宅建業者及び説明の相手方等が利用する端末や使用するＯＳ（例：Windows10）を含め、ソフトウェア等に指定はありません。

説明の相手方等が利用する端末によっては、文字や画面自体のサイズが小さく見づらいなど、電子書面の見やすさに課題があることが考えられます。

相手方等がスマートフォンのみで説明を受ける場合には、スマートフォンにおける閲覧アプリによっては、署名パネルでの確認ができない可能性があることも。

このため、なるべくパソコン等の電子書面を見やすい端末を利用するよう、説明の相手方等に推奨することが望ましいとしています。

また、重要事項説明書等の電磁的方法による提供には、「電子書面が改変されていないかどうかを確認することができる措置」が要件となっています。

電子署名を利用している場合は、署名パネルでの確認方法を説明できるように、電子書面が見やすい端末を利用するように推奨することが望ましいと考えられます。

重要事項説明書等の電磁的方法による提供を行うためには、説明の相手方等へ意向確認を行い、承諾を得なければなりません。

具体的には、説明の相手方等への電磁的方法による提供に係る意向確認に先だって、宅建業者は以下の点を示す必要があります。

• 重要事項説明書等の電子書面を提供する方法（※）
• 重要事項説明書等の電子書面のファイルへの記録の方式
  （ソフトウェアの形式（Excel や PDF等）やバージョン等）

※重要事項説明書等の電子書面を提供する際は、以下のいずれかの方法で行う
・ 電子書面を電子メール等により提供
・ 電子書面を Web ページからのダウンロード形式により提供
・ 電子書面を記録した CD-ROM や USB メモリ等の交付

重要事項説明書等の電磁的方法による提供を受けることについて、説明の相手方等からの「承諾」は、以下のいずれかの方法により取得する必要があります。

なお、電子メール等により承諾を得る場合には、承諾の有無をめぐる事後のトラブルを防止する観点から、承諾する旨を記録した電子書面を書面（紙）に出力可能なファイル形式で取得する必要があります。

● 説明の相手方等から「承諾」を得る方法

• 承諾する旨を記載した書面（紙）を受領
• 承諾する旨を電子メール等で受信
• Web ページ上で、重要事項説明書等の電子書面を提供する方法および重要事項説明書等の電子書面のファイルへの記録の方式を示し、Web ページ上で承諾する旨を取得
  
• 承諾する旨を記録した CD-ROM や USB メモリ等の受領

専任媒介契約の場合は、媒介の依頼者に対して「レインズの登録証（登録証明書）」の交付を電磁的方法による提供にて行うためには、依頼者に意向確認を行い「承諾」を得る必要があります。

また、説明の相手方等から電磁的方法による提供を受けることについて承諾を取得した後、電子書面を提供する方法に変更が生じた場合には、変更後の内容で「改めて説明の相手方等へ重要事項説明書等の電磁的方法による提供に係る承諾」を取得する必要があります。

重要事項説明書等の電磁的方法による提供を実施する場合の重要事項説明は、必ずしもＩＴ重説である必要はありません。

また、ＩＴ重説を実施する場合の重要事項説明書は、必ずしも電磁的方法による提供を実施する必要はありません。

つまり、「重要事項説明書を電磁的方法で提供して実際の説明は対面で行う」ことも可能ですし、「重要事項説明書を書面で発行して（送付し）説明をＩＴ重説で行う」ことも可能です。

「提供」の要件について

電磁的方法による「提供」の要件を解説します

重要事項説明書等の電磁的方法による提供には、以下の要件が必要になります。

提供する重要事項説明書等の電子書面は、以下の要件を満たす必要があります。

• 説明の相手方等が出力することにより書面（紙）を作成できるものであること。
• 電子書面が改変されていないかどうかを確認することができる措置を講じていること。

なお、35 条書面（重要事項説明書）については、提供する時点で改変防止措置（上記）を含む「全ての要件を満たす電子書面を提供する」ことが必要であることに留意してください。

また、重要事項説明書等に記載すべき内容を「別紙参照」などとして別の添付書類上に記載している場合、当該添付書類も重要事項説明書の一部として「本体と同様の要件を満たす」必要があります。

重要事項説明書等の電磁的方法による提供を行う宅地建物取引士を明示するため、作成した重要事項説明書等の電子書面には、当該宅建士の記名が必要となります。（宅建業法：35条書面および37条書面）

重要事項説明書等の電子書面を作成するに当たって、ファイルへの記録の方式に指定はありませんが、作成した電子書面を他のファイル形式に変換する際などに、使用していた文字や表が、文字化け、文字欠けが生じていないことや解像度の関係で表がぼやけてしまっていないかなどを確認する必要があります。

電子書面の提供先である説明の相手方等において、提供を受けた電子書面に記載されている事項が、提供を受けた時点と、将来のある時点で、同一の内容であることを確認することができる措置を指します。

なお、電子書面が改変されていないかどうかを確認することができるという要件を満たす措置としては、電子署名（※1）やタイムスタンプ（※2）が想定されます。

電子署名を利用した場合は、署名パネルなどの表示内容から電子書面が改変されていないかどうかを確認することができます。

確認する方法は、利用するサービス（ソフトウェア）により異なりますので、具体的な確認方法に疑義が生じる場合は、利用するサービスを提供している事業者に確認するようにしてください。

また、電子署名で用いられる電子証明書及びタイムスタンプには「有効期間」があることから、電子署名やタイムスタンプを利用する場合には、有効期間を説明の相手方等へ説明した上で、「有効期間後の取扱い」について事前に説明の相手方等と協議しておくことが望ましいと考えられます。

電子署名やタイムスタンプの有効期間の延長その他の方法で、継続して電子署名やタイムスタンプによって証明される内容の担保を行う場合で、具体的な方法に疑義がある場合には、利用するサービスを提供している事業者へ確認するようにしてください。

（※1）
「電子署名及び認証業務に関する法律（平成 12 年法律第 102 号）」第２条第１項において、「電子署名」とは、電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）に記録することができる情報について行われる措置であって、次の要件のいずれにも該当するものをいうと定義されています。
　① 当該情報が当該措置を行った者の作成に係るものであることを示すためのものであること。
　② 当該情報について改変が行われていないかどうかを確認することができるものであること。

（※2）
「時刻認証業務の認定に関する規程（令和３年４月１日 総務省告示第 146 号）」第２条第１項において、「タイムスタンプ」とは、電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）に記録された情報（以下「電子データ」という。）に付与される時刻情報等の総体であって、次の要件のいずれにも該当するものをいうと定義されています。
　① 当該電子データがある時刻に存在していたことを示すためのものであること。
　② 当該電子データについて改変が行われていないかどうか確認することができるものであること。

国土交通省の「実施マニュアル」より

電子契約で用いる用語（解説）

●タイムスタンプ

電子書類改ざん防止技術。
「いつ」契約したかを証明する仕組み。

●電子署名

電子書類改ざん防止技術。
「誰が」「何を」契約したかを証明する仕組み。

●２要素認証

本人確認の仕組み。
署名者のメールアドレスなどにワンタイムパスワードが発行され、添付された暗号を入力することで署名者が本人であることを確認する。

説明の相手方等から「承諾」を得る際に示した、重要事項説明書等の電子書面を提供する方法及び重要事項説明書等の電子書面のファイルへの記録の方式により、重要事項説明書等の電磁的方法による「提供」を行います。

重要事項説明書等の電子書面を提供する方法（下記のいずれか）

• 電子書面を電子メール等により提供
• 電子書面を Web ページからのダウンロード形式により提供
• 電子書面を記録した CD-ROM や USB メモリ等の交付

なお、重要事項説明書等の電子書面を提供した際には、説明の相手方等に対し、提供した旨の「通知」が必要となります。

「通知」の方法に指定はありませんが、下記のような例を参考にしてください。（国土交通省のマニュアルより）

説明の相手方等へ重要事項説明書等の電子書面を提供した旨を通知した後、電子書面が説明の相手方等に到達していること、提供した電子書面が閲覧可能であることと合わせて、文字化け、文字欠けなどが生じていないことを確認してもらう必要があります。

確認方法の説明について（改変）

電子書面が「改変されていないか」についての確認（要件）

提供する重要事項説明書等の電子書面は「改変がされていないか」について、説明の相手方等に対して説明を行い、確実に理解してもらう必要があります。（下記）

• 「改変されていないかどうか」をどのような方法で確認することができるのか
• その方法が提供時点から将来のある時点において「改変されていないかどうか」を確認するために必要な方法であること

宅建業者が電磁的方法による提供を行った電子書面と説明の相手方等に到達した電子書面に記載されている事項が、同一のものであることについて、説明の相手方等において実際に電子書面が改変されていないかどうかを確認してもらう必要があります。

なお、電子書面が改変されていないかどうかを確認することができる措置によって、改変されていないかどうかを確認する方法は異なりますので、説明の相手方等に説明が行えるよう、事前に必要な準備を行うようにしてください。

説明の相手方等への重要事項説明書等の電子書面が改変されていないかどうかの確認方法の説明については、対面で行うのか、非対面で行うのか、特に制約はないため、説明の相手方等との協議により決めるようにしてください。

説明の相手方等が電子書面を用いた取引に不慣れな場合があるため、基本的な操作方法を説明しましょう。

特に電子書面が改変されていないかどうかを確認する際、どこをどうやって確認すればよいのかなど、丁寧に説明することが望ましいと考えられます。

なお、「電子署名」を利用している場合であって、署名パネルでの確認方法を説明の相手方等に説明する際に、説明の相手方等がスマートフォンのみで説明を受ける場合には、スマートフォンにおける閲覧アプリによっては、署名パネルでの確認ができない可能性があります。

そのため、パソコン等での確認方法を画面共有により説明するなどした上で、なるべくパソコン等に電子書面を保存することについて、説明の相手方等に推奨すべきと考えられます。

保存の必要性・方法の説明

電子書面の「保存」について説明することも大切になる

電子書面の保存は重要であるため、電子書面の「保存の必要性」や「保存方法」を説明すべきだと考えられます。

保存方法についての制約はありませんが、どのような方法により保存することができるのかなどを説明し、必要に応じて、電子書面のバックアップを取っておくことや書面（紙）に出力したものと併せて保存することを説明の相手方等へ推奨することにより、トラブルの回避につながると考えられます。

説明の相手方等への電子書面の保存の必要性及び保存方法の説明を行う場合には、対面で行うのか、非対面で行うのか、特に制約はないため、説明の相手方等との協議により決めるようにしてください。

トラブル時の提供の停止

トラブル時は電磁的方法による提供を「停止」する

• 電子書面が閲覧できないトラブル等が生じ解消しない場合
• 電磁的方法による提供の実施過程で、説明の相手方等の電磁的方法による提供に係る「意向の変更」により改めて拒否する旨の申出があった場合

電磁的方法による提供を中止した後、中止の事由が取引自体の継続を拒否するものであった場合を除き、重要事項説明書等を書面（紙）により交付する方法に切り替えて、対応を行うことが可能です。

なお、書面（紙）により交付する方法に切り替える場合には、通常の方法と変わりませんので、34 条の２書面（媒介契約書）は宅建業者の記名、35 条書面（重要事項説明書）及び 37 条書面（契約書）は宅建士の記名を行うことを失念しないよう留意してください。

よくある質問（FAQ）

国土交通省によるFAQについて解説します

国土交通省の「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル」に掲載されているFAQから、主なものを記載しています。

全般のFAQ

重要事項説明書等の電磁的方法による提供関係（ＦＡＱ）

ＩＴを活用した重要事項説明関係（FAQ）

資料など（不動産書面の電子化）

〇解釈運用の指針
・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方【溶け込み】【新旧】（令和４年５月18日以降）
・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方別紙２（重要事項説明書）【溶け込み】【新旧】

シェアハウスはアパートやマンションと同様の賃貸住宅業であり、それに関連した法律が適用されます。

ただし、建築基準法ではシェアハウスは寄宿舎に該当する、といった特別な面も持っていますので注意が必要です。

また、オーナーや管理会社など、立場によっては関連する法律も変わる場合があります。

コンプライアンスに沿った運営・管理を行うためにも、適用される法律やその内容を知っておくことは重要です。

このコンテンツでは、「シェアハウスの経営や管理に関連した法律」についてまとめました。

サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）

マスターリース契約を規定するのが「サブリース新法」

シェアハウスの物件は管理に独自のノウハウが必要なため、管理会社に委託するオーナーも多くいます。

管理会社が物件を一括借上げし、入居者に転貸（サブリース）するのが一般的です。

サブリース方式（国土交通省）

一括借上げの際に物件オーナーと管理会社で結ぶ契約が「マスターリース契約」です。

管理会社（サブリース業者）とのマスターリース契約について規定したのが、いわゆる「サブリース新法」です。（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）

この法律では、一定規模の賃貸住宅管理業者の登録も義務付けています。（国土交通省）

またオーナーが管理契約を結ぶ際には、業者による重要事項説明を義務付けています。

サブリース新法「重要事項説明」ポイントを解説します（義務化）

2020年12月15日よりサブリース新法の一部が施行され、「重要事項説明」が義務化となりました。重説のポイントを解説しています。（ひな形あり）...

 

「賃貸住宅管理業者登録制度」義務化のポイントを解説（6月15日までに）

「賃貸住宅管理業」の登録が義務化されました。 該当する賃貸管理業者は、2022年6月15日までに登録を完了する必要があります。 今回の法規制に関して、ポイントをわかりやすく解説しています。...

 

管理受託契約の「重要事項説明」のポイントを解説します

賃貸住宅管理業法が規定する管理受託時の「重要事項説明」について、わかりやすく解説しています。...

 

改正民法（2022年4月に施行）

改正民法への対応が重要です（2020年・2022年）

2020年に改正民法が（施行）されたのに続き、新たな改正民法が2022年（令和4年）4月1日より施行されます。

近年の民法改正では、シェアハウスを含めて賃貸住宅業に大きくかかわる内容となっています。

• 成人年齢（18歳）について
• 保証人（連帯保証人）について
• 原状回復義務について

オーナーや管理会社にとっては、新しい規定を取り入れた賃貸借契約書の作成も必要になります。

改正民法については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

重要なポイントに加え、国土交通省が作成した「賃貸借契約書のひな形」も掲載しています。

民法改正と賃貸借契約のポイント（まとめ）【2022・2020年】

2022.1.15

2022年・2020年の民法改正について解説しています。 とくに不動産の賃貸借契約に関係する部分について、シェアハウスの事例も含めてお伝えします。...

借地借家法と旅館業法

シェアハウスは初期費用をおさえられる

シェアハウスとゲストハウスは混同されることがあります。

言葉の定義が難しいということもありますが、根本的には大きな違いがあり下記のように分類できます。

一般的にシェアハウスは賃貸住宅として運営されており、借地借家法が適用されます。

入居者と定期借家契約を結ぶことも多く、正確な理解と運用が必要です。

一方、ゲストハウスは宿泊施設としての運営が多く、旅館業法が適用になります。

（賃貸住宅と宿泊施設の機能を併用している施設もあります。）

なお、ウィークリーマンションは宿泊業であり（旅館業法）、いわゆる民泊も宿泊業として住宅宿泊事業法が適用されます。

旅館業法について（国土交通省）mlit.go.jp

住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？ | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」 (mlit.go.jp)

住宅宿泊事業法（関連法令・様式集）

その他、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

シェアハウスの運営（貸主）には「資格・免許」は必要ありません

2021.2.11

シェアハウスの運営オーナー（貸主）が入居者を募集したり契約したりする場合には、不動産関係の免許や資格は必要ありません。 このコンテンツでは、シェアハウス経営（開業・届出）における免許や資格についてわかりやすくお伝えします。 【シェアハウス経営の教科書】...

シェアハウスと民泊（旅館業）相性はよい！（注意点も解説）

2020.11.5

シェアハウスと民泊は似ている点もあり「相性がよい」といえます。 しかし適用される法律が異なる部分も多いため注意が必要です。 シェアハウスと民泊の両方の運営経験がある筆者がわかりやすく解説します。 【シェアハウス経営の教科書】...

イベントなどでの宿泊施設に注意！（ゲストハウス・民泊・シェアハウスなど）

2020.12.6

民泊やゲストハウスなどを利用する際には、「本当に安心して利用できる宿泊施設なのか」をよく確認する必要があります。 運営者が賃貸住宅などを法律的にあいまいな状態のままで営業している場合があるからです。 このコンテンツでは、宿泊施設を選ぶ際の注意点をまとめています。...

定期借家契約とは（シェアハウスなど）

2021.2.1

定期借家契約（定期建物賃貸借契約・定借）についてシェアハウスの事例を交えて解説しています。...

空き家法

「空き家」を規制する法律もあるので注意

2014年にいわゆる「空き家法」（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行されました。

このいわゆる「空き家法」に沿って、各自治体が「条例」を制定することができます。

条例によって危険な「特定空き家」と認定されると、行政により解体されて所有者は費用を請求される可能性があります。

その土地に対する「税の特例」がなくなり、その結果、所有者は最大で６倍の固定資産税を負担しなければならない場合があります。

相続や住所・氏名を変更した時に「土地の登記を義務付ける」という、不動産登記法の改正案も検討されています。

相続から３年以内に申請しない場合に、１０万円以下の過料が科されるとのこと。（2023年度にも施行）

土地の登記が義務化されれば所有者の情報が明確になり、税金の不払いや空き家の放置をすることはできなくなるでしょう。

また法案では、相続開始から１０年を過ぎると「法定相続割合」で分けるようにするとのこと。

つまり、「遺産分割協議の期間」が設定され、相続人が複数いる場合は、土地や建物を「共有」することになります。

「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン概要）

空家等対策の推進に関する特別措置法　関連情報 - 国土交通省 (mlit.go.jp)

空き家については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

空き家問題の調査結果から「シェアハウス」の活用を考える

2021.11.18

空き家問題の実態調査の結果を見ながら、シェアハウスとしての活用の可能性について考察しています。...

「空き家」をシェアハウスにするメリットを解説します（相続・オーナー向け）

2021.2.9

空き家を活用する手段の一つとして、「シェアハウス」が注目されています。 オーナーは空き家を活用しながら賃料収入を得ることができ、固定資産税の支払いや生活費をまかなうことが可能になります。 利点だけでなく注意点やリスクも含めて見ていきましょう。 【シェアハウス経営の教科書】...

家賃滞納・督促に関連した法律

家賃の督促に関連する法律にも注意が必要に

オーナーの自主管理のシェアハウスであれば、家賃滞納の対応はオーナー自ら行います。

管理会社がオーナーから物件を一括借上げして入居者に転貸している場合（サブリース方式）、入居者にとっての「貸主」は管理会社となります。

この場合は、管理会社が滞納賃料の回収をすることは問題がありません。

しかし、オーナーと管理会社がマスターリース契約（サブリース方式）ではなく「単なる管理契約」を締結している場合は、貸主はオーナーとなります。

滞納賃料の回収は貸主が行うことが原則ですので、管理会社が代理人として報酬を得て法律事務を行うと弁護士法に違反する可能性があります。

代理人の立場でできるのは、通知・督促状程度となり、契約解除を内容とするもの（内容証明郵便・訴訟の提起等）まではできません。

オーナーや管理会社は、お互いの契約内容や権限について確認して入居者の家賃滞納の対応を決めておくことが重要です。

（参考）
賃貸不動産管理をめぐるトラブル等の現状（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/common/000044505.pdf

シェアハウスと建築基準法

建築基準法の改正について（シェアハウス関連）

2019年6月に建築基準法（改正）が施行されました。

既存の建物をシェアハウス等に転用しやすく規制が緩和されています。

ただし、消防法等の関係規定については従前のままです。

また、シェアハウスは各自治体によっても規制の内容が異なりますので、検討の際は役所への確認が大切です。

シェアハウスに関連する建築基準法や自治体の規制については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

建築基準法（改正）シェアハウス規制の緩和について解説します（用途変更 200m2）

2021.1.27

建築基準法が改正され、既存の建物をシェアハウスに転用しやすくなっています。 シェアハウスと共同住宅の違いを確認し、あなたの物件がシェアハウスに変更することができるか検討してみましょう。 【シェアハウス経営の教科書】...

外国人の入居に関連した法律

外国人に関連した法律について

シェアハウスは短期間の入居が可能なこともあり、外国人を受け入れることも多くあります。

外国人と賃貸借契約を結ぶ際には、契約時にビザや身分証明書を確認することが不可欠です。

外国人のなかには偽造の身分証明書などを所持しているケースもあります。

不法滞在・不法就労の人と契約しないためにも、在留カードの確認は厳重に行う必要があります。

在留カードの確認方法については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

在留カードの確認・照会の方法 ～ 外国人との賃貸契約（オーナー・管理会社向け）

2021.1.25

外国人と賃貸契約する際には「在留カード」の確認が重要です。 このコンテンツでは、在留カードのチェックポイントと注意点を解説しています。 東京で300室のシェアハウスを管理する不動産会社に勤務する筆者が、10年超の経験を生かしてわかりやすくお伝えします。...

シェアハウスを運営する際には、管理会社に委託するのが一般的です。

その理由は、シェアハウスの管理は「独自のノウハウ」が必要になるため、オーナーによる自主管理が難しいためです。

しかし、信頼のできる優良なシェアハウス管理会社を選ぶことは簡単ではありません。

オーナー側もシェアハウスに関する情報や知識を身につける必要があります。

このコンテンツでは、「シェアハウスの管理会社を選ぶときの重要なポイント」について、具体的に解説しています。

３つのポイントをおさえることで、オーナー側が優良な管理会社を選択することができるようになります。

「かぼちゃの馬車」やスルガ銀行の事例もあるように、シェアハウスは方法や管理をまちがえると安定して運営することができません。

20棟・300室のシェアハウス管理会社で10年以上の経験がある筆者が、プロの目線でデメリットや注意点も含めてお伝えしていきます。

関連コンテンツ管理会社とは（シェアハウス）

2021.2.18

シェアハウスの「管理会社」について解説しています。...

管理内容をチェックする【ポイント①】

シェアハウスはきめ細かな管理ができるかが重要なポイントです

シェアハウスの管理は、一般のアパート・マンションの管理にくらべて多岐にわたります。

入居者の満足と安定した運営のためには、「管理」がとても重要になります。

まずは、管理会社がおこなう「管理内容」を確認しましょう。

シェアハウスには非常に多くの管理業務が存在するため、口頭による説明だけでは管理内容をすべて確認することができません。

オーナーは、管理会社の管理内容を必ず「書面」や「サイト上」でしっかりとチェックするようにしてください。

また、「ハウスルール」の書面があれば同時に確認するようにしましょう。

もし書面がもらえないときは、管理会社のサイト（ホームページ）を見てプリントアウトして確認してください。

書面があれば、他の管理会社と比較する際にも具体的にチェックすることができます。

シェアハウスの主な管理内容は、下記の表にまとめました。

必要に応じて参考にしてみてください。

管理費（料）をチェックする【ポイント②】

シェアハウスの「管理料」は会社ごとに異なるのでよく確認しましょう

管理内容をチェックしたら、次に「管理料」を確認しましょう。

オーナー家賃が変動する管理契約の場合は、満室賃料の20％がひとつの目安になります。
この料率（％）は、管理会社や管理内容によって異なります。

マスターリース契約（サブリース方式）などで賃料保証がされている場合は、賃料の中に管理料が含まれることが一般的です。

管理会社によっては、オプション（別料金）が設定されている場合があります。

契約前に確認しておきましょう。（事例をご紹介します。）

• 早朝・夜間・休日の設備トラブル対応
• 日常清掃以外の清掃費
• イベント・パーティーの費用
• 入居者募集の広告費
• 家賃の滞納・督促の費用
• 除草・草木の剪定費用

管理内容と管理料のバランスを確認して、管理会社を選ぶ指針としましょう。

必ず物件・会社を見学する【ポイント③】

管理会社の物件・オフィスは必ずオーナー自身が確認するようにしましょう

シェアハウス管理物件を見学する

管理会社と契約する前には、扱っている「シェアハウス物件」を必ず見学してみてください。

可能であれば、１件だけでなく数件のハウスを見学させてもらいましょう。

事前に確認した「管理内容」がしっかりと実践されているかどうかを、現場でオーナー自身の目でチェックします。

疑問点があれば、すぐに質問しましょう。

回答があいまいだったり、内容に納得できなかったりする場合は注意が必要です。

他の管理会社との比較も念頭において確認するようにします。

また、物件内で入居者と会った場合は話をきいてみましょう。

「このシェアハウスの住み心地はどうですか？」

「困っていることはありますか？」

見学時の注意点

見学日時や物件が事前に決まっている場合には、管理会社が先回りして物件を清掃したり、片付けたりして一時的にキレイに見せていることもあるので注意が必要です。

裏ワザ

見学予定の物件の周辺の物件も事前に調べておきます。

当日、「別の物件も見たい」と言って管理会社の反応を見ましょう。

別の物件も快く見学させてくれる会社は、管理内容に自信があるといえるでしょう。

管理運営会社のオフィスを見学する

管理会社と契約を交わす前に、オフィスを見学しましょう。

社内の雰囲気、社員の数や年齢など、目と肌で感じられるものがあると思います。

管理会社が「宅地建物取引業者」の場合、以下のものが掲示されているか確認しましょう。（掲示は宅建業法上の義務）

宅地建物取引業者票

全日本不動産協会のサイトより

（）内の数字が多いほど営業期間の長い業者です。

報酬額票（仲介手数料）

宅地建物取引業者の報酬の額

（参考：自社物件を賃貸することや、管理業務のみを行う場合には宅地建物取引業の免許は必要ありません。）

可能であれば、個人情報の取り扱い（入居契約書、身分証明書など）や事務所のセキュリティも確認してみましょう。

また、入居者と契約するスペースもきちんと取られているか、契約に必要な事務用品が揃っているかということも、会社の信頼性をはかるポイントになります。

管理会社との契約は「賃貸住宅管理業法」が適用される

「賃貸住宅管理業者登録」の掲示を確認しよう

2021年6月より、賃貸住宅の管理業（制度）に関係する新しい法律が施行されています。

正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。（賃貸住宅管理業法）

一定規模以上の賃貸住宅の管理会社は、国土交通省に登録をしなければなりません。（シェアハウスの場合は 200室 以上を管理している業者）

登録している管理会社のオフィスには「登録票」が掲示されているはずですので確認しましょう。

また、オーナーとの管理受託契約時やマスターリース契約時には「重要事項説明」をする義務があります。

管理会社との契約を検討する際は、賃貸住宅管理業法の知識を身につけるようにしてください。

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管理運営会社の選定をまちがえるとシェアハウスは失敗する

シェアハウス管理は経験・実績の豊富な会社に依頼することが重要です

マーケットが拡大するにつれ、シェアハウスの運営に参加する会社も増えています。
そのため、管理会社の経験や質もさまざまで、玉石混交といった有り様です。

シェアハウスは間取りや設備などの「ハード」とハウスルールやトラブル対応などの「ソフト」の両方がないと安定して運営することはできません。

とくに「ソフト面」が重要であり、入居者がストレスなく生活できて長く住みたくなるような「選ばれるシェアハウス」にならなくてはなりません。

オーナーの自主管理でない限り、シェアハウスの運営は管理会社（運営会社）に委託することになります。

シェアハウス内での「トラブル」についてもヒアリングしてみましょう。

「トラブルはありません。」という管理運営会社には注意が必要です。

共同生活であるシェアハウスは、小さなトラブルは必ず起こります。これはアパート経営を考えて見てもわかりますよね。

ポイントは、「トラブルが起きた時の対応」です。

トラブルに迅速に対応し、解決することができるのが優れた管理会社といえます。

シェアハウスは間取りや設備も大事ですが、それ以上に「管理」がとても重要になります。

入居者同士の共同生活ですので、しっかりとしたルールとその管理が必要になるのです。

その他の注意点（シェアハウス管理）

シェアハウス管理の注意点（その他）

通常の管理業務に含まれない「オプション」（別料金）の内容があれば確認しておきましょう。

入居者との賃貸借契約書・ハウスルールのサンプルを見せてもらいましょう。

その内容や充実度によって、管理会社の実力をはかる参考になります。

オーナーは、契約後も時には物件の内外をチェックしてみましょう。

本当に契約どおりに管理されているかを自分の目で確かめます。

将来的な設備や内装、家具・家電の修理や交換は、管理料に含まれないことが多いといえます。

管理会社や契約内容によって異なるので、よく確認しておくことが必要です。

管理会社のサイト（ホームページ）や評判もチェックしましょう。

掲載内容と実際の説明に違和感がないかどうかを確認します。

契約後は、あなたの物件の空室がきちんと募集されているかどうか、部屋番号や家賃を見ておきましょう。

筆者の事例をご紹介します（シェアハウス管理）

シェアハウス管理10年超の事例を紹介します

筆者は、20棟・300室のシェアハウスを運営・管理する会社の10年以上の経験があります。
そのときの管理内容の事例をご紹介します。

下記の表にまとめました。

まとめ

Ⓒシェアハウス経営の教科書

2020年に民法が改正（施行）され、社会・経済の変化へ対応して一般にわかりやすい民法とするために、確立した判例などの基本的なルールが明文化されています。

そして、新たな改正民法が2022年（令和4年）4月1日より施行されています。

今回の改正により、成人年齢が２０歳から１８歳に引き下げられました。

賃貸住宅業（シェアハウス含む）にも影響が及びます。

このコンテンツでは、近年に改正された民法の「不動産の賃貸借契約に関係する部分」について解説（シェアハウスを含む）しています。

今後は18歳や19歳の入居者と賃貸借契約を結ぶことも出てくるため、オーナーや管理会社も対応を迫られます。

改正民法の内容とポイントに加え、国土交通省が作成した「賃貸借契約書のひな形」も掲載しています。

新しい規定を取り入れた賃貸借契約書を作成することができます。

オーナーや管理会社にとっては、スムーズな準備と対応が可能になります。

民法の一部を改正する法律（債権法改正）について［法務省］
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

「民法改正」３つの重要ポイント（賃貸住宅・シェアハウス）

改正民法の「３つの重要ポイント」を解説します

近年の民法改正の中で住宅などの賃貸借契約に関わるポイントは３つあります。

• 成人年齢（18歳）について
• 保証人（連帯保証人）について
• 原状回復義務について

成人の年齢が18歳に引き下げられました。（2022年4月より）

入居者に対して「保証人や保証会社」を求める場合は、極度額を設定する必要があります。

退去時の「原状回復義務」については、対象の範囲を明確にしておかなければなりません。

改正民法の内容とポイントについて、詳しく見ていきましょう。

18歳から成人年齢となる改正（ポイント１）

①改正民法では18歳から成人に

賃貸住宅の契約が18歳で可能に

改正民法で成人年齢が引き下げられることにより、「親の同意がなくても18歳で賃貸借契約」が可能になります。

賃貸住宅のオーナーや管理会社は、契約者の収入や与信については注意が必要になりそうです。

シェアハウスの場合は入居者との契約時に保証会社を付けないケースが多いため、自社の与信ノウハウを最大限に生かすことが必要になります。

定期賃貸借契約を活用し、契約時には家賃を滞納したら解約になる旨や再契約ができなくなることをしっかりと説明します。

「実家・学校・勤務先の住所や連絡先」を把握し、何かあったときはすぐに連絡ができるようにしておくことも重要です。

18歳で様々な契約が可能になるため、入居者が「消費者トラブル」に巻き込まれる可能性もあります。

たとえば、マルチ商法や悪質商法、高額契約など。

また、クレジットカードや携帯電話の契約も可能になるため、買い物やネット課金などによる支出が急増する恐れも。

ローンや消費者金融などの契約もできるので、借金がふくらんだり最悪は自己破産したりする可能性も否定できません。

家賃の滞納がある入居者が自己破産すれば、免責されて支払われません。

オーナーや管理会社にとってのダメージは大きくなりますので、注意が必要です。

政府や自治体の取り組みを生かす

政府はパンフレットを作成して公開しています

2022年4月に施行の改正民法に合わせ、若者がマルチ商法などのトラブルに巻き込まれるのを未然に防ごうと、政府や自治体が様々な啓発活動をしています。

オーナーや管理会社は、賃貸物件のある自治体の取り組みを確認してみましょう。

たとえば、消費者トラブルに関する「リーフレット」を作成している自治体もあります。

事前にリーフレットを入手しておけば、物件の契約時に渡すことができます。

■政府による啓発など　

・パンフレット（法務省）

・18歳・19歳に気を付けてほしい消費者トラブル　国民生活センター (kokusen.go.jp)

民法改正（18歳成人）の概要を政府の動画で確認できます

・法務省の関連ページ

「保証人」に関する改正（ポイント２）

②保証人のポイントは「極度額」

アパートなどの賃貸契約時には、保証人（連帯保証人）を立てることが通例ですよね。

家主は家賃の滞納などに備えて、入居者の親などと保証契約を結ぶわけです。

これまでの契約では債務の対象が特定されにくいこともあり、保証人が多額の損害を請求されたケースがあります。

そのため、改正民法の保証契約では「極度額」を定めることが必要になります。

保証人が責任を負う限度の金額（上限額）を決める、ということです。

2020年4月1日以降に結ぶ保証契約は、この極度額を定めないと契約が「無効」となるので注意が必要です。

（※2020年3月31日以前に結ばれた契約は依然として有効です。）

連帯保証人・極度額を記載する （賃貸住宅標準契約書・頭書6 ）

頭書（6）作成の注意点

連帯保証人（17条）

保証契約書（サンプル）

シェアハウス運営では、保証人を求めずに入居契約をするオーナーや管理会社もあります。

しかし、入居時に保証人の契約を義務付けているオーナーや管理会社は、改正民法に合わせた内容に変更する必要があります。

極度額の設定については、国土交通省が「参考資料」を公表しています。

極度額に関する参考資料（国土交通省）

「原状回復義務」に関する改正（ポイント３）

③原状回復義務は「範囲」を明確にする

アパートなど退去時の「原状回復義務」のルール改正が行われています。

通常の賃貸借契約書には、借り手は「原状回復して明け渡さなければならない」などと書かれていることも多いと思います。

現行の民法には原状回復の「範囲」についての規定がないので、借り手の義務がどこまで及ぶのかが不明確でした。

そのため、家主や管理会社は「部屋を入居時の状態に戻す必要がある」などと主張することもあるのが現状です。

壁紙の貼り替えや水回り設備の交換などの名目で多額の費用を請求したり、敷金の返還を拒んだりして、借り手とトラブルになる事例も多く発生しています。

改正民法では、原状回復義務は「借り手の不注意」によって壁や床を汚したり傷つけたりする場合などが対象としています。

「普通に暮らしていて生じる損耗や経年劣化」は、原状回復の範囲に含まれず、家主が請求することは難しくなります。

シェアハウスの運営の特徴としては、契約期間が比較的短く、また個室内に水回り設備がないことがあげられます。

そのため、原状回復義務に関してのトラブルがほとんどなく、「これまで通りの運用で問題がない」という点はメリットです。

賃貸借契約に関するルールの見直し（法務省）

「約款」に関する改正も

「約款」の規定が明文化されました

2020年の改正民法では「約款」に関する規定が加えられ明文化されました。

約款（やっかん）とは、同じ取引を効率的に行なうために作られた定型的な内容の取引条項のことです。（定型約款）

企業が約款を契約内容とする旨をあらかじめ相手方に表示すれば、契約が成立したとみなされます。

また、相手方の一般的な利益になる場合は、契約後に定型約款の内容を変更できるとしています。

シェアハウスや保証人の契約などで「約款」を使用しているオーナーや管理会社があれば、今回の改正民法に対応する必要があります。

 約款（定型約款）に関する規定の新設（法務省）

筆者の経験談（シェアハウス運営・管理）

筆者の体験談（写真はイメージです）

筆者が管理・運営を経験したシェアハウスでは、入居者の賃貸借契約時に「保証人（連帯保証人）・保証会社」は不要としていました。

その理由は、シェアハウスがアパートやマンションに比べて「気軽に入居できること」が特徴・メリットだからです。

保証契約のやり取りや保証会社の申請・審査があると、入居時のハードルが上がってしまいます。

スピーディーな入居ができず、運営側は他のシェアハウスとの競争にも勝つことができません。

ではシェアハウス運営はどのように行なっているかというと、契約時に「緊急連絡先」として実家の住所と電話番号を確認しています。

職場や学校の連絡先を確認する場合もあります。

家賃滞納などのトラブルがあった場合は実家などに連絡し、結果的に入居者の親が支払うこともあります。

もちろん正式な「保証人」ではないので、法的に請求することはできません。

しかし、オーナーや管理会社が「入居者の緊急連絡先」を把握しておくことは、トラブルの抑止や解決につながることもあるので重要です。

シェアハウス運営では、家賃滞納や原状回復の案件があったときに、「保証人や保証会社がなくても運用できる」体制を整えておく必要があります。

民法改正の関連ニュース（アパートローンの影響）

不動産経営やオーナーに関わる民法改正に関わるニュースです。

2020年4月に施行の改正民法を受け、大手銀行は融資の条件としてきた「個人保証」を見直すようです。（日本経済新聞）

個人が賃貸住宅を建てる際に利用するアパートローンで、法定相続人の連帯保証を原則なくす方針。

これは、債務者がローン返済に行き詰まると、保証人の生活への影響が大きいという問題があったことによります。

たとえば、これまでは高齢のオーナーが融資を受ける際には、法定相続人である息子などが連帯保証をするのが通例でした。

民法改正後は、個人が事業用の融資の保証人になろうとする場合、原則として「公証人」に引き受けの意思を示す必要があります。

•  公証役場に行く
•  保証意思確認の手続（保証意思宣明公正証書の作成の嘱託）を行う
•  保証意思宣明公正証書は，保証契約締結の日前１か月以内に作成されている必要がある
• この手続は，保証人になる本人自身が公証人から意思確認を受ける（代理人に依頼できない）
• 公証人から，「保証意思を有しているのか」を確認される
• 所要の手続を経て，保証意思が確認された場合には，公正証書（保証意思宣明公正証書）が作成される

上記のような保証人の設定手続きが煩雑になるため、大手の銀行はアパートローンで法定相続人からの保証を取らない方針です。

一部の地方銀行も追随する可能性が高いと言われています。

これまで銀行は、高齢者が事業を行う場合に本人が亡くなったときに備えて子どもなどの法定相続人に債務を引き継ぐことを融資条件としていました。

今後は法定相続人などの「個人保証」がなくなる分、地方銀行を含めて一部の融資では審査が厳しくなったり、融資時の金利が高くなったりする可能性があります。

これからの不動産経営は、資金調達がますます厳しくなると言えるでしょう。

（参考）
保証のルールが変わります（法務省）

資料など（国土交通省の標準契約書）

国土交通省は、民法などの改正に合わせて入居者と契約する際の「標準契約書」を作成しています。

・賃貸住宅標準契約書（国土交通省）

・サブリース住宅標準契約書（国土交通省）

・定期賃貸住宅標準契約書（国土交通省）

まとめ（民法改正と賃貸住宅・シェアハウス経営）

施行された改正民法について、賃貸契約にかかわる内容について見てきました。

シェアハウスの管理運営の方針によっては、対応が不要な項目もあるかもしれません。

賃貸借契約書の修正や見直しなど、法律の施行までに必要な業務を行なうようにしていきましょう。

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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所有者は空き家を放置していることには様々な課題を感じており、何らかの形で活用したいと考えているようです。

調査結果の中には「シェアハウス」への言及もあり、空き家の活用としてシェアハウスが有効な手段の一つとなっていることがうかがえます。

空き家問題の実態調査の結果を見ながら、シェアハウスとしての活用の可能性について見ていきましょう。

調査結果の概要（空き家問題）

• 空き家を「活用していない」・・・61.1％
• 空き家を「シェアハウス」として活用している・・・18.4％
• 空き家を所有するようになった経緯が「相続」・・・62.0%
  
• 「解体しようにも費用がかかる」という理由で放置している・・・31.8% 
• 将来的には「空き家を活用したい」・・・約60％

空き家調査とシェアハウスについて

シェアハウスの活用事例も

筆者としては「空き家をシェアハウスとして活用している人」が全体の18.4％という結果には少し驚きました。

シェアハウスの企画・管理をしている立場からしても、思った以上に多い数字です。

このコンテンツを見ている方にとっても意外な結果ではないでしょうか。

賃貸物件としての活用（シェアハウス以外）が52.6％であるため、一戸建ての空き家はファミリー用の賃貸物件として活用されていると思われます。

シェアハウスよりも活用事例が多いのは当然ですが、一戸建ての賃貸にはデメリットも多いので注意が必要です。

空き家活用のメリット・デメリット（シェアハウス）

シェアハウス経営にもメリット・デメリットが

空き家をシェアハウスとして活用する際には、それぞれメリット・デメリットがあります。

総務省が令和元年9月30日に公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本の総住宅数6,240万7,000戸に対して、空き家数は848万9,000戸、空き家率は13.6%となっています。

このような状況でも、シェアハウスとしてリフォーム工事することによって空き家を活用することが可能になります。

オーナーは建物を維持しながら家賃収入を得ることができ、老朽化した建物のメンテナンスや固定資産税の支払いに悩む必要もなくなります。

リフォーム工事等の費用は、土地や建物を担保にして金融機関から融資を受けることも可能です。

空き家を活用したシェアハウスの事例も増加中

シェアハウスの間取り（事例）

• 相続した実家
• なかなか借り手がつかない戸建て
• 閉鎖した下宿
• マンションのオーナー住居部分

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その理由は、正しい方法でスタートしないと「シェアハウス経営」がうまくいくことはないからです。

たとえば、下記のような点を検討することが重要になります。

• 法律・規制など
• 立地
• 建物・設備（ハード面）
• 管理体制（ソフト面）
• シェアハウス企画の事例ノウハウ

どんなに物件のテーマやコンセプトが斬新でも、上記のような「シェアハウスの基本」となる部分がおろそかだと入居者募集に苦労することになってしまいます。

このコンテンツでは、シェアハウス経営に10年以上プロとして関わる筆者が「シェアハウス企画の重要ポイント」についてまとめました。

長く安定してシェアハウスを運営するためには、企画段階からの準備が大切です。

法律や規制をチェックする（シェアハウス企画）

シェアハウスは賃貸住宅ですので、「関連する法律」を確認して順守する必要があります。

また、都道府県や市区町村ごとにシェアハウスに関する規制が設けられているケースも。

シェアハウスを企画する場合には、まずは法律・条例・規制を確認するようにしましょう。

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賃貸住宅で「立地」は最も重要なポイントの一つです。

シェアハウスも例外ではなく、立地によって運営方針に違いが生じます。

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そのため、入居者がストレスなく生活できるように「間取りの設計・設備配置」をすることが重要になります。

古い建物をシェアハウスにすることも多いため、リノベーション工事の計画を綿密に行う必要があります。

土台や屋根、外壁の補修など、建物を長く運用するための対策が大切です。

また、地震の対策として事前に建物の「耐震診断」をし、適切な「耐震補強工事」を行いましょう。

見た目やデザインの企画だけではなく、入居者に安全で安心できる物件を提供することが求められます。

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オーナーや管理会社はできるだけトラブルを少なくし、入居者が安心して生活できる管理体制を整える必要があります。

シェアハウスの企画段階から「管理体制」を構築しておきましょう。

詳細は、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

シェアハウス運営【入居者の審査】（まとめ）

2021.2.11

シェアハウス運営においては、入居者に対する「審査」が非常に重要です。 このコンテンツでは、シェアハウス運営における審査に関するノウハウをまとめています。...

在留カードの確認・照会の方法 ～ 外国人との賃貸契約（オーナー・管理会社向け）

2021.1.25

外国人と賃貸契約する際には「在留カード」の確認が重要です。 このコンテンツでは、在留カードのチェックポイントと注意点を解説しています。 東京で300室のシェアハウスを管理する不動産会社に勤務する筆者が、10年超の経験を生かしてわかりやすくお伝えします。...

入居者と結ぶ「定期賃貸借契約の手順」（オーナー向け）

2021.2.8

このコンテンツでは、シェアハウスの入居者と結ぶ「定期借家契約」の手順について解説しています。 シェアハウスの管理会社で10年超の経験がある筆者が、ポイントを押さえながらわかりやすくお伝えします。 【シェアハウス経営の教科書】...

シェアハウス運営【友人や家族の訪問・宿泊】について事例をあげて解説します

2021.1.27

シェアハウスでは、友人・家族の訪問や宿泊を認めている場合があります。このコンテンツでは、メリット・デメリットや実際の事例を解説しています。10年以上のキャリアを持つ筆者がプロの視点からわかりやすくお伝えします。 【シェアハウス経営の教科書】...

シェアハウス管理のトラブル対応（まとめ）

2021.2.15

シェアハウス管理の「トラブル対応」についてのコンテンツをまとめました。...

シェアハウス運営に物件の「管理人」は必要か（解説）

2021.3.4

シェアハウス物件の「管理人」について、オーナーや管理会社が注意するポイントを事例を交えて解説しています。 結論からいうと、シェアハウスの物件内に管理人を置いているケースは多くありません。 このコンテンツでは、シェアハウスの管理人についての考え方を中心に、そのメリット・デメリットも解説しています。...

シェアハウス管理【ハウス巡回の方法】（オーナー向け）

2021.1.20

シェアハウスの運営でのクレームやトラブルを防ぐには、定期的にハウスを「巡回」することが重要になります。 シェアハウスの巡回のやり方について準備からチェック項目までわかりやすく解説しています。 シェアハウス管理10年超の筆者の経験をもとにしていますので、すぐに実践することができます。...

シェアハウス【共用部の清掃】について解説します（オーナー向け）

2021.1.11

シェアハウス管理は「共用部の清掃」がとても重要になります。 定期的な清掃により管理の行き届いた清潔なハウスを運営することが求められます。シェアハウス運営管理に10年以上の経験をもつ筆者が事例をあげながらわかりやすくお伝えします。 【シェアハウス経営の教科書】...

シェアハウス運営【家賃滞納】対応の方法を解説します（事例あり）

2021.2.2

シェアハウスでは家賃の滞納が起こることがあります。 このコンテンツでは、シェアハウスの家賃滞納の予防から回収の方法まで詳しく解説しています。 東京でシェアハウスの管理・運営の経験が10年以上ある筆者が、プロの視点から事例を交えてわかりやすくお伝えします。...

【シェアハウスの管理業務】具体的な事例をまじえて解説します（オーナー向け）

2021.2.9

安定したシェアハウス運営には「優れた管理」がとても重要になります。 注意点も掲載していますので、管理会社を選ぶときの指針や判断材料の参考にしてください。 【シェアハウス経営の教科書】...

シェアハウス運営【３つの管理方法】具体的な事例を解説します（オーナー向け）

2021.2.10

シェアハウスの管理には3つの方法があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットをわかりやすくお伝えします。オーナーが契約するサブリース契約書の注意点もくわしく解説しています。（契約書サンプルも掲載） 【シェアハウス経営の教科書】...

優良なシェアハウス管理運営会社の見極め方【３つのポイント】（オーナー向け）

2022.2.14

このコンテンツでは、信頼のできる優良なシェアハウス管理会社を選ぶために3つの重要なポイントをまとめました。 シェアハウス管理会社で10年以上の経験をもつ筆者が、プロの目線で注意点も含めてお伝えしています。 【シェアハウス経営の教科書】...

シェアハウス企画の「事例ノウハウ」

シェアハウスの企画では、物件にコンセプトをつけたりオーナーの個性を出したりすることができるのも魅力です。

しかし、差別化をはかろうとしても上手くいかないケースもあります。

成功・失敗の事例やメリット・デメリットを理解して、慎重に判断しましょう。

実際のシェアハウスの事例については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

• 【シニア・高齢者のシェアハウス】運営の「可能性・問題点」を解説します
• 「女性専用シェアハウス」導入のメリット・デメリットを解説します
• 【シングルマザー専用シェアハウス】経営のメリット・デメリットを解説します
• 「多世代型シェアハウス」の可能性と課題について解説します
• シェアハウスと民泊（旅館業）相性はよい！（注意点も解説）

【シニア・高齢者のシェアハウス】運営の「可能性・問題点」を解説します

2021.8.20

このコンテンツでは、「シニア・高齢者のシェアハウス」の可能性について紹介しています。 筆者は、2007年からシェアハウスの運営・管理にたずさわっています。 その経験を生かし、シニア・高齢者のシェアハウスについて、課題含めて解説しています。 【シェアハウス経営の教科書】...

「女性専用シェアハウス」導入のメリット・デメリットを解説します（事例あり・オーナー向け）

2021.2.7

オーナー・管理会社向けに「女性専用」シェアハウスを運営する際の具体的な注意点についてお伝えしています。 10年以上のシェアハウス運営・管理の経験がある筆者が、女性専用シェアハウス運営のメリット・デメリットを中心にわかりやすく解説します。...

【シングルマザー専用シェアハウス】経営のメリット・デメリットを解説します（オーナー・管理会社向け）

2021.1.20

このコンテンツでは、「シングルマザー専用シェアハウス」を運営するメリット・デメリットについて解説しています。 オーナーや管理会社に向けて、シェアハウス管理会社で10年以上の経験を持つ筆者が、事例を含めてお伝えします。 【シェアハウス経営の教科書】...

「多世代型シェアハウス」の可能性と課題について解説します

2021.1.19

最近は夫婦や子供、シニアなどが同居するシェアハウスが増えているようです。 このコンテンツでは「多世代型シェアハウス」の可能性と課題について解説しています。 運営や管理に興味のあるかたが検討する際の参考になるように、実際のシェアハウス経営の経験を生かして、具体的な事例を交えてお伝えします。...

シェアハウスと民泊（旅館業）相性はよい！（注意点も解説）

2020.11.5

シェアハウスと民泊は似ている点もあり「相性がよい」といえます。 しかし適用される法律が異なる部分も多いため注意が必要です。 シェアハウスと民泊の両方の運営経験がある筆者がわかりやすく解説します。 【シェアハウス経営の教科書】...

Ⓒシェアハウス経営の教科書

不動産会社やシェアハウスの管理会社の中には、「シニア・高齢者を対象としたシェアハウス」を検討しているところがあるかもしれません。

しかし、若者を対象にしたシェアハウスとの違いがわからないと、本格的に検討することも難しいですよね。

このコンテンツでは、「シニア・高齢者のシェアハウス」の可能性と課題について、実際の物件や事例も紹介しつつ解説しています。

筆者は、2007年からシェアハウスの運営・管理にたずさわっており、その経験を生かして管理者から見た考えをリアルにお伝えします。

シニア・高齢者シェアハウスの「可能性」について

不動産会社やシェアハウス管理会社の中には、あらたな物件を企画・運営する動きもあります。

その中でも「シニア・高齢者のシェアハウス」の可能性について見ていきましょう。

シニア・高齢者のシェアハウス３つの種類

「シニア・高齢者」が共同生活するタイプのシェアハウスは、大きく３つの種類に分けることができそうです。

• シニアと若者のシェアハウス
• 自律したシニアのシェアハウス
• 高齢者のシェアハウス

詳細は、下記のコンテンツを参照してください。

シニア・高齢者のシェアハウスとは

2021.2.1

「シニア・高齢者のシェアハウス」について解説しています。...

シニアと若者のシェアハウス

シニアや高齢者と若者が共同生活するシェアハウスは現在もあります。

シェアハウスの中には年齢制限が緩やかな物件もあるので、結果的にさまざまな年齢の入居者が集まっています。

たとえば、20代～50代が一緒に生活しているシェアハウスもあるのです。

夢追う若者と事情抱える高齢者が共存　日雇い労働者の街で新たな物語（毎日新聞）

シニア向けシェアハウス

元気なシニア同士で共同生活するシェアハウスは、現在も運営されている物件があるようです。

離婚などで独身のシニアも増えているので、シニア向けのシェアハウスが今後も増加する可能性はあると考えられます。

独身の人や子供のいない人にとっては、一人暮らしが寂しく感じる場合もあります。

シェアハウスで暮らすことで、人と触れ合いながら楽しい共同生活を送ることも可能になります。

また、仕事をしている人にとってはビジネス的な交流も生まれやすくなります。

高齢者向けシェアハウス

これから高齢者が増える時代ですので、元気な高齢者が共同生活するシェアハウスが増加する可能性はあるでしょう。

「介護の必要がない自立した高齢者同士」が協力して生活するようなシェアハウスが考えられます。

シェアハウスに近いものに「グループホーム」というものがあります。 介護スタッフによる医療ケアを受けることができる施設のひとつです。

グループホーム（group home）とは、病気や障害などで生活に困難を抱えた人達が、専門スタッフ等の援助を受けながら、小人数、一般の住宅で生活する社会的介護の形態のことである。
そこでは、地域社会に溶け込むように生活することが理想とされる。集団生活型介護という言い方もある。

ウィキペディアより

介護保険や介護サービスが受けられる施設や物件は、特別な手続きや行政の許認可が必要になります。

このコンテンツでは、介護保険に関連する施設に関しては解説していません。

高齢者向けシェアハウスの「事例」

高齢者向けのシェアハウスは全国でも少しずつ増えているようです。

実際に運営されている高齢者向けシェアハウスの事例について紹介します。

高齢者向けシェアハウスの「事例」①

高齢者と同居するシェアハウス（多世代型）を実際に運営する事例がありましたので紹介します。

https://www.zenchin.com/news/9-9.php

※ 注意すべき点

• 築古の建物は地震に備えて耐震補強工事をしたかどうか（特に1981年以前の建物）
• 防災のための消防署のチェックを受けているか
• 若者と高齢者（要介護者も含む）が同居する際の契約書・ハウスルールの内容
• 高齢者の健康状態の把握や緊急時の体制がどうなっているか

【関連コンテンツ】

高齢者向けシェアハウスの「事例」②

大阪市住吉区内にあった築約６０年の文化住宅を、女性向けシェアハウスに改築した事例です。

単身高齢者×外国人　女性を支え合うシェアハウス誕生へ：朝日新聞デジタル (asahi.com)

入居者は６０歳以上の日本人と労働世代の外国人を想定し、企画・運営する事業者は「高齢化社会における多文化共生など、新しい生活スタイルを提案したい」としています。

耐震補強工事を行なって安全に改築をしており、空き家をシェアハウスとして再生する案件として注目です。

高齢女性向けの３戸、若い外国人向けの６戸の個室のほか、１階にはオープンスペースを設け、小規模なイベント開催なども可能に。

入居者だけでなく近隣住民を含め、さまざまな年代や国籍の違う人が集う住宅を目指す、としていますが課題もあるようです。

高齢者と外国人のシェアハウスという珍しいスタイル。

しかも運営する事業者は、シェアハウスの管理は初めてとのこと。

物件の管理運営がうまくいくかどうかは未知数ですね。

高齢者向けシェアハウスの「事例」③

“仕事付き”高齢者専用シェアハウス　空き家を行政がマッチング（高齢者住宅新聞）

地域の空き家を有効活用しようと、所有者と利用者とのマッチングを行ってきた東京都江戸川区。

2021年3月、空き家を活用した「単身で自立の高齢女性専用シェアハウス」が開設されました。

住宅の確保が難しい単身高齢者を受け入れるほか、就労希望者には仕事探しのサポートを行うのが特徴とのこと。

入居時に無職でも部屋を借りられるが、仕事を探す意思があることが条件となっています。

高齢者向けシェアハウスの「事例」④

空き家活用に新しい選択肢　 東京都・江戸川区西一之江に誕生した「シニア向けシェアハウス」とは？|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)

2021年3月、東京都江戸川区に空き家を改修して、高齢者向けのシェアハウスとして運用する「仕事付き高齢者住宅」が開設されました。

いわゆるサービス付き高齢者向け住宅とは全く異なり、目指しているのは「人生100年時代、元気なシニアが仕事をしながら地域で最期まで暮らしていける家」。

シェアハウスにしたのは、若者向けや外国人向けのシェアハウスはあっても、シニア向けのものはほとんどないという理由から。

単身のシニアは増え続け、孤独死などの問題もあり、助け合いが必要なシニアにこそ「シェアハウス」が向いているという意図とのこと。

住宅確保要配慮者の住まいの問題と地域の空き家の問題を同時に解決できるのか注目されるところです。

高齢者向けシェアハウスの「事例」⑤

迫る最期のとき　シェアハウス＋訪問看護でその人が望む過ごし方を実現 (神戸新聞 kobe-np.co.jp)

既存の施設とは違う形で在宅ケアに取り組んでいる企業が大阪・高槻市にあります。

株式会社みらいコーポレーションは、「ナーシングホームみらいのいろ」という、制度の枠にとらわれず在宅ケアを提供できるシェアハウスを運営。

自宅での生活が困難になった人が入居できるシェアハウスとのこと。

入居することで自宅となり、そこへ訪問看護でケア介入するという形態です。（介護施設ではない）

2022年6月には、13室から30室へ増設移転とのことです。

高齢者向けシェアハウスの「事例」⑥

栃木県大田原市で“高齢者の孤立”という社会問題の解決に取り組むのは「一般社団法人えんがお」。

6軒の空き家を活用しており、メインは高齢者の孤立の予防と解消を進めているとのこと。

高齢者だけではなく、おじいちゃん・おばあちゃんが集まる施設の目の前にみんなでご飯を食べられる地域食堂があったり、その奥には若者のシェアハウスがあったり、シェアハウスの隣には、精神・知的障がいを抱えた人のグループホームがあったり。

近隣で子どもから高齢者まで、障がいがある方も含めたいろいろな人が関われるコミュニティづくりをおこなっているそうです。

“高齢者の孤立”を解決するために…「一般社団法人えんがお」に人が集まってくる理由とは？ | マイナビニュース (mynavi.jp)

 シニア・高齢者のシェアハウス「問題点」について

シニア・高齢者のシェアハウスには課題（問題点）もある

50代や60代などシニアのシェアハウスや、高齢者を対象としたシェアハウスの課題について見ていきましょう。

「シニアのシェアハウス」の課題（問題点）

50代や60代などの「元気なシニア」を対象としたシェアハウスは入居者の年齢層が高くなるので、一般のシェアハウスとは住人の生活リズムが異なることが考えられます。

たとえば、仕事をリタイアしている入居者だと、一日中ハウスで過ごす人もいるでしょう。

ハウスにいる時間が長い入居者がいると、ハウス内の汚れやマナーなどの細かいことが気になる人も出てきます。

率先して清掃をしたり整理整頓をしたりする人だと、運営側が助かる面もあります。

しかし、協力的で献身的な性格の人であればよいのですが、他の入居者に注意をしたり高圧的になったりする人もいるので注意が必要です。

シニアの入居者は、これまでの人生や仕事のキャリアも様々ですし、プライドを持っている人も少なくありません。

オーナーや管理会社は、入居者同士の人間関係を良好に保つように管理をすることが重要になります。

入居者のほうが管理運営側よりも年齢が上になることも多くなりますので、トラブルも含めた人間関係に対応する体制が必要になるでしょう。

 「高齢者のシェアハウス」の課題（問題点）

高齢者のシェアハウス（グループホームとは異なるもの）の課題について見ていきましょう。

「介護や支援が必要のない元気な高齢者」がシェアハウスで共同生活することになります。

高齢者ですので、ケガや病気、入院などでシェアハウスでの生活ができなくなる可能性も増加します。

そのため、シェアハウスで生活することができなくなったときの対応や、退去に関する事項をあらかじめ契約書で決めておく必要があるでしょう。

たとえば、入院の期間によってはシェアハウスを退去する契約にしたり、退去する際の荷物の送り先を事前に決めておいたりする対応があげられます。

また、高齢者は経済的な事情などで簡単に転居ができないケースも出てきます。

家賃が払えない入居者がいるときの対応も考えておく必要があります。（例：緊急連絡先との協議や生活保護の申請など）

（参考）

注目の「高齢者向けシェアハウス」、メリットの裏にあるお金・派閥・老老介護トラブル | 週刊女性PRIME (jprime.jp)

 筆者の経験談など（シェアハウス運営）

筆者は10年以上にわたり、若者を対象としたシェアハウスの管理・運営をしてきました。

シェアハウスの入居者は、ほとんどが20代～30代の若者が中心です。

ですが、筆者の管理・運営していたシェアハウスでは厳格な「年齢制限」を設けていません。

そのため、40代以上の入居者も一定の割合で生活しており、中には60代の入居者もいます。

筆者の経験では、40代以上の入居者は他の若い入居者とトラブルになることがやや多いと感じています。

年齢的なギャップがあったり、お互いのプライドがあったりするのがトラブルの原因かもしれません。

また、若者は仕事や住まいを比較的自由に選ぶことができますが、シニアや高齢者は簡単ではありません。

シェアハウスは、そういった環境や状況が違った中での共同生活になります。

オーナーや管理会社は、多様な入居者に対応する体制が求められます。

まとめ（シニア・高齢者のシェアハウス）

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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