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Ⓒシェアハウス経営の教科書

 

総務省の調査によると、2018年の全国の空き家は、約349万戸(賃貸用・売却用を除く)にも及んでいます。

不動産の所有者の中には、空き家のメンテナンスに悩んでいる人も多いのではないのではないでしょうか。

 

空き家を活用する手段の一つとして、「シェアハウス」が注目されています。

たとえば、5LDKの建物を5人で利用するシェアハウスにリノベーションするのです。

オーナーは空き家を活用しながら賃料収入を得ることができ、固定資産税の支払いや生活費をまかなうことが可能になります。

 

このコンテンツでは、空き家をシェアハウスにするメリットについて解説しています。

筆者は、シェアハウスの管理会社で空き家をシェアハウスにリノベーションする事業にもたずさわってきました。

その経験から、利点だけでなく注意点やリスクもお伝えしています。様々な事例も含めて見ていきましょう。

 

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空き家をシェアハウスにするメリット

個室ごとに賃貸するシェアハウスは様々な運営メリットがあります

 

首都圏など若い人が多く住む地域に空き家を所有していれば、「シェアハウス」として活用できる可能性があります。

(関連コンテンツ : シェアハウスとは

 

たとえば、都心部への通勤や通学が可能な地域であり、物件から鉄道の最寄り駅まで徒歩10分以内であれば、シェアハウスに住みたいという若者からの需要が見込めます。

 

シェアハウスにするメリット(空き家)
  • 賃料収入が得られる
  • 入居率が高く安定した運営ができる
  • 人が住むことで建物の老朽化を予防できる
  • いつでも運営をやめることができる
  • 投資物件として売却も可能になる

 

もう少し詳しく見ていきましょう。

 

賃料収入が得られる

空き家をシェアハウスとして貸し出せば、オーナーは賃料収入を得ることができます。

一般的には、戸建として賃貸するよりも高い家賃を得ることができます。

 

入居率が高く安定した運営ができる

シェアハウスの入居者は、20代~30代が中心です。

初期費用をおさえながら住人同士が交流して楽しく住めるシェアハウスは、人気があり高い入居率で安定した運営が可能になります。

ファミリーに賃貸する「戸建て」よりも空室リスクが低いことも特徴です。

個室を一人一人に賃貸することで、シェアハウス全体が空室になるというリスクを防ぐことができるのです。

 

人が住むことで建物の老朽化を予防できる

人が住まない建物は老朽化が早くなります。

シェアハウスとして賃貸することで、収入を得ながら建物を維持することができます。

 

いつでも運営をやめることができる

シェアハウスの大きなメリットのひとつは、「いつでも運営をやめられる」ということです。

入居者とは「定期借家契約」をむすぶため、期限がくれば退去してもらえます。

たとえば、将来的にオーナーが土地や建物を利用したり活用したりする必要が出てきたときなどに、その後の計画が立てやすくなります。

 

投資物件として売却も可能になる

シェアハウスとして満室の運営ができていれば、オーナーにとっては「投資物件」として売却するという選択肢も出てきます。

入居者から人気があり賃料が高ければ「高利回りの物件」となり、高値での売却も可能になります。

 

空き家をシェアハウスにする際の注意点

注意を促す人の写真画像

シェアハウスにする際の注意点も確認しましょう

 

空き家をシェアハウスとして運営する際には、注意が必要な点もあります。一つずつ見ていきましょう。

 

築古の物件は工事費がかかる

築年数が経過した建物をシェアハウスにする場合には、内装工事だけでなく大掛かりな改修工事が必要になることがあります。

たとえば、屋根の葺き替えや外壁の工事をしなければならないケースも出てきます。

ただし、シェアハウスにリノベーションをする場合は、「耐震補強工事」も含めた総合的な工事を行なうため、オーナーと入居者の双方にとって安心・安全な物件にすることができます。

 

管理会社との契約条件によりすぐに解約できないことがある

シェアハウスの運営は、管理会社に委託するケースも多くなります。

オーナーは、管理会社との契約条件によってはすぐに解約できないこともあります。

 

オーナーが同居できない場合もある

シェアハウスの運営は、オーナーと同居するケースは少ないといえます。

建物内や敷地内にオーナーが同居することはまれであり、建物全体をシェアハウスとして運用することが一般的です。

 

空き家を放置する「リスク」(オーナー向け)

古い倉庫・建物の写真画像

空き家を放置すると様々なリスクが高まります

 

2014年にいわゆる「空き家法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)が施行されました。

これは、危険な空き家について自治体が対応することを可能にした法律です。

空き家の持ち主について市区町村に固定資産税の納税記録を照会して特定して立ち入り調査権限をすることを認め、倒壊の恐れがある等の「特定空き家」については撤去や修繕を命じ、行政代執行を可能にすることを規定している。

 

このいわゆる「空き家法」に沿って、各自治体が「条例」を制定することができます。

危険な「特定空き家」と認定されると、行政により解体されて所有者は費用を請求される可能性があります。

その土地に対する「税の特例」がなくなり、その結果、所有者は最大で6倍の固定資産税を負担しなければならない場合があります。

 

行政代執行・略式代執行 取組事例集(総務省)
https://www.soumu.go.jp/main_content/000595224.pdf

 

危険な特定空き家の認定までには至らなくても、空き家は建物や庭などのメンテナンスの手間や費用がかかります。

たとえば、建物のメンテナンス工事を怠っていると、屋根の瓦や外壁、草木などが近隣に被害を及ぼすこともあります。

瓦が飛んで通行人に当たってしまったら、建物のオーナーは損害賠償責任が生じてしまいます。

 

また放置された空き家は、犯罪等に利用される可能性もあります。

たとえば、不審火による火災、不審者の侵入・占拠などのほか、動物(アライグマ、ハクビシンなど)のすみかになることもあります。

自治体によっては、建物の解体費用を助成する制度もありますので、確認しておくのもよいでしょう。

 

空き家の最新ニュース・トラブル事例

空き家のトラブルは全国で増加しています

 

 

空き家の最新ニュース ①

日本経済新聞が全国の空き家数を市区町村別にランキングしています。

最も空き家数が多いのは、東京都世田谷区。(約49,000戸)

2位は、東京都大田区。(約48,000戸)

(総務省の2018年の住宅・土地統計調査の確定値より)

 

世田谷区内は東急世田谷線沿線や祖師谷地区など、戸建てや比較的小さい集合住宅が集まる地域で65歳以上の人口の割合が高い。

区によると、空き家はこうした地域で目立つという。
区の担当者は、「旧耐震基準住居も多く、区も対策を講じている」と説明する。

日本経済新聞(2020.1.12)

 

 

空き家の最新ニュース ②

NHKのニュースによると、倒壊などのリスクがあるいわゆる「危険な空き家」の撤去に、全国の自治体が投じた費用は合わせて3億8000万円あまりにのぼり、3年間で17倍と急増していることがわかりました。(2018年度)

2018年の総務省の調査では、空き家は、849万戸あり一貫して増え続けています。

こうした空き家の中には、長い間管理されず放置されたままの「危険な空き家」が増えているものとみられます。

たとえば、台風の影響で建物の外壁が崩れたケースや、屋根瓦が道路に落下したケース、それに建物が放火されて火災が発生したケースなどがありました。

 

「危険な空き家」自治体の撤去費用 3年間で17倍に(NHKニュース)

 

空き家の最新ニュース ③

秋田県の大仙市では、老朽建築物の再生事業を手掛ける会社が注目されているそうです。

その中の一社は、資産価値が低い空き家を改修し、シェアハウスとして9棟を運営。

部屋を借りるのが難しいクリエイターや起業家、外国人らに滞在場所を提供しています。

 

空き家をシェアハウスに 老朽建築物の再生事業紹介 秋田・大仙(河北新報)

 

空き家のトラブル事例(全国)

2020年1月 廃墟マンション解体、全国初の行政代執行…費用1億円の回収めどたたず(読売新聞)
https://www.yomiuri.co.jp/national/20200125-OYT1T50156/

 

2019年8月 家を相続したくない(NHK おはよう日本)

 

2019年7月 奈良県 桜井市が危険な空き家を解体へ
https://www.nara-np.co.jp/news/20190706104527.html

 

2019年6月 6年放置され倒壊の恐れ、空き家撤去で行政代執行 特措法で愛知県内初
(中日新聞)

 

2018年12月 宮城初の空き家解体代執行 仙台市の是正命令、所有者応じず
https://www.kahoku.co.jp/tohokunews/201812/20181211_11020.html

 

2018年11月 長崎市が危険な空き家解体で代執行
https://www.asahi.com/articles/ASLCQ5DCDLCQTOLB00L.html

 

2018年10月 千葉市初、代執行で空き家撤去 特措法に基づき
https://www.chibanippo.co.jp/news/local/538210

 

2018年10月 横浜市、空き家解体の代執行停止 所有者、自主解体の意向
https://www.kanaloco.jp/article/entry-37425.html

 

2012年4月 “空き家”が街をむしばむ(NHK クローズアップ現代)

 

オーナーは、建物が活用できるうちに解決策を考えておく必要があります。

シェアハウスなどの賃貸住宅として運用することも有効な手段といえるでしょう。

 

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