不動産会社やシェアハウスの管理会社の中には、「シニア・高齢者を対象としたシェアハウス」を検討しているところがあるかもしれません。

しかし、若者を対象にしたシェアハウスとの違いがわからないと、本格的に検討することも難しいですよね。

このコンテンツでは、「シニア・高齢者のシェアハウス」の可能性と課題について、実際の物件や事例も紹介しつつ解説しています。

筆者は、2007年からシェアハウスの運営・管理にたずさわっており、その経験を生かして管理者から見た考えをリアルにお伝えします。

シニア・高齢者シェアハウスの「可能性」について

不動産会社やシェアハウス管理会社の中には、あらたな物件を企画・運営する動きもあります。

その中でも「シニア・高齢者のシェアハウス」の可能性について見ていきましょう。

シニア・高齢者のシェアハウス３つの種類

「シニア・高齢者」が共同生活するタイプのシェアハウスは、大きく３つの種類に分けることができそうです。

• シニアと若者のシェアハウス
• 自律したシニアのシェアハウス
• 高齢者のシェアハウス

詳細は、下記のコンテンツを参照してください。

シニア・高齢者のシェアハウスとは

2021.2.1

「シニア・高齢者のシェアハウス」について解説しています。...

シニアと若者のシェアハウス

シニアや高齢者と若者が共同生活するシェアハウスは現在もあります。

シェアハウスの中には年齢制限が緩やかな物件もあるので、結果的にさまざまな年齢の入居者が集まっています。

たとえば、20代～50代が一緒に生活しているシェアハウスもあるのです。

夢追う若者と事情抱える高齢者が共存　日雇い労働者の街で新たな物語（毎日新聞）

シニア向けシェアハウス

元気なシニア同士で共同生活するシェアハウスは、現在も運営されている物件があるようです。

離婚などで独身のシニアも増えているので、シニア向けのシェアハウスが今後も増加する可能性はあると考えられます。

独身の人や子供のいない人にとっては、一人暮らしが寂しく感じる場合もあります。

シェアハウスで暮らすことで、人と触れ合いながら楽しい共同生活を送ることも可能になります。

また、仕事をしている人にとってはビジネス的な交流も生まれやすくなります。

高齢者向けシェアハウス

これから高齢者が増える時代ですので、元気な高齢者が共同生活するシェアハウスが増加する可能性はあるでしょう。

「介護の必要がない自立した高齢者同士」が協力して生活するようなシェアハウスが考えられます。

シェアハウスに近いものに「グループホーム」というものがあります。 介護スタッフによる医療ケアを受けることができる施設のひとつです。

グループホーム（group home）とは、病気や障害などで生活に困難を抱えた人達が、専門スタッフ等の援助を受けながら、小人数、一般の住宅で生活する社会的介護の形態のことである。
そこでは、地域社会に溶け込むように生活することが理想とされる。集団生活型介護という言い方もある。

ウィキペディアより

介護保険や介護サービスが受けられる施設や物件は、特別な手続きや行政の許認可が必要になります。

このコンテンツでは、介護保険に関連する施設に関しては解説していません。

高齢者向けシェアハウスの「事例」

高齢者向けのシェアハウスは全国でも少しずつ増えているようです。

実際に運営されている高齢者向けシェアハウスの事例について紹介します。

高齢者向けシェアハウスの「事例」①

高齢者と同居するシェアハウス（多世代型）を実際に運営する事例がありましたので紹介します。

https://www.zenchin.com/news/9-9.php

※ 注意すべき点

• 築古の建物は地震に備えて耐震補強工事をしたかどうか（特に1981年以前の建物）
• 防災のための消防署のチェックを受けているか
• 若者と高齢者（要介護者も含む）が同居する際の契約書・ハウスルールの内容
• 高齢者の健康状態の把握や緊急時の体制がどうなっているか

【関連コンテンツ】

高齢者向けシェアハウスの「事例」②

大阪市住吉区内にあった築約６０年の文化住宅を、女性向けシェアハウスに改築した事例です。

単身高齢者×外国人　女性を支え合うシェアハウス誕生へ：朝日新聞デジタル (asahi.com)

入居者は６０歳以上の日本人と労働世代の外国人を想定し、企画・運営する事業者は「高齢化社会における多文化共生など、新しい生活スタイルを提案したい」としています。

耐震補強工事を行なって安全に改築をしており、空き家をシェアハウスとして再生する案件として注目です。

高齢女性向けの３戸、若い外国人向けの６戸の個室のほか、１階にはオープンスペースを設け、小規模なイベント開催なども可能に。

入居者だけでなく近隣住民を含め、さまざまな年代や国籍の違う人が集う住宅を目指す、としていますが課題もあるようです。

高齢者と外国人のシェアハウスという珍しいスタイル。

しかも運営する事業者は、シェアハウスの管理は初めてとのこと。

物件の管理運営がうまくいくかどうかは未知数ですね。

高齢者向けシェアハウスの「事例」③

“仕事付き”高齢者専用シェアハウス　空き家を行政がマッチング（高齢者住宅新聞）

地域の空き家を有効活用しようと、所有者と利用者とのマッチングを行ってきた東京都江戸川区。

2021年3月、空き家を活用した「単身で自立の高齢女性専用シェアハウス」が開設されました。

住宅の確保が難しい単身高齢者を受け入れるほか、就労希望者には仕事探しのサポートを行うのが特徴とのこと。

入居時に無職でも部屋を借りられるが、仕事を探す意思があることが条件となっています。

高齢者向けシェアハウスの「事例」④

空き家活用に新しい選択肢　 東京都・江戸川区西一之江に誕生した「シニア向けシェアハウス」とは？|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)

2021年3月、東京都江戸川区に空き家を改修して、高齢者向けのシェアハウスとして運用する「仕事付き高齢者住宅」が開設されました。

いわゆるサービス付き高齢者向け住宅とは全く異なり、目指しているのは「人生100年時代、元気なシニアが仕事をしながら地域で最期まで暮らしていける家」。

シェアハウスにしたのは、若者向けや外国人向けのシェアハウスはあっても、シニア向けのものはほとんどないという理由から。

単身のシニアは増え続け、孤独死などの問題もあり、助け合いが必要なシニアにこそ「シェアハウス」が向いているという意図とのこと。

住宅確保要配慮者の住まいの問題と地域の空き家の問題を同時に解決できるのか注目されるところです。

高齢者向けシェアハウスの「事例」⑤

迫る最期のとき　シェアハウス＋訪問看護でその人が望む過ごし方を実現 (神戸新聞 kobe-np.co.jp)

既存の施設とは違う形で在宅ケアに取り組んでいる企業が大阪・高槻市にあります。

株式会社みらいコーポレーションは、「ナーシングホームみらいのいろ」という、制度の枠にとらわれず在宅ケアを提供できるシェアハウスを運営。

自宅での生活が困難になった人が入居できるシェアハウスとのこと。

入居することで自宅となり、そこへ訪問看護でケア介入するという形態です。（介護施設ではない）

2022年6月には、13室から30室へ増設移転とのことです。

高齢者向けシェアハウスの「事例」⑥

栃木県大田原市で“高齢者の孤立”という社会問題の解決に取り組むのは「一般社団法人えんがお」。

6軒の空き家を活用しており、メインは高齢者の孤立の予防と解消を進めているとのこと。

高齢者だけではなく、おじいちゃん・おばあちゃんが集まる施設の目の前にみんなでご飯を食べられる地域食堂があったり、その奥には若者のシェアハウスがあったり、シェアハウスの隣には、精神・知的障がいを抱えた人のグループホームがあったり。

近隣で子どもから高齢者まで、障がいがある方も含めたいろいろな人が関われるコミュニティづくりをおこなっているそうです。

“高齢者の孤立”を解決するために…「一般社団法人えんがお」に人が集まってくる理由とは？ | マイナビニュース (mynavi.jp)

 シニア・高齢者のシェアハウス「問題点」について

シニア・高齢者のシェアハウスには課題（問題点）もある

50代や60代などシニアのシェアハウスや、高齢者を対象としたシェアハウスの課題について見ていきましょう。

「シニアのシェアハウス」の課題（問題点）

50代や60代などの「元気なシニア」を対象としたシェアハウスは入居者の年齢層が高くなるので、一般のシェアハウスとは住人の生活リズムが異なることが考えられます。

たとえば、仕事をリタイアしている入居者だと、一日中ハウスで過ごす人もいるでしょう。

ハウスにいる時間が長い入居者がいると、ハウス内の汚れやマナーなどの細かいことが気になる人も出てきます。

率先して清掃をしたり整理整頓をしたりする人だと、運営側が助かる面もあります。

しかし、協力的で献身的な性格の人であればよいのですが、他の入居者に注意をしたり高圧的になったりする人もいるので注意が必要です。

シニアの入居者は、これまでの人生や仕事のキャリアも様々ですし、プライドを持っている人も少なくありません。

オーナーや管理会社は、入居者同士の人間関係を良好に保つように管理をすることが重要になります。

入居者のほうが管理運営側よりも年齢が上になることも多くなりますので、トラブルも含めた人間関係に対応する体制が必要になるでしょう。

 「高齢者のシェアハウス」の課題（問題点）

高齢者のシェアハウス（グループホームとは異なるもの）の課題について見ていきましょう。

「介護や支援が必要のない元気な高齢者」がシェアハウスで共同生活することになります。

高齢者ですので、ケガや病気、入院などでシェアハウスでの生活ができなくなる可能性も増加します。

そのため、シェアハウスで生活することができなくなったときの対応や、退去に関する事項をあらかじめ契約書で決めておく必要があるでしょう。

たとえば、入院の期間によってはシェアハウスを退去する契約にしたり、退去する際の荷物の送り先を事前に決めておいたりする対応があげられます。

また、高齢者は経済的な事情などで簡単に転居ができないケースも出てきます。

家賃が払えない入居者がいるときの対応も考えておく必要があります。（例：緊急連絡先との協議や生活保護の申請など）

（参考）

注目の「高齢者向けシェアハウス」、メリットの裏にあるお金・派閥・老老介護トラブル | 週刊女性PRIME (jprime.jp)

 筆者の経験談など（シェアハウス運営）

筆者は10年以上にわたり、若者を対象としたシェアハウスの管理・運営をしてきました。

シェアハウスの入居者は、ほとんどが20代～30代の若者が中心です。

ですが、筆者の管理・運営していたシェアハウスでは厳格な「年齢制限」を設けていません。

そのため、40代以上の入居者も一定の割合で生活しており、中には60代の入居者もいます。

筆者の経験では、40代以上の入居者は他の若い入居者とトラブルになることがやや多いと感じています。

年齢的なギャップがあったり、お互いのプライドがあったりするのがトラブルの原因かもしれません。

また、若者は仕事や住まいを比較的自由に選ぶことができますが、シニアや高齢者は簡単ではありません。

シェアハウスは、そういった環境や状況が違った中での共同生活になります。

オーナーや管理会社は、多様な入居者に対応する体制が求められます。

まとめ（シニア・高齢者のシェアハウス）

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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シェアハウスの経営や投資に興味がある方もいると思いますが、シェアハウスの実際の需要や将来性についてはなかなかわからないですよね。

単なるブームなのか。本当に入居希望者はいるのか。

このコンテンツでは、「シェアハウスの現状と将来性（可能性）」について解説しています。

とくに東京などの首都圏の市場規模の状況を中心にお伝えします。

結論を言えば、「シェアハウスの需要」はおとろえていません。

シェアハウスに入居したいという若者は減っていません。（コロナ禍でもほとんど変わらず。）

「なぜシェアハウスの需要が依然として高いのか」ということを知ることで、首都圏の賃貸経営の状況や不動産投資のヒントを見つけることができると思います。

10年以上シェアハウスの運営・管理をしている筆者が、これまでの流れとこれからの状況を「プロの目線から」わかりやすく解説します。

当サイトがダイヤモンドオンラインの取材を受けて紹介されました。

ダイヤモンド・オンライン (diamond.jp)

最新ニュース（外国人の入国緩和など）

外国人の賃貸需要が増加しています

これまでは、コロナ禍により観光業や飲食業に従事していた外国人労働者が離職。

現在、回復を見越して観光業や飲食業が採用を強化しています。

地方物件への入居者は観光業などに従事する目的の外国人とのこと。

シェアハウスの需要が高い理由は「手軽に住める」

手軽に住めるシェアハウスに対する若者の需要は高い（実際のシェアハウスの写真）

東京都のように、人口が増えれば住む場所が必要になります。

単身者用のワンルームアパートやマンションも多数ありますが、地方から東京に来る若者の資金に余裕があるとは限りません。

正社員などの安定した仕事が決まっている場合はよいのですが、仕事を探すために東京に来る人もいます。

できるだけ節約して生活したいと考える若者もいます。

また、仕事が決まっていないと住居を借りることができない場合もあります。

そのため、手軽に入居できてすぐに生活を始められる「シェアハウス」という住まい方の需要が大きくなっているのです。

シェアハウスの人気が高いのは、いくつかの理由があります。

上記のように、シェアハウスはアパートやマンションに比べて「初期費用」をおさえることができます。家具や家電を購入する必要もありません。

また入居・退去が簡単なため、まずはシェアハウスで生活をしてお金をためた後にアパートやマンションに引越しする人もいます。

人口推移のデータでも、とくに東京やその周辺に住みたい人は増え続けています。

外国人も例外ではありません。
オーナーの意向や保証人の有無を気にせず、気軽に入居できるシェアハウスは外国人にも注目されています。

このように通常の賃貸住宅にはない魅力があるため、シェアハウスは地方や海外から東京に来る若者の人気が高いのです。

筆者は、10年以上シェアハウスの運営・管理にたずさわっています。

かぼちゃの馬車の問題が起きたあとも、首都圏での「シェアハウス物件の供給」は増え続けています。

その理由は、「需要が大きいから」に他なりません。

若い人にとってシェアハウスという住まい方は、アパートやマンションと同じように受け入れられつつあります。

以前はドミトリーの部屋（相部屋）も多くありましたが、現在のシェアハウスは「個室」が主流になっています。

シェアハウスと一般の賃貸住宅との違いについての詳細は、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

シェアハウスの需要（人気）を調べてみよう

シェアハウス需要の調査は一人でも可能

シェアハウスが若者に人気があるのかどうか、その需要を調べることができます。

まずは、インターネットで見てみましょう。

いちばん簡単なのは、「シェアハウスのポータルサイト」を見てみることです。

ポータルサイトには、ひつじ不動産、シェアシェア、東京シェアハウス、ゲストハウスバンクなどがあります。

調べてみたい地域や気になるシェアハウス物件などのページを見てみましょう。その地域にある物件数をチェックすることもできます。

物件ページでは、部屋数、空室、家賃、物件の特徴などを見ることができます。

また、ポータルサイト以外に「シェアハウス管理会社のサイト」もありますので、そちらもチェックするとより具体的な情報がわかります。

過去にシェアハウスの需要が下がった事例

シェアハウスの需要が下がった時期もあります。

東日本大震災のときには、首都圏のシェアハウスも一時的に需要が低迷した時期はありました。

とくに外国人が帰国してしまうケースが多く、外国人が入居していたシェアハウスには影響が大きくありました。

これはアパートやマンションにもあったことなのですが、シェアハウスは退去しやすいという特徴があったため少し影響が大きく出てしまったのだと思います。

しかし、震災や津波の状況がわかって落ち着くと、すぐに需要は戻りました。

東京の生活や経済が回復したのと同様に、住まいとしてのシェアハウスの入居率も以前の水準に回復したのです。

また、不動産投資物件の「かぼちゃの馬車」の問題は、シェアハウスの需要にほとんど影響していません。

「かぼちゃの馬車」の事件のあとも、シェアハウスの人気に大きな変化はありません。

事件があってから、シェアハウスの退去者が続出したり、管理会社が次々と破綻したり、大量の物件が閉鎖したりするような状況は起きていないのです。

このことを見ても、「シェアハウスという業態」は依然として若者から支持されているといえます。

問題はあくまでも「かぼちゃの馬車」を運営していた会社（スマートデイズ）にあったのであって、シェアハウスそのものにはなんの責任もないのです。

実は、「かぼちゃの馬車」はシェアハウスとはいえない物件でした。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

シェアハウスの本当の需要や人気は自分で調べないとわからない

「かぼちゃの馬車」やスルガ銀行の事件などで、不動産投資のマイナス面を目にする機会が増えました。

もちろん、シェアハウスも含め不動産投資にはリスクもあるので、情報収集は重要です。

しかし、成功事例はあまりマスコミでは取り上げられることがありません。

シェアハウスは、東京に少なくとも5,000件・50,000室があると言われています。（推定）

運営されているシェアハウスの情報は、新聞や雑誌ではほとんど報道されません。

注目を集める物件や事件などが一時的に取り上げられるだけです。

安定して運営されているシェアハウスの状況などは、自分で調べたり情報を積極的に取りにいったりしないとわからないのです。

シェアハウスは、賃貸住宅全体から見ればまだまだマイナーな市場ですが、市場規模だけでなく「需要の強さ」に注目してみることが重要です。

たとえば、「狭小アパート」について考えてみましょう。

１部屋が２０平米前後のワンルームアパートや３点ユニット（バス・トイレ・洗面）の物件は数多くあります。
アパートの市場はシェアハウスよりもはるかに大きいのは間違いないでしょう。

しかし、競争が激化して家賃の値下げが激しく、需要が下がっていることも事実です。

また、賃貸用住宅の空き家は、東京都で約６０万戸あると言われています。

東京都の空き家の現状（東京都住宅政策本部）
http://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/akiyashisaku.html

あなたがシェアハウス経営・投資を検討しているのであれば、このような状況も加味して今後の賃貸住宅の市場や需要を考える必要があります。

若者の動向や賃貸住宅の変化をとらえれば、「気軽で楽しい共同生活」を可能にするシェアハウスに需要の大きさと将来性を感じることができるでしょう。

（参考）
シェアハウスの市場規模と立地特性（三井住友トラスト基礎研究所）
https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/20180219_report.pdf

シェアハウスの立地や活用の調査については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

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空き家問題の実態調査の結果を見ながら、シェアハウスとしての活用の可能性について考察しています。...

シェアハウスの規制緩和が追い風になる

2019年６月に建築基準法が改正（施行）されました。

規制の一部が緩和され、既存の住宅などをシェアハウスに転用しやすくなりました。

シェアハウス運営を展開したいオーナーや不動産投資家にとっては、追い風になるといえるでしょう。

ただし、自治体の中にはシェアハウスの規制を強化するところもあるので、シェアハウス運営を検討する際には立地や制度を事前によく調査しましょう。

【 関連コンテンツ 】

サブリース新法でより安全な賃貸経営へ

シェアハウス運営ではいわゆる「サブリース方式」を採用するケースが多くあります。

サブリース新法の施行によりサブリース業者に対する規制も強化され、オーナー側のリスク判断のポイントも明確化されました。

シェアハウスも含めて以前よりも安心して賃貸経営ができる環境が整ってきています。

【関連コンテンツ】

サブリース新法の規制について解説します（国土交通省ガイドライン）

シェアハウスの将来性を示す「データ集」

若者が地方から都市に流入する（特に東京）

今後、東京の人口はますます増えると言われています。

地方から流入する若者も増えるでしょう。

2020年5月1日現在、東京都の人口は、1,400万人を突破しました。

新型コロナウイルスの感染拡大などがありましたが、人口の東京一極集中に歯止めがかからない状況が浮き彫りになっています。

（参考）「東京都の人口（推計）」の概要（東京都のホームページより）

東京都の総人口（推計）の推移（東京都のサイトより）

最近では、１年ごとに約１０万人ずつ増加しています。（2016～2018年）

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/11/28/06.html

また総務省の報告では、2021年は東京圏（東京・埼玉・神奈川・千葉）で約８万人の転入超過により人口が増加。

都道府県別のグラフを見ると、突出ぶりがよくわかります。

東京圏の転入超過数は突出している

とくに若者の増加が多く、１５～２９歳で全体の９０％以上を占めています。

東京圏の転入超過数は20代が突出している

住民基本台帳人口移動報告（総務省） 2021年（令和３年）結果の概要

この結果を見ても明らかなように、シェアハウスを利用する年代でもある「就職世代」の東京流入は止まりません。

新卒者は就職の条件がいい東京に上京してきています。（日本経済新聞）

また、就職情報サイトの「マイナビ」の会員調査によると、2020年卒業予定の大学生らの地元就職希望率は４９.８％。

初めて５０％を割ったという結果がでています。

（参考）マイナビの調査結果（PDF）

人口の推移を示す興味深い動画がありましたのでご紹介します。

日本の都市の人口推移 (1873-2015)

外国人が増えて賃貸住宅の需要が高まる

総務省が発表した人口動向調査（2020年1月1日時点）では、首都圏の外国人の増加率が日本人を上回っています。（日本経済新聞）

増加率も前年比6.23％と高水準を維持しており、国内に暮らす外国人のうち首都圏に占める割合が40％を上回る状態が続いています。

また、2019年4月に改正出入国管理法が施行されました。

5年間で最大34万人の外国人労働者が受け入れられます。

これにより、賃貸住宅の業界においても外国人の入居対応や外国人向けビジネスの重要性が高まっていく状況にあります。

シェアハウスのように家具や家電があらかじめ揃っていて、「すぐに生活できる賃貸住宅」が注目される可能性が高くなるのです。

入管法及び法務省設置法改正について（出入国在留管理庁）
http://www.immi-moj.go.jp/hourei/image/flow_h30.pdf

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新型コロナウイルス禍による入国制限が段階的に緩和され、外国人の入国が進み始めています。

1日あたりの入国者数の上限は、3月1日に5000人、同月14日には7000人に緩和。

その一方で、文部科学省の調査では、3月11日時点で留学生だけでも11万人ほどが入国待ちの状態とのこと。

3月の入居に関する問い合わせ数が2021年同月比で1.6倍に増加したというシェアハウス業者もおり、外国人向けの賃貸住宅市場も活気づいています。

シェアハウス市場調査

一般社団法人日本シェアハウス連盟（東京都渋谷区）が『シェアハウス市場調査』を発表しています。

2020年の調査では、ウェブ上に存在するシェアハウスの棟を集計したところ、１年前の調査と比べて、棟数が５%弱増えたことがわかりました。

この調査によれば、シェアハウスは全国に5,104棟。（このうち約7割が東京都内）

物件数は調査を始めた2013年から増加を続けています。

ただ新型コロナウイルスの影響で、2021年の調査では物件数の減少が見られ、調査を開始した2013年以来はじめて減少へ転じた結果に。

人の移動の制限や諸外国からの入国制限により、外国人を入居者ターゲットとしていたシェアハウスの運営にも影響を及ぼしたと分析されています。

まとめ（シェアハウスの需要・将来性）

シェアハウスの運営をしていると、「若者や外国人の需要の高さ」に驚きます。

スマートフォンでいつでもどこでも気軽にシェアハウスの情報が手に入りますし、問合せも簡単にできます。

不動産会社に行く必要もなく仲介手数料もいらないので、入居希望者は初期費用をおさえて部屋探しをすることが可能になります。

このようにユーザーの需要に合った「シェアハウス」という住まい方は、今後の将来性も高いといえるでしょう。

当サイトがダイヤモンドオンラインの取材を受けて紹介されました。

シェアハウスの将来性などについて話しています。

ダイヤモンド・オンライン (diamond.jp)

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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「シェアハウス」の運営は儲かるのでしょうか。

スルガ銀行の事件（かぼちゃの馬車）やサブリース問題などで失敗やリスクが気になる人もいるでしょう。

このコンテンツでは、他の賃貸住宅にはない利点・魅力として「シェアハウスの３つのメリット」を解説します。

スルガ銀行の事件のあとも、入居者に支持されているシェアハウスは安定的に稼働しています。

健全に運営されているシェアハウスがマスコミに報道される機会が少ないので、あまり情報がなく実態を知ることができないだけなのです。

シェアハウスはきちんと経営すれば、しっかりと利益が出ます。

20棟・300室のシェアハウスの管理会社で10年以上の経験がある筆者が、シェアハウス運営・経営の「優位性や魅力」について、事例を交えて詳しく解説します。

シェアハウス経営 ３つのメリット

シェアハウス経営（投資）には３つのメリットがあります。

アパート・マンション経営と比較しつつ順番にご紹介します。

シェアハウス経営　①建築のメリット

シェアハウスの間取り

1.　既存の建物があればシェアハウスに転用できる

シェアハウスは、戸建て、寮・社宅、マンションの一室などの既存の建物をリフォームして運営することができます。

そのため、建物を所有している人にとっては建築費用をおさえることができ、「初期投資費用」を少なくすることができます。

また、土地を所有している人であれば新築のシェアハウスの経営も可能です。

しかし、土地・建物を購入してのシェアハウス経営は慎重な判断が重要です。リフォーム工事の費用や家具・家電の費用がかかるので、総合的な収支をシミュレーションする必要があります。

また、新築シェアハウスの「購入」も慎重に判断しましょう。スルガ銀行で問題になった「かぼちゃの馬車」の事例もあります。

投資物件としてのシェアハウスの価格には、不動産業者や建築業者の利益が含まれています。

購入時の仲介手数料なども考慮して「総合的に判断する」必要があります。

2.　設備の数をおさえて工事費を安くできる

シェアハウスは、トイレ、シャワー室、洗面所などの水回りを「共用部」として集約できます。

１室ごとにそれぞれ水回り設備が必要なアパート・マンションに比べて、工事費用を大幅におさえることができます。

たとえば、10室のシェアハウスであれば、トイレ・シャワー室・洗面所は２台ずつ、キッチン・リビングは１つで済みます。

また、退去後のクリーニング費用がほとんどかかりません。

個室内には水回り設備がないため、簡単な清掃ですぐに次の入居者募集ができます。

3.　木造や築年数の古さは問題にならない

シェアハウスは、ワンルームや戸建てなどの一般的な賃貸物件で決め手となるような「建物の構造」や「築年数」というデータに左右されません。

シェアハウスの入居者を募集するポータルサイトでは、建物の構造や築年数で分類されることはあまりありません。

そのため、木造や築年数の古い建物でもリフォーム工事により、シェアハウスとして人気の物件にすることが可能になります。

ただし、工事前に建物の「耐震診断」を実施し、適切な「耐震補強工事」を行いましょう。

「耐震基準適合証明書」を取得すればオーナーも入居者も安心です。金融機関の融資を受ける際も有利になります。

リフォームする際は、若い人が好む内装や住みやすいデザインが重要になります。

家具・家電を含めたインテリアがポイントになります。

4.　運営年数が経過しても部屋ごとの大幅リフォームは不要

一般のアパートやマンションでは、運営して数年が経過すると部屋ごとにリフォーム工事が必要になります。

賃料を維持したい場合や空室期間が長くなっている場合は、対策として各部屋の「キッチンを交換する」「洗面化粧台を交換する」「浴室を交換する」といった高額な設備投資をする必要が出てきます。

しかし、シェアハウスはその必要がありません。

入居者が使用する共用の設備は集約されており、個室内に水回り設備はありません。

そのため退去した後も簡単な清掃で済み、すぐに次の入居者を募集・案内することができます。

個室の魅力を高めたい場合には、内装や備品を交換したり、ちょっとした工夫で付加価値をつけたりすることができます。

5.　建築費をおさえて高い収益性を確保できる

シェアハウスの最大のメリットは「高い収益性」にあります。とくに、既存の建物を転用したシェアハウスは収益がより大きくなります。

たとえば、５LDKの物件をファミリーに貸した場合を見てみましょう。

首都圏の立地だとすると、そのままでは家賃は１５万円くらいです。（月額）

それをシェアハウスとしてリフォームし、５室を５万円で貸せば２５万円の収入になります。（月額）

高稼働率を維持し高収益の物件にすることができれば、「売却時」に有利になる可能性もあります。

高利回り物件が少ない不動産投資市場において注目され、「出口戦略」も有利になります。

シェアハウス経営　②入居者のメリットも大きい

シェアハウスは入居者にとってもいくつかのメリットがあります。

そのため賃貸住宅としての満足度が向上し、結果として安定的な収益につながってオーナーや管理会社のメリットとなるのです。

実際のシェアハウスの個室

シェアハウスは退去が簡単

シェアハウスは入居も退去も簡単にできるのが特徴です。個室もそれほど広くないですし、荷物も多くはありません。

家電や家具もほとんどないのですぐに引越しができるのです。

これは、オーナーにとってもメリットなのです。

退去の申請があったらWEBサイト上ですぐに募集を開始します。

退去が済んだら部屋をチェックし、簡単な清掃をしてすぐに次の入居者を案内できます。

これは通常のアパートやマンションでは考えられないことです。

このことにより、空室の期間（リスク）を最小限におさえることが可能になります。

不動産会社の仲介が必要ない

シェアハウスはインターネットで入居者を募集し、管理会社（オーナー）が直接契約することが多くなります。

そのため、アパート・マンションのように不動産会社による仲介（媒介）がなく、入居者は「仲介手数料」が不要になります。

物件内に家具や家電もそろっていますので、入居時の「初期費用」を大幅に少なくすることができます。

入居や退去の手続きが簡単で気軽に引越しできます。これがシェアハウスが若者に人気の秘密なのです。

シェアハウス経営　③差別化のメリット

実際のバーベキュー大会の様子

1.　間取り・内装で個性を出せる

シェアハウスは、同じ間取りやデザインの部屋はほとんどありません。部屋数が多くなるので、部屋ごとに個性を出すこともできます。

たとえば、全ての部屋を異なる壁紙にして部屋選びの楽しさを演出することもできます。

また、ハウス内に設置する家具にこだわり、独特の世界観を構築することもできます。

周辺に同じような条件の物件が多いワンルーム賃貸に比べて、「差別化」がはかれるのです。

差別化に成功したシェアハウスは、空室になっても次の入居者が決まりやすく、安定した運営につながります。

2.　交流・コミュニティが魅力

シェアハウスは「コミュニティ」が人気の秘密です。

毎日の生活の中で様々な人と出会い、コミュニケーションが生まれます。帰宅をすれば誰かが「おかえり」と言ってくれる安心感が、日々のストレスや孤独感を癒してくれます。

たとえば、食事をしながらの他愛のない会話やなんとなく始まる飲み会などを楽しむことができるのです。

同居人というだけで利害関係はなく、だからこそ色々と話せるのかもしれません。

一方、一緒に住んでいる仲間でありながら、それぞれの個室によりプライバシーは守られています。一人になりたければ個室で静かに過ごせばいいのです。

防犯面でも安心です。シェアハウスには誰かしら在宅していることが多く、人の気配があるため空き巣対策に有効なのです。

災害時も含めて協力して助け合える仲間がそばにいることは、入居者にとって心強いようです。

たとえば、シェアハウスでは女性のストーカー被害がほとんどなく、女性が安心して生活できることも魅力のひとつになっています。

3.　コンセプト・テーマも設定できる

シェアハウスは、物件に「コンセプトやテーマ」を設定して運営することもできます。

たとえば、外国人と英会話ができるハウスや、アウトドア好きが集まるハウスなど様々なコンセプトのシェアハウスが実際に運営されています。

中にはシングルマザー専用のシェアハウスというものもあります。

コンセプトにより求められる設備や家電が異なりますので、リフォーム工事前にしっかりと計画をたてる必要があります。

内装デザインを工夫するだけでも、入居者の層を変化させたりタイプを絞ったりすることもできます。

たとえば、ナチュラルなテイストにすれば、落ち着いた女性が集まるかもしれません。スタイリッシュな内装デザインにすれば、都会的な若い人が集まるかもしれません。

企画・設計の段階で内装インテリアのテイストやスタイルを作り上げたり、デザインにこだわったりすることにより、シェアハウス物件の「差別化」が可能になるのです。

首都圏のシェアハウスは市場規模が大きい

シェアハウスは、これからの市場規模も魅力の１つです。とくに首都圏は人口が増え続けています。

東京都の転入超過は、15～29歳の最も割合が多くなっています。

つまり、全国の若者がどんどん東京都に移り住んでいるのです。

また、平成の30年間で東京都だけで107万人、埼玉県・千葉県・神奈川県を含めると469万人の転入超過です。

また、東京には少なくとも3000件・30000室のシェアハウスがあります。

把握されていない物件も含めると、5000件・50000室以上のシェアハウスがあるとみてもよいでしょう。

（参考）シェアハウスの市場規模と立地特性
https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/20180219_report.pdf

スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」の問題でシェアハウスが話題となりましたが、他のシェアハウスの経営に大きな影響はありません。

いまも多くの若者がシェアハウスで生活をしています。

アパート経営とシェアハウス経営の比較

1.　空室のリスクを低減できる

既存の物件をシェアハウスにリフォームした事例では、「空室のリスク」を減らすことができます。

たとえば、ファミリー物件では退去したら次の入居者が決まるまで家賃は入りません。

リフォーム期間を入れると入居までに数ヶ月かかることもあります。

しかし、５室のシェアハウスであれば、仮に２室が空いても３室の家賃が入ってきます。

2.　退去後の清掃がかんたん

退去後の部屋の掃除も簡単なので、いわゆる「原状回復工事」がほとんど必要ありません。

壁紙や床が傷ついたり汚れたりしていれば補修が必要ですが、通常は室内とエアコンの清掃で済んでしまいます。

シェアハウスは個室内に「水回り設備」がないので、退去後の本格的なクリーニングをする必要がないのです。

オーナーにとっては、アパート・マンションに比べて原状回復工事の費用をおさえることができ、物件のランニングコストを低減させることができます。

そのため、すぐに次の入居者を募集することができるのもメリットです。

3.　居座り・訴訟はほとんどない

入居者の荷物が少なく退去も簡単なため、部屋の居座りや明け渡し訴訟などもほとんど起きません。そういったトラブルがないのもシェアハウスのメリットといえます。

シェアハウスは入居時に保証人や保証会社がいらないケースも多くあります。これはアパート経営と比較するとリスクだと思うかもしれません。

しかし、シェアハウスは入居者と「定期借家契約」をむすんでいます。これは、期限がきたら賃貸借契約が満了することを明確に定めた契約です。

そのため、仮にトラブルがあっても入居者は契約が満了したら退去しなければなりません。

実際には、大きなトラブルがあると入居者は契約期間の満了を待たずに退去するケースが多くあります。

一般のアパートやマンションの契約では、入居者を簡単に退去させることはできません。

訴訟を提起し、判決（または和解）を獲得し、実際に明け渡しをしてもらわなければなりません。

その後に室内をリフォームして、はじめて次の入居者を募集することができます。ここまでに少なくとも数か月はかかってしまうでしょう。

保証人や保証会社との契約があったとしても、家賃や明け渡し費用が回収できるかどうかはわかりません。

シェアハウスでは前述のとおり退去や清掃が簡単なため、すぐに次の入居者を募集して案内することができます。

つまり、家賃の滞納やトラブルによる部屋の明け渡しに関しては、シェアハウスのほうが短期間で解決できます。

その分オーナーの損失も小さくなり、迷惑な入居者を短期間で排除することができるのです。

たとえば、外国人の入居者については、アパート経営で起こるデメリットを回避することも可能になります。

家賃債務保証会社の調査によると、一般の賃貸住宅に住む在留外国人による「無断退去」の発生率は、日本人入居者の「４倍」というデータもあるようです。

言葉の壁や生活習慣の違いなどが入居中のトラブルにつながってしまいます。

無断退去されると室内の「残置物撤去」に費用や手間がかかることになり、オーナーにとっては大きな損失となります。

シェアハウスとアパートのどちらの管理も経験した筆者からすると、この差は大きいと感じています。

「かぼちゃの馬車」の問題（スルガ銀行）について

かぼちゃの馬車の間取り （クリックで拡大）

スルガ銀行の問題により、シェアハウス経営に疑問をいだいている人もいるかもしれません。

不動産投資物件として販売されていた物件は「かぼちゃの馬車」という名前で運営されていました。

実は、「かぼちゃの馬車」の物件はシェアハウスとはいえない造りの建物だったのです。

入居者が交流するリビングがなく、投資家に売るために個室ばかりをならべて利回りを高く見せていた建物だったのです。

とても「シェアハウス」といえるような物件ではありませんでした。

また、サブリース契約や管理運営もオーナーに販売することを目的とした内容でした。

今回の事件をシェアハウス運営のプロの視点から冷静に考察してみると、シェアハウス業界に問題があったとは思えません。

「シェアハウス」という業態に問題があるのではなく、シェアハウスを語り「かぼちゃの馬車」を経営していたスマートデイズという会社に大きな問題があったのです。

いまも多くの若者が全国にあるシェアハウスで生活をしています。

「かぼちゃの馬車」の事件があっても、シェアハウスに住みたい若者の需要は衰えていません。

健全な運営をしているシェアハウスは入居率も高く、しっかりと利益を出しています。

まとめ（シェアハウス経営のメリット）

シェアハウスにはアパートやマンションと「差別化」できるメリットがあります。

建物を活用したり、賃貸経営のリスクを回避したりしたいオーナーや管理会社にとって、シェアハウス経営は魅力的な選択肢のひとつと言えるでしょう。

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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総務省の調査によると、2018年の全国の空き家は、約３４９万戸（賃貸用・売却用を除く）にも及んでいます。

不動産の所有者の中には、空き家のメンテナンスに悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

空き家を活用する手段の一つとして、「シェアハウス」が注目されています。

たとえば、５LDKの建物を「５人で利用するシェアハウス」にリノベーションするのです。

オーナーは空き家を活用しながら賃料収入を得ることができ、固定資産税の支払いや生活費をまかなうことが可能になります。

このコンテンツでは、空き家をシェアハウスにするメリットについて解説しています。

筆者は、シェアハウスの管理会社で空き家をシェアハウスにリノベーションする事業にもたずさわってきました。

その経験から、利点だけでなく注意点やリスク（デメリット）もお伝えしています。

様々な事例も含めて見ていきましょう。

空き家をシェアハウスにするメリット

個室ごとに賃貸するシェアハウスは様々な運営メリットがあります

首都圏など若い人が多く住む地域に空き家を所有していれば、「シェアハウス」として活用できる可能性があります。

（関連コンテンツ ： シェアハウスとは）

たとえば、都心部への通勤や通学が可能な地域であり、物件から鉄道の最寄り駅まで徒歩10分以内であれば、シェアハウスに住みたいという若者からの需要が見込めます。

もう少し詳しく見ていきましょう。

賃料収入が得られる

空き家をシェアハウスとして貸し出せば、オーナーは賃料収入を得ることができます。

一般的には、戸建として賃貸するよりも高い家賃を得ることができます。

入居率が高く安定した運営ができる

シェアハウスの入居者は、20代～30代が中心です。

初期費用をおさえながら住人同士が交流して楽しく住めるシェアハウスは、人気があり高い入居率で安定した運営が可能になります。

ファミリーに賃貸する「戸建て」よりも空室リスクが低いことも特徴です。

個室を一人一人に賃貸することで、シェアハウス全体が空室になるというリスクを防ぐことができるのです。

人が住むことで建物の老朽化を予防できる

人が住まない建物は老朽化が早くなります。

シェアハウスとして賃貸することで、収入を得ながら建物を維持することができます。

いつでも運営をやめることができる

シェアハウスの大きなメリットのひとつは、「いつでも運営をやめられる」ということです。

入居者とは「定期借家契約」をむすぶため、期限がくれば退去してもらえます。

たとえば、将来的にオーナーが土地や建物を利用したり活用したりする必要が出てきたときなどに、その後の計画が立てやすくなります。

物件を兄弟姉妹などで共有している場合でも、手続きを比較的スムーズに行なうことができます。

投資物件として売却も可能になる

シェアハウスとして安定した運営ができていれば、オーナーにとっては「投資物件として売却する」という選択肢も出てきます。

入居者から人気があり賃料が高ければ「高利回りの物件」となり、高値での売却も可能になります。

シェアハウスなどの「住宅市場を活用した空き家対策モデル事業（国土交通省）」は国も支援をしています。

住宅市場を活用した国の空き家支援

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空き家をシェアハウスにする際の注意点

シェアハウスにする際の注意点も確認しましょう

空き家をシェアハウスとして運営する際には、注意が必要な点もあります。一つずつ見ていきましょう。

築古の物件は工事費がかかる

築年数が経過した建物をシェアハウスにする場合には、内装工事だけでなく大掛かりな改修工事が必要になることがあります。

たとえば、屋根の葺き替えや外壁の工事をしなければならないケースも出てきます。

ただし、シェアハウスにリノベーションをする場合は、「耐震補強工事」も含めた総合的な工事を行なうため、オーナーと入居者の双方にとって安心・安全な物件にすることができます。

管理会社との契約条件によりすぐに解約できないことがある

シェアハウスの運営は、専門の管理会社に委託するケースも多くなります。

オーナーは、管理会社との契約条件によってはすぐに解約できないこともあります。

オーナーが同居できない場合もある

シェアハウスの運営は、オーナーと同居するケースは少ないといえます。

建物内や敷地内にオーナーが同居することはまれであり、建物全体をシェアハウスとして運用することが一般的です。

 
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空き家を放置する「リスク」（オーナー向け）

空き家を放置すると様々なリスクが高まります

2014年にいわゆる「空き家法」（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行されました。

空き家の持ち主について市区町村に固定資産税の納税記録を照会して特定して立ち入り調査権限をすることを認め、倒壊の恐れがある等の「特定空き家」については撤去や修繕を命じ、行政代執行を可能にすることを規定している。

ウイキペディアより

特別措置法の概要（国土交通省）

特定空き家は「解体」や「増税」の可能性も

このいわゆる「空き家法」に沿って、各自治体が「条例」を制定することができます。

危険な「特定空き家」と認定されると、行政により解体されて所有者は費用を請求される可能性があります。

その土地に対する「税の特例」がなくなり、その結果、所有者は最大で６倍の固定資産税を負担しなければならない場合があります。

行政代執行・略式代執行 取組事例集（総務省）
https://www.soumu.go.jp/main_content/000595224.pdf

危険な特定空き家の認定までには至らなくても、空き家は建物や庭などのメンテナンスの手間や費用がかかります。

たとえば、建物のメンテナンス工事を怠っていると、屋根の瓦や外壁、草木などが近隣に被害を及ぼすこともあります。

瓦が飛んで通行人に当たってしまったら、建物のオーナーは損害賠償責任が生じてしまいます。

また放置された空き家は、犯罪等に利用される可能性もあります。

たとえば、不審火による火災、不審者の侵入・占拠などのほか、動物（アライグマ、ハクビシンなど）のすみかになることもあります。

自治体によっては、建物の解体費用を助成する制度もありますので、確認しておくのもよいでしょう。

空き家の現状（国土交通省）

土地の登記が義務化へ（相続３年内に）

相続や住所・氏名を変更した時に、土地の登記を義務付ける法改正案が検討されています。（毎日新聞）

相続から３年以内に申請しない場合に、１０万円以下の過料が科されるとのこと。（2023年度にも施行）

土地の登記が義務化されれば所有者の情報が明確になり、税金の不払いや空き家の放置をすることはできなくなるでしょう。

また法案では、相続開始から１０年を過ぎると「法定相続割合」で分けるようにするとのこと。

つまり、「遺産分割協議の期間」が設定され、相続人が複数いる場合は、土地や建物を「共有」することになります。

親の自宅を相続しても子が住まなかったり、子同士（兄弟姉妹）で意見が分かれて放置したりした空き家を、シェアハウスなどで有効活用することもできます。

家賃を受け取ることができれば、仮に土地・建物が共有でも金銭での分配が可能になります。

また、相続人の意見がまとまるようならタイミングを見て「売却」を検討するのも良いでしょう。

空き家のニュース

空き家の関連ニュースをまとめました

空き家の「最新ニュース」

2022年9月

日本経済新聞によると、2023年には住宅の総数が世帯数に対して、約1000万戸も余る見通しとのことです。

家余りが深刻化し、すでに約850万戸ある空き家問題が一段と拡大しかねません。

シェアハウスも含め、既存の住宅を有効活用するがカギとなりそうです。

家余り1000万戸時代へ　「住宅リストラ」待ったなし（日本経済新聞 　nikkei.com）

空き家のニュース ①（全国の市区町村別ランキング）

日本経済新聞が全国の空き家数を市区町村別にランキングしています。

最も空き家数が多いのは、東京都世田谷区。（約49,000戸）

２位は、東京都大田区。（約48,000戸）

（総務省の2018年の住宅・土地統計調査の確定値より）

世田谷区内は東急世田谷線沿線や祖師谷地区など、戸建てや比較的小さい集合住宅が集まる地域で65歳以上の人口の割合が高い。

区によると、空き家はこうした地域で目立つという。
区の担当者は、「旧耐震基準住居も多く、区も対策を講じている」と説明する。

日本経済新聞（2020.1.12）

空き家のニュース ②（危険な空き家の急増）

NHKのニュースによると、倒壊などのリスクがあるいわゆる「危険な空き家」の撤去に、全国の自治体が投じた費用は合わせて３億8000万円あまりにのぼり、３年間で１７倍と急増していることがわかりました。（2018年度）

2018年の総務省の調査では、空き家は、８４９万戸あり一貫して増え続けています。

こうした空き家の中には、長い間管理されず放置されたままの「危険な空き家」が増えているものとみられます。

たとえば、台風の影響で建物の外壁が崩れたケースや、屋根瓦が道路に落下したケース、それに建物が放火されて火災が発生したケースなどがありました。

「危険な空き家」自治体の撤去費用 ３年間で17倍に（NHKニュース）

危険な空き家！解体の瞬間（FNNプライムオンライン 2022年）

空き家のニュース ③（大阪府営住宅シェアハウス）

2021年9月

大阪府営住宅を使った初のシェアハウスが、大阪府茨木市に開設されました。

空き家のニュース④（岐阜市で女性向けシェアハウスに）

2021年9月

空き家が「女性向けシェアハウス」に変身、女子大生のアイデア満載（朝日新聞デジタル）

空き家のニュース⑤（空き家問題の実態調査）

空き家情報を扱っているアニスピホールディングスが「空き家問題の実態調査」を実施しました。

調査結果の中には「シェアハウス」への言及もあり、空き家の活用としてシェアハウスが有効な手段の一つとなっていることがうかがえます。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

空き家問題の調査結果から「シェアハウス」の活用を考える

2021.11.18

空き家問題の実態調査の結果を見ながら、シェアハウスとしての活用の可能性について考察しています。...

空き家のニュース⑥（宮城県石巻市でシェアハウス事業）

宮城県の石巻市では、空き家を活用して中古物件を改築したシェアハウスの新事業を行う企業もあります。

新型コロナウイルス禍で多様化する生活様式に対応し、旅先で働く「ワーケーション」や多地域居住を視野に入れた取り組みとのこと。

商店街や駅に近い住宅街に立地し、築３５年以上の空き家を使い、共用キッチンや風呂、トイレなどをリノベーション。

賃料は月３万～５万円。

これまでの賃貸物件より入退居や契約のハードルを下げ、初期費用や違約金は不要としています。

シェアハウス事業　新展開　空き家を改築、賃貸　石巻地方 | 河北新報オンラインニュース

空き家のトラブル事例（全国）

全国の空き家トラブル事例をまとめました

 

2021年10月
熊本市北区植木町で空き家１棟全焼（テレビ熊本）

2020年1月
空き家分譲マンション　行政代執行で解体　外壁崩落、危険と判断　滋賀・野洲市 | 毎日新聞

2019年8月　家を相続したくない（NHK おはよう日本）

2018年11月　長崎市が危険な空き家解体で代執行
https://www.asahi.com/articles/ASLCQ5DCDLCQTOLB00L.html

2018年10月　千葉市初、代執行で空き家撤去　特措法に基づき
https://www.chibanippo.co.jp/news/local/538210

2018年10月　横浜市、空き家解体の代執行停止　所有者、自主解体の意向
https://www.kanaloco.jp/article/entry-37425.html

『法律』　〔H27年2月26日施行（9条2項～5項、14条、16条：H27年5月26日施行）〕
　空家等対策の推進に関する特別措置法（平成２６年法律第１２７号）　（法律概要）

『省令』
空家等対策の推進に関する特別措置法施行規則（平成２７年総務省・国土交通省令第１号）

『告示』（基本指針）　〔令和３年６月３０日改正〕
　空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針（平成２７年総務省・国土交通省告示第１号）　（基本指針概要）

『ガイドライン』　〔令和３年６月３０日改正〕
「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）　（ガイドライン概要）

『空き家対策の現状』
空き家対策の現状

■空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関する所要の措置（平成27年度税制改正）（概要）　（地方税法）　
■空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）（平成28年度税制改正）（概要）　（詳細）　

法の施行状況等

■空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について（R4.3.31時点）
・空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について（詳細版：R元.10.1時点）
・都道府県別等の調査結果(R4.3.31時点) 
・空家等対策計画策定済み市区町村一覧（R4.3.31時点） 
・法定協議会設置済み市区町村一覧（R4.3.31時点） 

まとめ

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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玄関は「家の顔」と言われます。

シェアハウスでは、入居者が出かけたり帰宅したりするときに必ず通る場所です。

玄関がきれいに整理整頓されているかどうかは、入居者にとって毎日を気持ちよく生活できるかどうかにつながります。

そのためには、「必要な設備を整えてしっかりとしたルールを定めて運営すること」が重要になります。

シェアハウスの玄関は、入居希望者を案内するときの第一印象にもつながる場所です。

よりよい入居率を確保するためにも、玄関を整えることはシェアハウス経営の基本になります。

このコンテンツを見れば、シェアハウスの玄関の作りかたとポイントが簡単に理解できると思います。

20棟・300室のシェアハウス管理会社で企画と運営にたずさわってきた筆者が、失敗事例も交えてお伝えします。

シェアハウスの玄関は「仕組み」と「セキュリティ対策」が重要

シェアハウスの玄関は、入居者の利用のしやすさとセキュリティ（防犯）対策が重要になります。

この２つは密接に関係しているので、どちらも満たすような設計が必要です。

入居者同士で共用するために使いやすい玄関に設計し、ルールを作ってしっかりと守ってもらう仕組みを構築します。

多くの人が利用するので「セキュリティ対策」も必要になります。

とくに「女性専用シェアハウス」は入居者の防犯に対する意識も高いので、十分な対策をしていきましょう。

また、玄関は入居希望者を案内するときの「第一印象」となるので、入居率を維持するためにも手を抜くことはできません。

シェアハウスの玄関の作り方にはポイントがあります。

大きく３つに分けて見ていきましょう。

玄関の作りかた①「外部編」（シェアハウス）

• ドアと鍵の設置
• その他の設備の設置

玄関カギの選定（オススメあり）

シェアハウスの玄関キーは、一般的な鍵を使うことはあまりありません。

その理由は、玄関の鍵があると入居者は玄関と個室のカギを毎日２本持ち歩かなくてはならないからです。

鍵を紛失することもありますし、オーナーや管理会社の対応も大変になります。

そのためシェアハウスの玄関キーは、「入居者が共用できる」ものを採用することが多くなっています。

ドアを決める前に、設置する「鍵」を決めておきましょう。

主に下記のような種類があります。

通常の鍵

ディンプルキー

暗証番号キー：アナログ

暗証番号キー

カードキー

指紋認証キー

スマートロック（フォトシンスの公式サイトより）

それぞれの特徴やメリット・デメリットをまとめました。

	メリット	デメリット
通常の鍵	ポピュラーで安価	・合鍵の準備と管理が必要 ・複製の恐れがある
ディンプルキー	通常の鍵より複製しにくい	合鍵の準備と管理が必要
暗証番号キー	鍵が不要になる	変更のたびに全入居者への連絡が必要
カードキー	セキュリティが高い	製品コスト・紛失時のコストが高い
指紋認証キー	セキュリティが高い	・製品のコストが高い ・入居・退去ごとに登録と抹消が必要
スマートロック （フォトシンスの公式サイトより）	・スマホやスイカなどで開閉できる ・遠隔操作が可能 ・見学時など「一時キー」の発行が可能	電池やwifi（無線LAN）が切れると作動しない

筆者のおすすめは、「暗証番号キー（アナログ）」です。（自動施錠式）

過去１０年に物件の玄関にていろいろな鍵を試してみました。

その中でも、管理のしやすさで総合的に評価できるのが「アナログ式の暗証番号キー」です。

ボタンをポチポチと押して開錠するタイプの鍵ですね。

自動施錠式なら「カギの閉め忘れ」もありません。

また、暗証番号の変更が簡単なモデルもあります。

カードキーのように紛失することもありませんし、電池切れで入居者から呼び出されることもありません。

簡単に暗証番号を変更できる玄関カギも販売されている

キーレックス（長沢製作所）

（参考サイト）
・ディンプルキー
・暗証番号キー
・カードキー
・スマートロック

玄関ドア　設置の注意点（シェアハウス）

希望のカギが設置できる玄関ドアを選ぶようにしよう

鍵がきまったら、取付けが可能な「玄関ドア」を決めます。

先にドアを決めてしまうと、ドアによっては鍵が取付けられないものもあるので注意が必要です。

逆に、玄関ドアにこだわりがある場合は、そのドアでも設置が可能なカギを選択しましょう。

その場合でも、どのようなカギが取り付け可能か調べてからのほうが安心できます。

その他の設備（玄関外部）

「シェアハウスの玄関（外部）」に設置するものとしては、以下のようなものがあります。

●ポスト

入居者用のポストを設置します。

基本的には１人１台がいきわたるように設置してください。

入居者の人数が多いシェアハウスは、その分ポストの数も増えますので玄関周りに十分な「スペース」が必要になります。

人数が少ないハウスでは、１台の大きいポストを入居者同士でシェア（共用）するというケースもあります。

しかし、プライバシーの問題もあり玄関スペースがせまい等の例外の措置となります。

●ゴミ置き場

物件のゴミ置き場を玄関の近くに設置する場合があります。

その際は、ゴミがあふれたり乱れたりしないようにハウスルールを作成して守ってもらう必要があります。

近隣住民のクレームやトラブルにつながる部分ですので注意しましょう。

●喫煙所

建物内を禁煙にしているハウスでは、玄関先に喫煙所をもうける場合があります。

これも近隣の目やクレーム・トラブルにつながる可能性がありますので注意が必要です。

●宅配ボックス

入居者が荷物を受け取るための宅配ボックスを設置する場合があります。

これも利用ルールをきちんと決めておかないと、トラブルの原因となるので注意が必要です。

玄関の作りかた②「内部編」（シェアハウス）

「玄関の内部」に設置するものとしては、下記のようなものがあります。

●下駄箱（シューズボックス）

シェアハウスの下駄箱・シューズボックス

シェアハウスの下駄箱はできるだけ大きいものを設置しましょう。

玄関の許すかぎりのスペースを利用し、一人当たりの靴の収納数をできるだけ増やします。

また、下駄箱は必ず「扉付き」のものにしてください。これは、整理整頓の見た目の問題と多くの靴によるニオイの問題を防ぐためです。

銭湯や居酒屋の下駄箱のように一人一人に扉がついているものが理想的です。（鍵はなくてもよい）

通常の下駄箱を設置する場合は、内部を一人一人のスペースがわかるようにきっちりと分け、部屋番号のシール等で場所を明確に示すようにします。

●カサ立て

一人１本ずつ入るものがベスト

カサ立ては、１人１本入るものを設置します。

そして、入居者の人数に合わせて設置し、シールなどで「部屋番号」を明記します。

カサ立てが円筒形のような普通のタイプだと、ひとりで２本も３本も入れる人がいるため、ぐちゃぐちゃになってしまいます。

不要なカサや利用者不明のカサなどで雑然としないように、管理者が巡回時にチェックしたり定期的にアナウンスして処分したりすることも必要です。

●郵便物

玄関の内部に郵便物ポケットを設置するハウスもある

マンションの一室をシェアハウスにする場合など、スペースが限られて人数分の郵便受けが設置できない場合は、ひとつのポストをシェアして使うこともあります。

このような「共用ポスト」を設置した場合は、玄関内に部屋ごとに「郵便物を入れられる引出しやポケット」などを設置します。（写真）

届いた郵便物は、気が付いた人がまとめて回収し、各入居者に振り分けるようにします。

●掲示板

入居者にお知らせするためのホワイトボード、黒板、コルクボードなどを設置します。

ハウスによってはリビングに設置する場合もあります。

ハウスルールや設備点検のお知らせ、イベント告知などに利用します。

また、入居者同士が交流に使えるメッセージボードを別に用意するのもよいでしょう。

●管理運営会社用の収納スペース

入居者が使用するトイレットペーパーや洗剤などの共用品は、管理運営会社から提供するのが一般的です。

そのストックや掃除用具などを保管しておく「管理運営会社用の収納スペース」を玄関周りに設置しておくと便利です。

●その他

玄関内の照明は、「センサーライト」もおすすめです。（人感センサー）

人の動きを感知して作動するので、照明の消し忘れがなくなり節電効果もあります。

シェアハウスの玄関は、出かけるときに急いでいる入居者もいるため、照明のスイッチがつけっぱなしになることが多いようです。

その点からも、スイッチのオン・オフがわずらわしい玄関の照明は、人の動きを感知して作動する「人感センサーライト」にすると便利です。

玄関の作りかた③　ハウスルール・巡回・セキュリティサービス

ハウスルールと巡回

シェアハウスでは、管理会社が玄関の使い方を契約書やハウスルールで規定していることが多くあります。

これは、ルール化して守ってもらわないと運営に支障がでるということを表わしています。

また、ハウスルールを決めても守られなければ意味がありません。

オーナーや管理会社は、スタッフがハウスの案内や巡回の際に下記のような「玄関のチェック」を行うことが重要になります。

それでも玄関の空いたスペースに靴や物を置く人は出てきます。

これは、筆者の１０年以上のシェアハウス管理経験からも明らかな事実です。

整理整頓された玄関を維持するには、管理者が定期的に巡回して目を光らせ、少しでも乱れたところがあればすぐに対策をすることが重要になります。

また退去時には、靴を置いていかないように退去案内で連絡をしておきましょう。

ホームセキュリティサービスの運用は難しい

シェアハウス運営でセキュリティサービスを利用することは難しいといえます

シェアハウスで「ホームセキュリティサービス（セコム、アルソックなど）」の運用は難しいのが現実です。

他の入居者がいるにもかかわらずセキュリティをかけて外出してしまうと、残った人（在宅者）にセンサーが反応してしまうのです。

かといって、外出するたびに各部屋をまわり、在室かどうか確認するのは大変な手間です。

そのため、シェアハウスでホームセキュリティを導入するのは困難なのです。

一部の女性専用物件では、ホームセキュリティサービスを導入しているところがあります。

筆者の経験からすると、どのような運用方法をしているのか気になります。

管理会社の中には、ホームセキュリティサービスがあると言いながら実際には導入していないケースもあるようです。

オーナーは、料金だけ請求されないように注意が必要です。

シェアハウス　玄関の「ハウスルール」の作り方（事例あり）

シェアハウスの玄関は「ハウスルール」で管理することが重要です

玄関が乱れてくると、ハウス内の他の場所も乱れてきます。

たとえば、廊下やキッチンなどの共用部の整理整頓にも影響を与えます。

あなたにも経験がありませんか。自分の机の上が雑然としていると、そのほかの部分までだんだんと雑然としてきてしまうことが…。

シェアハウスも同様で、雑然としているのが日常になるとそれに慣れてきてしまい、入居者の意識がうすれて乱れたり汚れたりしてきてしまいます。

入居者が玄関を気持ちよく使えるように、「ハウスルール」を決めて守ってもらう必要があります。

実際にあった「玄関トラブル事例」

シェアハウスを管理・運営していると、玄関のトラブルは必ずおこります。

実際に起きた玄関のトラブル事例を２つ紹介します。

（事例 1）玄関に靴があふれて大変なことに

シェアハウスの玄関は管理しないと靴であふれてしまいます（写真はイメージ）

これは筆者がシェアハウスで実際に体験した事例です。（写真はイメージです）

３０人以上が生活する大きなシェアハウスで、玄関の「たたき」がとても広いハウスでした。

このハウスの運営当初は現在ほど契約書やハウスルールが明確でなかったため、入居者が「たたき」に靴を脱ぎっぱなしにしてしまっていました。

そのため、まさに「足の踏み場がない」状態におちいっていました。

ハウスの入居希望者を案内するときにも支障があり、ハウスの第一印象も悪くなってしまいます。

玄関に張り紙をして注意をうながしましたが、一向に効果がありません。

そこで、「ルール違反の靴は期限を決めて処分する」と通告しました。

何日か様子を見てみましたが、玄関の靴の数にあまり変化は見られません。

もうやるしかないと決め、期限がきたときには「たたき」に出ている靴をまとめて別の場所に移動させました。

ルールの徹底をうながすのが目的ですから、もちろん本当に処分することはしていません。

しかし、こちらが本気だとわかると、その後は入居者もルールを守ってくれるようになりました。（靴は入居者に返却しました。）

靴であふれて足の踏み場もなかった玄関のたたきが、入居者の靴が一切なくなり共用のサンダルだけになったのです。

とてもキレイになって気持ちよかったと同時に、苦労していたのでホッとした気持ちでもありました。

理想的な玄関の状態（実際のシェアハウス）

幸い大きなクレームやトラブルにはなりませんでした。

おそらく、玄関の使いにくさやルール違反に困っていた入居者も多くいたのだと思います。

今まできちんとした対応を取っていなかった管理側にも問題があります。

ルールを定めても守ってもらわなければ意味がありませんし、管理者があいまいにしているとルールはないものと同じになってしまいます。

玄関の靴の管理については、ルール違反の靴の処分や警告などを現在でもおこなっています。

玄関がせまいハウスは、管理会社がちょっと目を離すとすぐに靴が乱れてしまいます。

とくに、下駄箱が小さかったり、一人一人の収納数が少なかったりするハウスでは起こりやすくなっています。

そのため、管理会社として定期的に注意喚起をしたり一部のものを処分したりして、玄関の整理整頓を徹底しています。

ハウスが開業してから玄関の管理で苦労しないためにも、リフォーム工事の際に十分な下駄箱スペースを設置することがもっとも重要です。

（事例 2）近隣からの喫煙クレーム

喫煙（タバコ）もシェアハウスの玄関に関係するトラブルです

タバコに関するトラブルも経験しました。

そのハウスは建物内を「禁煙」にしており、喫煙は玄関の外でしてもらっていました。

しかし、玄関先で喫煙している入居者に対して、近隣の住人が文句を言うということが起きていました。

その近隣の住人の言い方や態度にも問題があったようなので、半年ほど様子をみていました。

しかし、一向にクレームがなくならず、これ以上問題を大きくしたくはなかったため、喫煙所の廃止を決めました。

シェアハウスの玄関は多くの人が出入りするため、近隣からは目立ってしまうことがあります。

近隣の住民の方々に心配をさせないためには、シェアハウスのオープン前にきちんと挨拶と説明を行うことが重要になります。

まとめ

シェアハウスの玄関の作り方について見てきました。

多くの入居者が利用する玄関を快適に維持するためには、シェアハウスを企画する段階から考えておく必要があります。

また、「ハウスルール」を作成し、ルール通りに利用されているか定期的にチェックすることも重要です。

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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このコンテンツでは、女性だけが生活する「女性専用シェアハウス」を運営する際の具体的な注意点についてお伝えしています。（オーナー・管理会社向け）

シェアハウスの中には、「女性専用」の物件も多くあります。

女性に人気の住まい方であることもあり、このことは運営するオーナーや管理会社にとっては嬉しいことです。

このコンテンツを読むことで、「女性専用シェアハウス運営」のメリット・デメリットがわかります。

10年以上のシェアハウスの運営・管理の経験がある筆者がわかりやすく解説します。

入居者とむすぶ賃貸借契約書・ハウスルールのサンプル文も掲載していますので、すぐに活用することができます。

「女性専用シェアハウス」にするかどうかを判断するポイントは「優先順位」にある

どんなシェアハウスにしたいのか優先順位を確認しよう

女性だけのシェアハウスはメリットもデメリットもあります。

判断する際には、「どのようなシェアハウスを運営したいのか」をまず確認する必要があります。

下記のポイントをチェックしましょう。

安全性（セキュリティ）

女性専用にすることで安心感を与えることができます。

男性とのトラブルがないことをアピールできます。

入居者の交流

シェアハウス内では女性同士の交流のみになります。

男性を含めた幅広い交流はできません。

オーナー・管理会社の方針

オーナーの希望や管理会社の方針で女性専用シェアハウスにするケースもあります。

その際にも、近隣のシェアハウスの状況を調査して需要を確認することが重要です。

安易な変更は難しい

女性専用シェアハウスから男女ミックスのシェアハウスに変更したり、その逆をしたりする場合には様々な問題を解決する必要が出てきます。

技術的には可能ですが、時間や費用が必要になるので「安易な変更」をすることは避けたほうがよいでしょう。

上記のポイントを総合的に考慮して「女性専用シェアハウス」の運営を検討することが重要です。

女性専用シェアハウス運営の「メリット」

女性専用シェアハウスのメリット

初めてシェアハウスに入居する女性を募集しやすい

シェアハウスに入居希望の女性の中には、共同生活に不安がある人もいるでしょう。

女性だけの安心感を募集に生かすことができます。

「女性だけ」の解放感がある

女性にとってはハウス内で男性の目を気にしなくてよくなります。

たとえば、ハウス内での服装や洗濯物にも必要以上に気をつかうことがなくなります。

また、女性の友人を見つけやすいこともメリットです。

女性が好む趣味がある人と仲良くなることもできます。

男性とのトラブルがない

ハウス内での恋愛やトラブルを避けることができます。

宿泊のルール違反も起きにくいでしょう。

（ただし、女性同士のトラブルの可能性は避けられません。）

女性に特化したイベントやパーティーを開催できる

女性に人気の趣味イベントや女性限定のパーティーを開催できます。

たとえば、料理、アクセサリー教室、お茶会など。

SNSでの話題としても期待ができ、シェアハウスの口コミにもつながります。

女性専用シェアハウス運営の「デメリット」

女性専用シェアハウスにはデメリットもあります

入居者募集に工夫が必要になる

男性を募集することができないため、女性に特化して集客をしなければなりません。

ポータルサイトや自社サイトでの差別化が必要になります。

管理・清掃スタッフを女性にする必要がある

基本的には女性の管理・清掃スタッフをおく必要があります。

人手不足だと確保するのが難しいことがあります。

女性同士のトラブル

女性専用シェアハウスでもときにはトラブルが起こります。

実際にあった一例としては、ドライヤーの音の苦情や落ちた髪の毛の清掃トラブルなどがあります。

幅広い交流ができない

ハウス内でなかよしグループができて狭い交流になることがあります。

また、男性の入居者との交流がなく、男性が参加するイベントやパーティーの企画も難しくなります。

ハウス管理の要求レベルが高い

女性は男性とくらべて住まいに対するこだわりが高い場合があります。

具体的には、内装、設備、家具、家電、備品などへの配慮が必要です。

家賃や他のシェアハウスと比較をされる可能性があります。

オーナー・管理会社の注意点（女性専用シェアハウス）

女性専用シェアハウスの間取り（例）

立地と需要のチェック

女性に人気のないエリアでは運営が困難になります。立地と女性の需要があるかどうかを調査しましょう。

最寄り駅からハウスまでの道に人通りが少なかったり、道が細くて暗く路地が多かったりする場合は、女性専用の立地としては厳しくなります。

また、近隣に女性専用シェアハウスがあるかどうかも調査します。

具体的には、ポータルサイトや管理会社のサイトから物件や入居率などを確認してみましょう。

間取り・内装

女性の入居者が住みやすく交流がしやすい間取りをつくりましょう。

たとえば、キッチン、リビングなどの共用部は十分な広さを確保します。

壁紙や照明なども女性に人気があるものを調査して設置するとよいでしょう。

また、トイレやお風呂、洗面などの水回り設備は十分な数を設置しましょう。

共有部や共有設備の使い勝手が悪いと、女性の満足度が低下して入居率や入居期間に影響をあたえます。

家具・家電・設備

ハウス内に設置する家具、家電も女性を意識したものを設置しましょう。

たとえば、女性に人気のある色、形、機能などを選びます。

また、その他の備品や消耗品にも気をつけてください。

運営側としては、安さだけを追求するのではなく、女性から見た使いやすさも考慮しましょう。

女性の管理・清掃スタッフ

女性専用シェアハウスの管理・清掃は、女性のスタッフが行うことが基本です。

早めに人員の確保を行いましょう。

しかし、人手が確保できない場合は男性スタッフを活用することもやむを得ません。

その場合は、入居者に事前にきちんと説明する必要があります。

物件の案内時や契約前にしっかりと伝えましょう。

契約後や入居後に初めて知るとびっくりしますし、場合によっては退去や悪評につながりかねません。

途中から女性専用に変更することもできる

運営している男女ミックスのシェアハウスを途中から女性専用に変更することも可能です。

ただし、特別なノウハウが必要になります。

（女性専用シェアハウスに変更するノウハウの詳細は、別の記事で解説する予定です。）

賃貸借契約書・ハウスルール（サンプル例）

契約書・ルールによるセキュリティ対策が重要

事例紹介（女性専用シェアハウス）

筆者（男）は、10年以上シェアハウスの運営・管理にたずさわってきました。女性専用ハウスの管理の経験もあります。

入居希望者からのメールお問い合わせ、ハウスの見学、契約もすべて自分で行なっていました。

管理や清掃のスタッフには男性もいましたが、事前にきちんと説明して納得をしていただければ問題ありませんでした。

男性スタッフがハウスの管理をする場合には、ハウス内に立ち入ることも当然あります。

男性の目があることで、モラルやハウスルールの順守に結びついた面もあったと思います。

たとえば、このシェアハウスでは入居者の女性たちが下着姿でウロウロする、ということがありませんでした。

こういった毎日の生活習慣の積み重ねが、ハウス内のモラルに大きく影響してきます。

また、女性同士のトラブルがあったときには男性スタッフが頼りにされるという側面もありました。

スタッフが男性かどうかということ以上に、「しっかりと運営・管理の体制がとられているか」が重要となります。

まとめ

シェアハウスを女性専用にするかどうかは、まずは「どんなシェアハウスにしたいのか」を考えることが重要です。

そのうえで、メリット・デメリットを考慮して決定しましょう。

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シェアハウス経営における「個室の作りかた」について解説します。

主に２つのテーマでお伝えしています。

• 間取りプラン上に個室を配置する方法
• 実際の個室をつくる際の方法

シェアハウスの個室の広さはどれくらいがよいのか。

入居者に支持される個室の内装設備や家具はどのようなものか。

ワンルームアパートやマンションの部屋との違いがわからないと、具体的にイメージができませんよね。

シェアハウスの経営を検討してプランを立てる際には、入居者が気持ちよく共同生活をおくれるような間取りや設備が必要です。

筆者は、20棟・300室のシェアハウス管理会社に10年以上たずさわり、実際に間取りプランや個室の内装を決定してきた経験があります。

入居者の満足度を高める個室をプランニングする際の重要なポイントや注意点について、詳細に解説します。

シェアハウス経営　部屋の種類（個室・ドミトリー）

シェアハウスを運営するとき、入居者が生活する部屋の種類は大きく分けて3つあります。

「個室」は完全なプライベートな部屋です。

「ドミトリー」とは相部屋（あいべや）のタイプです。

広めの部屋に２段ベッドを設置して複数人で生活するタイプの部屋になります。

「セミプライベート」も相部屋ですが、仕切りをしてプライバシーをより高めた部屋です。

セミプライベート

このコンテンツでは、「個室の作りかた」を解説しています。
ドミトリー・セミプライベートなどの企画を検討する場合は、下記のコンテンツをご覧ください。

シェアハウス経営　間取りを企画する

シェアハウスの間取りプランを企画しよう

シェアハウスの運営を検討する際には、まずは「間取りプラン」が必要になります。

事業収支を計算するにあたり、間取りプランがないと家賃収入が計算できません。

家賃収入は部屋の種類や広さによって変わりますので、早い段階で間取りプランを作成して想定家賃を確認する必要があります。

間取りプラン作成の流れは、下記のとおりです。

シェアハウスは既存の建物をリフォームして運営するケースが多くなります。

間取りプラン作成の段階では、既存の広い部屋は2つに区切り、7～8平米（約4.2～5帖）の広さの個室をできる限り作成してみてください。

どうしても中途半端の広さの部屋ができてしまうこともありますが、とりあえず配置してみてください。

この間取り案を作成することで、その物件のシェアハウスとしての「収益性」が見えてきます。

「入居者が満足できるギリギリの広さの個室が何部屋とれるか」で、ハウスの最大の収益を見ることができます。

（ちなみにシェアハウスでは、部屋数を減らして1部屋の面積を広くしても、全体の合計賃料を上げることは難しくなります。）

次に、シェアハウスのポータルサイトで「近隣のシェアハウス相場」を確認します。

掲載されている類似の部屋の広さと金額を確認して、あなたのシェアハウスの合計賃料（概算）を算出してみましょう。

その金額が、あなたの希望の金額を上回っていれば事業化が可能になります。

個室を配置する際には、リビングやキッチン、水回り設備などの「共用部」も同時にプランニングしていきます。

個室や人数とのバランスを考えて共用部をプランし、同時に個室の広さを調整していきます。

これでシェアハウスの「間取りプラン」ができあがります。

シェアハウス経営「個室」の広さの決め方

個室の広さと家賃を想定していこう

間取りプランが決まったら、それぞれの個室をプランしていきます。

個室の広さは狭すぎても広すぎてもいけません。

立地や条件に合わせて「ベストな広さと賃料のバランス」を追求します。

具体的には、４畳くらいから８畳くらいまでの広さになります。

シェアハウスは、あまりに広い部屋をつくってもマンションのように高い家賃は取れません。

家賃と共益費を含めて１０万円以上を取ることは難しいと考えてください。

４畳くらいの広さでも需要はあります。駅に近かったり、家賃が安かったりすれば希望者はいます。せまい個室を多くつくれば、物件の収益性は高まります。

しかし、各個室の家賃は安くなるので「安さに重点を置く」入居者が多くなり、入居時の審査やその後の管理に慎重さが求められます。

１０畳以上の部屋は、２つの個室に分割すると収益力を高めることができます。

こういったリフォーム工事は木造の建物がやりやすいです。

シェアハウスの部屋や広さをプランニングする際には、下記のコンテンツをご覧ください。

シェアハウス経営「個室」の仕様・設備の決め方

部屋の中の仕様や設備を決めていこう

個室の広さ（面積）が決まったら、部屋の仕様や設備を決めていきます。

壁・床・ドアの仕様を決める

壁（防音）

個室の壁は基本的に住宅の仕様と同じで構いません。

しかし、共用スペースの隣にある個室は、防音シートや壁の厚みを増やして「防音性能」を高める必要があります。

たとえば、トイレやシャワー室などの水回り設備や、リビングや階段のそばの個室の防音に配慮するようにします。

入居者のクレームで多いのが音の問題なのです。

床（素材）

シェアハウスの床の素材も基本的にはアパートなどの賃貸物件と同じ仕様になります。

たとえば、フローリングやクッションフロア（CF）、塩ビタイルなどの素材があります。

筆者が１０年以上シェアハウスの管理・運営にたずさわってきた経験からすると、素材や質よりも「傷や汚れが目立たない」ことが重要だとわかりました。

フローリングは傷がつきやすく、張り替えるのが面倒で費用もかかります。

また、クッションフロア（CF）は見た目が安っぽくなりがちです。

筆者のおすすめは、「フロアタイル」です。（塩ビタイルなど）

色や柄も豊富です。水や傷にも強く、一部分の張り替えも可能です。

シェアハウスは、退去があったときは簡単な清掃で済ませ、原状回復工事はしないのが一般的です。

そのため、部分的に補修ができる素材で施工していると、傷や汚れがついた部分だけ取り換える工事で済みます。

工事費をおさえられ、すぐに次の入居者を募集することができます。

塩ビタイル以外にも、最近では張り替えが簡単な素材も増えています。

床の一部分だけを張り替えることもできるため、そのような製品を選んでおくとオーナーも管理会社もリフォーム費用をおさえることができます。

（参考）タイル床のメリット・デメリット（外部サイトへ移動します）
https://hapisumu.jp/floor-merideme-a122021/

ドア（鍵）

個室のドアは室内用のもので構いません。

シェアハウスの個室は、すべてに「鍵」を設置します。

そのため、どんな鍵をつけるかを決めてからドアを決めていきましょう。

個室の鍵には通常のものの他、カードキーや暗証番号式などがあります。

それぞれコストも異なりますので、管理会社と協議して決定しましょう。

暗証番号キーの事例

その他の設備を決める

個室のその他の設備も決めていきましょう。

エアコン

各個室に取付けましょう。

もっとも小型の６畳タイプで構いません。

（※注意点：部屋数が多いシェアハウスでは、建物の外に「室外機」の設置場所の確保が必要になります。）

電源コンセント・テレビアンテナ端子

電源コンセントは室内に最低２か所は設置しましょう。

テレビアンテナ端子は１か所で構いません。

施工前に家具の配置が決まっていると、入居者が使いやすい位置に設置ができます。

収納

室内の「収納」を充実させましょう。

下記を組み合わせて施工・設置します。

• クローゼットを施工する
• 壁に扉収納を施工する
• 壁にハンガーパイプや棚を施工する
• 既成の収納家具を設置する
• ベッド下収納の商品を用意する

部屋の広さや使い勝手に合わせて施工・設置してください。

クローゼット施工の例

照明

天井の照明器具やデスクライトなどを施工・設置します。

火災報知器・煙探知機

シェアハウスは室内にキッチンや水回り設備がないのが一般的です。

しかし、火災や事故の可能性を考えて火災報知器や煙感知器を設置しましょう。

家具・備品

個室にどのような家具や備品を設置するかは、オーナーや管理会社によって異なります。

一般的には、ベッド（マットレス）、デスク・チェア、カーテンなどを設置します。

寝具（ふとん・シーツ・まくら）は準備する必要はありません。（入居後に自分で用意してもらう）

個室内に冷蔵庫などの家電を設置する場合もあります。

家具・カーテンなど何を設置するか決めよう

その他

壁紙や床、カーテンの色などにこだわり、オーナーや管理会社、その物件の個性を演出することができます。

天井が高い部屋はロフトを施工することができます。

有線LAN端子を施工するとパソコンを使用する入居者には喜ばれます。

不要な設備など

電話回線端子は必要ありません。

各室に個別の「電気メーター」は基本的には設置しません。

まとめ（シェアハウス個室の作り方）

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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• 個室
• ドミトリー
• セミプライベート

シェアハウスの計画をするときに、部屋をどのタイプにするか、配置や割合・広さなどはどうすればいいか、悩みやわからない場合もあると思います。

基本的には「個室」がメインとなるのですが、立地や条件によってはドミトリーやセミプライベート（相部屋）も検討し、より収益性を高めることができる物件もあります。

シェアハウスの部屋タイプを決めるには、正しい手順に沿ってプランニングし、立地などの条件を加味して「総合的」におこなう必要があります。

このコンテンツでは、シェアハウス「部屋のタイプと決め方」について解説しています。

まずは企画・計画の段階で部屋のタイプ・広さを想定してみて、「シェアハウスの収益性」をチェックすることが重要です。

あなたの希望の収益を生み出すかどうかを事前にチェックし、シェアハウス計画を進めるかどうかを判断していきましょう。

シェアハウス管理会社の経験が10年以上の筆者が、手順に沿ってわかりやすくお伝えします。

シェアハウスの「部屋タイプ（種類）」は３つある

シェアハウスには個室・ドミトリー・セミプライベートの３つの部屋タイプがある

シェアハウスの経営ではアパートやマンション経営と同様に、部屋数と賃料が収益につながります。

一般の賃貸住宅と異なる点は、シェアハウスが既存の建物をリフォームして運営されることが多い、ということです。

また、シェアハウスの部屋のタイプは大きく分けて３種類があります。

どのタイプの部屋をいくつ作るかによっても収益は変わってきます。

シェアハウスの部屋タイプと広さを決める方法について詳しく見ていきましょう。

部屋タイプ　３つの種類

• 個室
• ドミトリー部屋
• セミプライベート

個室

入居者の完全なプライベートルームです。

基本時に１人１部屋を想定して計画します。

ドミトリー

いわゆる「相部屋あいべや」です。

たとえば、２段ベッドなどを設置して収容人数を増やして収益力を高めます。

セミプライベート

こちらも相部屋ですが、仕切りをしてプライバシーを高めているタイプの部屋です。

部屋タイプ　それぞれの特徴

個室

個室の広さは狭すぎても広すぎてもいけません。

立地や条件に合わせてベストなコストパフォーマンスを追求します。

具体的には、４畳（約6.5平米）くらいから８畳（約13平米）くらいまでの広さになります。

シェアハウスは、あまりに広い部屋をつくってもマンションのように高い家賃は取れません。

家賃と共益費を含めて１０万円以上を取ることは難しいと考えてください。

４畳くらいの広さでも需要はあります。

駅に近かったり、家賃が安かったりすれば入居希望者はいます。

せまい個室を多くつくれば、物件の収益性は高まります。

しかし、各個室の家賃は安くなるので「安さに重点を置く」入居者が多くなり、入居時の審査やその後の管理に慎重さが求められます。

１０畳以上の部屋は２つの個室に分割すると収益力を高めることができます。

（事例：１）
１０畳の部屋を分割して、４.５畳の部屋を２室つくる

（事例：２）
８畳と３畳の部屋を仕切り直して、５畳の部屋を2室つくる

こういったリフォーム工事は、木造の方がやりやすいです。

注意点

個室には窓の確保をします。

建築基準法により床面積の1/7以上の面積の窓が必要です。
（窓がない部屋は、人が住む居室としては認められないので「納戸」となります。）

ドミトリー・セミプライベート（相部屋）

必要な窓が足りないなど、大きな部屋を分割できない場合は「ドミトリー」か「セミプライベート」を検討しましょう。

２段ベッドを設置して人数を増やす方法やシングルベッドを並べる方法があります。

また、２人入居用の部屋とすることもできます。

たとえば、カップルや友人同士で入居できるようにします。

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部屋タイプと広さを決める「手順」（シェアハウス）

シェアハウスのセミプライベート

シェアハウス経営の検討をするにあたり、まずは「収益性のチェック」が不可欠です。希望の収益性が見込めなければ、シェアハウスを経営する意味がありません。

シェアハウスの収益性は、「部屋タイプと広さ」でほぼ決まります。

収益性を見極めるためにも、部屋タイプと広さをシミュレーションしてみることが重要になるのです。

独自のコンセプトを導入したシェアハウスを企画するケースもありますが、基本になる賃料は大きくは変わりません。

まずは、シェアハウスの収益性をチェックするために、部屋タイプと広さを決める「手順を」をみていきましょう。

1.  ７～８平米の個室が何部屋できるか「間取り案」を作成してみる
2.  立地条件をチェックする
3.  共用部分（リビング・水回りなど）の数・広さをチェックする
4.  部屋タイプと広さを調整する
5.  最終決定（部屋数・広さ・入居人数・設備数・共用部の広さ）

まずはシェアハウスの「間取り」を作成してみましょう。専門家に依頼する前の間取り案で構いません。

個室やドミトリーだけでなく、キッチンやリビングなどの共用設備の数や広さも考慮してつくります。

次に、立地や相場を考慮して各室のおおまかな「賃料」を算出します。

こうして、シェアハウスの合計賃料（収入）をチェックしてみましょう。

シェアハウス経営が可能かどうかを判断するには、最終的には工事費などの支出も算出して検討していくことになります。。

このコンテンツでは、収益性のもととなる賃料を算出するために、まずは「部屋タイプと部屋数の決め方」について解説しています。

まずは「個室」で間取りを作成してみる（収益性チェック）

検討しているシェアハウスが、あなたの希望の賃料を生み出すかどうかをチェックしてみましょう。

• すべて「個室」で間取りを作成してみる
• １室を７～８平米で作成してみる
• 賃料相場から収益性をチェックする

シェアハウスの間取り例

既存の広い部屋は２つに区切り、７～８平米（約4.2～5帖）の広さの部屋をできる限り作成してみてください。

どうしても中途半端の広さの部屋ができてしまこともありますが、とりあえず配置してみてください。

この間取り案を作成することで、その物件のシェアハウスとしての収益性が見えてきます。

「入居者が満足できるギリギリの広さの個室が何部屋とれるか」で、ハウスの最大の収益を見ることができます。

（ちなみにシェアハウスでは、部屋数を減らして１部屋の面積を広くしても、全体の合計賃料を上げることは難しくなります。）

次に、「シェアハウスのポータルサイト」で近隣のシェアハウス相場を確認します。

掲載されている類似の部屋の広さと金額を確認して、あなたのシェアハウスの合計賃料（概算）を算出してみましょう。

その金額が、あなたの希望の金額を上回っているかどうかをチェックします。

シェアハウスの間取り例は、インターネット上でも検索することができます。

（参考）シェアハウスの間取り

「部屋タイプ・広さ」の決め方（シェアハウス）

「部屋タイプと広さ」を決めていこう

７～８平米の個室の数で収益力をチェックして収益性に大きな問題がなければ、次に個室以外の部屋タイプも検討していきます。

部屋の広さを決めるには、主に２つの方法があります。

• 立地で決める
• その他の条件で決める（コンセプトなど）

分割するのが難しい広めの部屋や独自のコンセプトなどにより、収益力を高める可能性がある部屋タイプ・広さを検討していきましょう。

「立地」で決める

シェアハウスの部屋タイプ・広さを決めるときには、まずは「立地」を重要視します。

• 最寄り駅からの距離　
• 人気の路線・地域

徒歩５分以内の立地

• 個室 ：７～８平米の広さ（4.2帖～5帖）
• 広めの部屋 ： ドミトリー（セミプライベート）も可能になる（２人入居も）

最寄り駅から徒歩５分以内の立地であれば、個室だけでなくドミトリーやセミプライベートの設置でより収益力を高められる可能性があります。

個室は、７～８平米の広さ（4.2帖～5帖）だと部屋数をもっとも多くすることができます。まずは個室の数を最大化して計画してみましょう。

既存の間取りや窓の関係などでどうしても広い部屋になってしまう場合は、ドミトリーやセミプライベートの設置を検討します。

シェアハウスのポータルサイトなどで近隣の相場をチェックし、家賃を最大で設定してみましょう。

立地のメリットを最大限に生かす方向でプランニングしていきます。

８帖以上の広い部屋は、部屋を分割する工事をして１人部屋を２室つくることもできます。

最終的には入居者のターゲットやニーズ、工事費を総合的に考えて決めますが、初期のプラン段階では、立地の良さを生かした間取りを検討してみましょう。

ただし、部屋をコンパクトにすると室内の「収納スペース」があまり取れません。

棚やハンガーパイプの収納例

その場合は、壁面に「棚とハンガーパイプ」を設置する方法もあります。

幅、高さ １間くらいで（約1.8メートル）施工します。

このとき、施工方法に注意してください。

きちんと壁の下地の木材を「補強」して取り付ける必要があります。

冬のコートなども含めて手持ちの洋服を全てかける入居者もいるので、重さに耐えられる重量を計算してリフォーム工事するようにしましょう。

ハンガーラックが実際に破損したシェアハウスの個室の事例

また、部屋に設置する「ベッドを脚」の高いものにするアイデアもあります。「ベッド下」に収納スペースを確保することができます。

立地で決める（徒歩１０分まで）

• すべて個室が基本になる
• 広さは７～１０平米（15平米くらいまで）
• 室内の収納は必須

最寄り駅から徒歩１０分前後の立地の場合は、「すべての部屋を個室で計画する」ことが基本になります。

ドミトリーやセミプライベートの部屋は、駅からの利便性がないと機能しません。

相部屋は家賃も安く設定しないと募集できず稼働率も悪くなり、入居者の属性にも影響しますので通常は検討しません。

部屋タイプは「個室」で運営することになりますが、「室内の収納力」が入居者満足に大きな影響を与えます。

ワンルームと同等以上の収納力をもったシェアハウスは少数ですので、オープンクローゼットタイプや壁面収納タイプなどが多くなります。

ベッド下収納を用意したり、デッドスペースをうまく収納に活用したり、家具を追加して収納力アップを図ります。

広めの部屋は２人入居OKにすれば、友人同士やカップルで入居したいという層を取り込むことができます。

また、１０平米（約６帖）以上の広さの部屋は、「２人入居」の部屋とすることもできます。

一つの個室に２人で住む部屋とし、カップルや友人同士で住みたい人を募集します。

また、シェアハウスでは８畳以上の部屋は広い部類に入るので、家賃を高めに設定することが多くなります。

しかし、家賃の高さがネックとなり募集が難しいケースもあります。

そこで、２人入居を可能にすると入居希望者の間口が広がります。

家賃設定の方法には２つの方法があります。

• １人部屋にくらべて少し高くする
• 家賃は変えずに「共益費」を増やす（例：共益費を２人分もらう）

例外としては、徒歩５分以上の物件でも「若者に人気の駅」であればドミトリー・セミプライベートも検討が可能になります。

たとえば、山手線の駅や下北沢などであれば可能性があるかもしれません。

その場合は路線や最寄り駅などに応じて、個室以外の可能性も探ってみましょう。

「井の頭線」などの若者に人気の路線、吉祥寺などの人気エリアであれば、ドミトリーの設置でより収益力を高められる可能性があります。（東京都23区の事例）

立地で決める（徒歩１０分以上）

最寄り駅から徒歩１０分以上かかる立地の場合は、すべての部屋を「個室」で計画する必要があります。

ドミトリーやセミプライベートの部屋を検討することは難しくなります。

ポイントは個室の「収納力」です。

クローゼット、家具、壁面収納、ベッド下収納やデッドスペースをうまく収納に活用して収納力アップを図ります。

収益力を高めると入居者の荷物が自然と増え、駅から遠い物件でも長期の入居につながるという側面もあります。

その他の条件で決める（コンセプトなど）

立地以外で部屋の広さを決める場合は、その他の条件を加味して検討していきます。

とくに、シェアハウスは物件に独自の「コンセプト」を設定して差別化をするケースがあります。

その際は、コンセプトに見合った部屋の広さを確保するようにプランニングしていきます。

たとえば、「ペット可」のコンセプトのシェアハウスにする場合は、ペットと住むために個室の広さをある程度確保しなければならないかもしれません。

最寄り駅から近い物件でも、入居者層やコンセプトによって独自性を持たせる場合は、部屋の広さを慎重に決める必要があります。

共用部とのバランスを考える

「個室と共用部とのバランス」がシェアハウスの間取りにとっては重要になる

個室などの入居者のプライベートスペースがある程度決まったら、次に「共用部」をプランニングしていきます。

個室と共用スペースのバランスを検討する

部屋タイプと広さをプランニングすると「入居者の人数」がほぼ明らかになりますので、次に人数に見合った「共用スペースや設備」を検討していきます。

たとえば、キッチンやLDKの広さ、水回り（トイレ・洗面所・シャワー室など）の設備の数と広さをプランします。

収益力だけで考えれば、共用部をせまくして個室を増やせば利益は高まります。

しかし、生活する入居者の利便性や満足度が低下するため、中長期的には稼働率に影響を及ぼします。

これを実際に示した事例・案件があります。

「かぼちゃの馬車」という物件で問題になったスルガ銀行が関係した事件です。新聞や報道で目にした方も多いと思います。

「かぼちゃの馬車」が失敗したひとつの理由は、物件内に「十分な共用スペースがなかった」ことにあります。

入居者同士が交流するリビングを設置せず、そのぶん個室を増やしていました。

見た目の収益力と利回りを高めて不動産投資家に販売していたのです。

「かぼちゃの馬車」の事件は下記のコンテンツにまとめてありますのでご覧ください。

部屋のタイプ・広さを調整する

共用スペースや水回り設備の面積を検討して、個室などのプライベート部分とのバランスを見てみます。

入居者が生活しにくい内容であれば、個室の数や面積を調整していきます。

たとえば、廊下がせますぎたり、水回り設備の数が少なかったりすると、毎日の生活に支障が出てしまいます。

住みにくいシェアハウスは退去されやすくなり、稼働率が下がったり入れ替わりが激しくなったりして、安定した運営ができなくなります。

シェアハウスのプランニングでは、個室の数（入居者数）と共用部の広さのバランスを調整することがとても重要になります。

シェアハウスの収益性をチェックする（概算）

シェアハウスの収益性（概算）をチェックしてみよう

ここまでプランニングした段階で、想定賃料（概算）を見てみましょう。

希望の金額に近いか上回っていれば、シェアハウスの企画を進めることができます。

逆に、希望の金額に届かない場合はシェアハウスの計画を練り直す必要が出てきます。

今後、工事費などの支出を加味しても希望の利回りを実現できないようであれば、この段階で計画を取りやめる場合もあります。

本格的な設計プランの前に収益性を高めるには、個室の広さ以外の付加価値を提供しないと、賃料を上げることはできません。

たとえば、下記のような付加価値が必要になります。

• 独自コンセプトのシェアハウス（例：ゴルフ好き、ペット可など）
• 共用部の広さや設備・サービス（例：シアタールーム、美容家電など）
• 設計・デザイン・インテリア（例：有名建築家、アンティーク家具など）

立地だけでなくコンセプトなどの条件も加味して収益性をチェックします。

想定内の収益性であれば、このあと本格的な設計を進めていきます。

リフォーム工事には詳細な設備設計も必要になりますので、次の段階へと進みます。

まとめ

シェアハウスの部屋タイプや広さを決めるためには、立地やコンセプトなどの総合的な検討が必要になります。

しかし、シェアハウスの企画が可能かどうかを知るためには、まずは「収益性の概算」をつかむ必要があります。

当コンテンツで解説した方法で収益性をチェックして、シェアハウス企画の参考にしてみてください。

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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2019年6月に建築基準法（改正）が施行されました。

改正により、規制が緩和されて既存の建物をシェアハウスに転用しやすくなっています。

これはシェアハウスの経営や投資を考えている人にとっても朗報ですよね。

このコンテンツでは、建築基準法の改正の中でも「シェアハウス」に関連する部分について解説しています。

また消防法についても一部にて解説しています。

シェアハウス20棟・300室の管理と10年超の経験を持っている筆者が、プロの視点から解説します。

あなたの物件がシェアハウスに変更することができるかを見極めるためにも、シェアハウスと共同住宅の違いを確認しつつ、改正された建築基準法を見ていきましょう。

改正 建築基準法の概要（シェアハウスも含む）

今回の法律（建築基準法）の改正では、「既存建築ストックの活用」を促進しています。

空き家の総数がこの20年で１.8倍に増加しているという背景もあり、既存の建物をリノベーションして利用・活用することが重要視されています。

しかし、その活用に当たっては、これまでの建築基準法に適合させるために、大規模な工事が必要となる場合があることが課題となっていました。

そのため、シェアハウスも含めた「新たなニーズ」に対応するために建築基準法を改正し、既存の建物を活用する際の規制を合理化（緩和）しています。

改正建築基準法の概要（国土交通省）

シェアハウスに関係する「改正 建築基準法」

今回の改正建築基準法でシェアハウスに最も関係するのは、「戸建住宅等の用途変更に伴う制限の合理化」という部分です。

空き家等を福祉施設・商業施設等に用途変更する際に、大規模な改修工事を不要とするとともに、手続を合理化し、既存建築ストックの利活用を促進。

改正建築基準法の概要（国土交通省）

今回の建築基準法の概要の中でシェアハウスに関連する部分を簡単にまとめると下記のようになります。

たとえば、延床面積が180平米（約55坪）の3階建ての住宅をシェアハウスにする場合には、耐火建築物にしたり行政に対して建築確認の申請をしたりする必要がなくなります。

つまり、一戸建て住宅をシェアハウスにする際の規制が一部で緩和されており、建物の活用がしやすくなっているのです。

これは、建物を所有しているオーナーにとっては朗報といえるでしょう。

既存の建物を改修してシェアハウスや商業施設等に用途を変更し、活用することが可能になります。

なお、シェアハウスの用途は寄宿舎となります。（アパートなどの共同住宅とは違います。）

（国土交通省）（東京都安全条例）

●戸建住宅等（延べ面積200㎡未満かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。

●用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し（不要の規模上限を100㎡から200㎡に見直し）。

改正建築基準法の概要（国土交通省）

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改正 建築基準法の注意点（シェアハウス関連）

改正建築基準法の注意点（その他）

既存の建物をシェアハウスに改修する際の注意点を見ていきましょう。

• 階段の区画
• 火災報知器の設置

自治体によっては、建物の内部の「階段を区画する」必要があります。（火災の延焼を防止するために扉などを設置します。）

火災報知器の設置も必要になります。戸建ての場合は住宅用でよいケースもあります。

また、建物をシェアハウス（寄宿舎）に用途変更する場合には、事前に「用途地域」（例：第一種低層住居専用地域など）を確認することが必要です。

幸い、シェアハウスにはほとんど用途地域の規制がありません。（工業専用地域のみ不可）

（参考）ウィキペディア
用途変更とは
用途地域とは

入居者の「避難」については、従来の規制や規模の適用を含めて管轄の自治体に確認することが重要です。

また、「消防法等の関係規定」については従前のままです。（建築基準法）

建物の用途を変えることによる手続きや対応が必要になる場合があるので要注意です。

さらに今後の注意点として、各自治体による規制の可能性があります。（上乗せ規制）

改正建築基準法の捉え方は自治体によって異なる場合もありえます。そのため、シェアハウスの規制については自治体への確認が重要です。

（参考）
東京都建築安全条例の見直しの考え方（PDF）

【 関連コンテンツ】

まとめ（建築基準法の改正）

2019年6月に改正された建築基準法では、規制が緩和されて既存の建物をシェアハウスに転用しやすくなっています。

シェアハウスの経営や投資を考えている人にとっては朗報といえますね。

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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賃貸住宅にはシングルマザー（母子家庭）を対象にした物件が存在します。（シングルマザー専用アパートなど）

実は、シェアハウスにも「シングルマザー専用」の物件があります。

複数の母子家族がシェアハウスにて共同生活するスタイルの賃貸住宅です。

東京だけでなく全国で開設したり、自治体が乗り出したりする例も出てきています。

このコンテンツでは、オーナーや管理会社に向けて「シングルマザー専用シェアハウス」を運営するメリット・デメリットについて解説しています。

東京のシェアハウス管理会社で10年以上の経験を持つ筆者が、事例を含めてお伝えします。

シングルマザー専用シェアハウス「運営のメリット」

メリット・利点を見てみましょう（シングルマザー専用シェアハウス）

オーナーや管理会社にとって「シングルマザー専用」物件を運営する最大のメリットは、コンセプトによりシェアハウスを「差別化できる」ことです。

母子家庭を支援する賃貸住宅はまだ少なく、その中でシングルマザー専用シェアハウスは注目されています。

ひとり親に対する公的な支援策はまだまだ十分とはいえず、収入の不安定などを理由に通常の賃貸住宅で入居を断られることもあります。

そのため、シングルマザーの住宅選びにおけるブルーオーシャン（未開拓市場）と捉えることもできます。

また、住人同士が助け合い「大きな家族のような暮らし」が可能というシェアハウスの特徴を生かすことができます。

シングルマザーという同じ境遇や悩みを共有し、協力して家事や子育てをしながら生活することができるのです。

シェアハウスでの共同生活によって、母親や家庭が孤立することを防ぐことにもつながります。

シングルマザーに住宅を提供することは、物件のオーナーにとっては少子化対策や社会的弱者支援という社会貢献にもつながります。

公的な「住宅セーフティーネット制度」によって、改修（リフォーム）費用の補助が利用できる場合もあります。（建物の耐震性など一定の基準あり）

自治体ごとに独自の制度を設けているケースもあるので確認してみましょう。

たとえば、東京都文京区では住宅オーナーに入居の謝礼が支払われる「文京すまいるプロジェクト」という取り組みを行なっています。

シングルマザー専用シェアハウス「運営のデメリット」

次に「デメリット」をみていきましょう。

管理・運営にあたっては、４つのデメリットがあります。

• 立地面（利便性など）
• ハード面（建物・設備など）
• ソフト面（管理・運営など）
• 契約面（退去など）

それぞれを順番に解説していきます。

立地面（利便性）　デメリット①

立地と利便性が重要なポイントになる

シングルマザー専用のシェアハウスは、基本的に「利便性の高い立地」でないと難しいでしょう。

特に都心では最寄り駅まで徒歩５分以内、物件や最寄り駅の近くに保育施設がある、などの条件が必要になってきます。

利便性が高い立地では、オーナーは家賃や共益費を高くせざるを得ません。

その際は、近くに保育園がある地域などを選び、収支を慎重に見極めることが重要になります。

最近はコロナ禍でテレワークを導入する企業も増えています。

立地がやや不便でも在宅勤務やテレワークがしやすい物件であれば、運営が可能になるかもしれません。

たとえば、シェアハウス内にワークスペースがあったり、物件の近隣にリモートワークが可能なシェアオフィスやカフェがあったりすれば、集客が可能になるとも考えられます。

ハード面（建物）　デメリット②

通常のシェアハウスよりも広めの個室と共用部が必要になる

シングルマザー向けのシェアハウスはお子さんと生活するため、個室の面積が10平米～20平米くらい（6畳～12畳）とシェアハウスの部屋としては通常よりも広さが必要になります。

そのため、単身者向けのシェアハウスよりも全体の部屋数は少なくなります。

また、ベビーカー置き場や子どもが遊べる広めのリビングなど、住人が利用する「共用部」のスペースを通常のシェアハウスよりも多く取らなければなりません。

家賃や共益費などを適切に設定しないと、オーナーや管理会社の利益が確保できないので注意が必要です。

設定した家賃・共益費で入居者の募集ができるのか、シェアハウス企画のスタート前に需要や可能性のマーケティング調査が重要になります。

もし母子家庭向けのシェアハウスが失敗した場合には、複数の母子が住まいを失うことになります。

そして、オーナーや管理会社にとっては「個室と共用部が広いシェアハウス」という物件が残ることになります。

新たなコンセプトで入居者を募集できればよいのですが、そうでない場合は賃貸物件としては非常に難しくなってしまいます。

ソフト面（管理）　デメリット③

トラブルに対するルール作りと対応がより重要になる

シングルマザー専用シェアハウスは他人同士で色々な年齢の子供との共同生活なので、オーナーや管理会社は「トラブル対応」も念頭に置かなければなりません。

一般のシェアハウスにはない様々なルールや管理を考えておく必要が出てきます。

筆者はシングルマザー専用シェアハウスを企画したり運営したりした経験はないので、実際の管理体制については不明なこともあります。

しかし、これまでのシェアハウス管理の経験から推測すると、トラブル対応や退去に関して契約内容をきちんと決めておくことが重要なポイントであるように思います。

大人だけでなく子供がいる環境では、「契約書やハウスルール」のより細かな規則が必要になると思います。

ルールを守らない入居者がいると、他の母親や子供が大きな迷惑を受けることになりかねません。
そしてこの点をあいまいにしておくと、ハウス内の人間関係を壊してしまいます。

また、子育て論や食生活などで母親の意見がぶつかることもあります。

「子どもの夜泣きがひどい」といった物件に特有のトラブルもあります。

そのため、通常のシェアハウス以上に「ルールの順守を維持する仕組み」や「トラブルに迅速に対応する体制」が求められます。

また、風邪やインフルエンザ、コロナなどの感染症にも注意が必要です。

同じ建物内での共同生活によって感染やクラスターの発生が起こりやすいという側面があります。

退去など契約面　デメリット④

退去時のルールや配慮も重要なポイントに

筆者が個人的にもっとも難しいであろうと見ているのが、「退去」に関する規則づくりです。

契約書やハウスルールを守れない入居者が退去するのは当然なのですが、どうしても「その後のこと」を考えてしまいます。

シングルマザーとその子供たちは、シェアハウスを退去した後すぐに「次の住まい」は見つかるのでしょうか。

実家を頼れる人や預貯金がある人はよいのですが、そうでない人にとっては死活問題です。

もし筆者がシングルマザー専用シェアハウスのオーナーや管理担当者であれば、退去に関する対応や手続きをすることは心理的にとても苦しいのではないかと思います。

これは頻繁に起こる事例ではないかもしれませんが、オーナーや管理会社はこういったところまで考えておく必要があります。

成功のポイント（シングルマザー専用 シェアハウス）

シングルマザー専用シェアハウス「成功のポイント」とは

シングルマザー専用シェアハウスの運営を成功させるためには、先に見たデメリットを克服する必要があります。

• 立地面（利便性など）
• ハード面（建物・設備など）
• ソフト面（管理・運営など）
• 契約・ルール面（退去など）

立地面では、母親が仕事に出かけやすいだけでなく、近隣に保育所などの施設があるかどうかがポイントになります。

保育所の待機児童の状況も含め、事前のマーケティング調査が重要です。

数家族での共同生活になりますので、お互いが快適に暮らせる間取りや共用部の設備などのハード面も重要になります。

シングルマザー専用シェアハウスの中には、水回り設備（風呂・トイレ・洗面）を「１世帯ごとに１つずつ」設置している物件もあります。

生活しやすい設備によって入居者の満足度を上げることができ、長期の入居と安定した運営が可能になります。

ただし、建築（リフォーム）時の設備工事の金額や退去時のクリーニング費用も大きくなるので、家賃の設定や保証金（敷金）の設定を慎重に行なう必要があります。

また、シェアハウスなので各世帯の居室の鍵は必須です。

小さい子供が一緒に住む場合が多いので、居室内で子供一人が閉じ込められないよう、鍵の位置に気をつける必要があります。

共同生活を営むシェアハウスでは、明確な「ルールづくり」などのソフト面も重要なポイントです。

母親によって教育方針や価値観が異なるので、トラブルに発展する場合があるからです。

オーナーや管理会社などが入居者同士の間に立って調整する役目が求められます。

トラブル時は互いの意見を聞き、ルールにのっとった着地点を見出す必要が出てきます。

住人のトラブルや要望などを汲み上げて、ルールの変更などを柔軟・迅速に行なう体制も求められます。

また、シングルマザー専用シェアハウスは基本的に「子供が中学生になると卒業する」ことになります。

複数の子供がいるシングルマザーの場合は、次の住宅をスムーズに見つけられるかどうかも重要です。

事例の紹介（シングルマザー専用シェアハウス）

シングルマザー専用シェアハウスの事例を紹介します

事例の紹介 ①（東京）

たとえば、東京には最寄り駅から徒歩１５分、家賃が１５万円（共益費込み）を超えるシングルマザー用の物件もあります。

通常のシェアハウスでは考えられない価格ですが、平日の夕食や２１時までのベビーシッター手当などが含まれているようです。

母親の所得が高い母子家庭をターゲットにしており、様々なサービスやオプションも用意して運営しています。

この物件を運営する女性は過去にキャバクラで働いていた経験を生かしているとのこと。

高い家賃や様々なサービスを設定する場合には、求められるサポートや入居者の職業も多様化することになり、管理会社の運営ノウハウが重要になりそうです。

事例の紹介 ②（大阪）

シングルマザーに寄り添ったシェアハウス運営をしている事例をもう一つ紹介します。（下記）

ハウス開設の工事費や運営収支は不明ですが、運営方法については参考になる点もあると思います。

長屋をリノベーションしたシングルマザー向けシェアハウス（大阪府大阪市）

事例の紹介 ③（大阪）

シングルマザー専用シェアハウス　今後の動きについて

母子世帯を支援する一環としてシェアハウスが注目されている

シェアハウスの物件情報などを提供するサイト「マザーポート」がシングルマザー100人を対象にアンケートを行なっています。

その結果には、下記のような意見も寄せられています。

「子どもと同世代の子育て世帯が住んでいる物件がオススメ」

「困ったときには助け合ったり、ママ友コミュニティで情報共有したり、一緒に遊んだり。そんな関係を構築できる環境がいい」

シングルマザー専用シェアハウスは、夫のドメスティックバイオレンス（DV）から逃げる場所としての役割も期待されています。

DVでうつ病を発症したり、居場所を知られている不安やおびえながらの暮らしがあったりすると、母親の心身の不調が長引くこともあります。

一方で、シェアハウスのオーナーや管理会社が精神疾患のある母親に困っている、という報告もあります。

厚生労働省「全国ひとり親世帯等調査」によると、平成28（2016）年は母子世帯数は、123.2万世帯であり，ひとり親世帯の86.8％が母子世帯となっています（I－5－9図）。

I－5－9図　母子世帯数及び父子世帯数の推移

一方で，厚生労働省「国民生活基礎調査」（平成28年） によると， 母子世帯のうち37.6％が年間所得額200万円未満であり，45.1％が生活を「大変苦しい」と感じています。

ひとり親の孤立や貧困を防ごうと全国の運営事業者がノウハウを共有する取り組みが始まっています。

2018年から「母子世帯向けシェアハウス全国会議」が開かれており、シェアハウス事業者らが情報交換を進めています。

また、自治体がシェアハウスの開設に乗り出す例も出てきていますが、先に紹介した事例のようにうまくいっていないものもあります。

テーマやコンセプトを設定したシェアハウスは、一般的なシェアハウスとは異なる管理体制とその対応力が求められます。

オーナーが「自主管理」でテーマ・コンセプトのあるシェアハウスを運営する場合でも注意が必要です。

シェアハウスはオーナーの想いやコンセプトを物件に反映することもでき、やりがいも大きいといえるでしょう。イベントやパーティを主催することもできます。

しかし一般のアパートやマンションと比較して、シェアハウスの管理業務はとても多岐にわたります。

たとえば、消耗品の補充などの「きめ細かい管理」が必要になります。

日常的に住人と接する機会も多くなるので、シェアハウスの管理運営は「人付き合い」が好きでないと務まりません。

（参考）
マザーポート（シングルマザー向けシェアハウスを探すサイト）
https://motherport.net/

女性特有の妬みや僻みも“シングルマザー専用”シェアハウスの問題点 | AERA dot. (アエラドット)

最新ニュース（シングルマザーシェアハウス）

ひとり親世帯向けシェアハウスの基準が新設

国土交通省は2021年4月、「ひとり親世帯向けシェアハウス」の基準を新設。

必要な面積、入居者の定員および設備等を定め、セーフティネット住宅への登録を可能としました。

近年、ひとり親世帯が入居可能なシェアハウスを、家賃低廉化補助等を活用できるセーフティネット住宅として登録するニーズが高まっていることを受け、同省では、ひとり親世帯向けシェアハウスについて一定の事例を蓄積することができたことから、新たな基準を設けることとしました。

ひとり親世帯向けシェアハウスの基準は、住宅全体の面積が 15平方メートル ×（ひとり親世帯向け居室以外の入居可能者数）＋ 22平方メートル ×（ひとり親世帯向け居室の入居可能世帯数）＋ 10平方メートル以上。

専用居室の面積を12平方メートル以上（造り付けの収納面積を含む）としています。

専用居室の入居者は、ひとり親世帯（親＋子）１世帯。

共用部分に居間・食堂・台所、便所、洗面、洗濯室（場）、浴室またはシャワー室を設ける（専用部分に備えられている場合を除く）とし、バスタブを有する浴室を少なくとも１室設置することなどを定めています。

従来は、専用居室に複数人が入居するシェアハウスは地方自治体が賃貸住宅供給計画により緩和しない限り、セーフティネット住宅の登録を受けられませんでした。

ひとり親世帯向けシェアハウスの基準の新設は、国土交通省から各自治体に対する通達も出されています。

自治体が制度を設けている地域の物件を「セーフティネット専用住宅」として登録すれば、オーナーは家賃低廉化や改修のための補助を得ることができます。

特に家賃低廉化補助、つまりオーナーに支給される家賃補助にあたるものは、国と自治体の負担分をあわせると最大で月４万円。

その分、賃料を下げることができるので、入居するひとり親世帯の負担を軽くすることができます。

興味のある方は、シングルマザーのシェアハウス運営・管理や補助金などについて、各自治体に確認してみましょう。

ひとり親世帯向けシェアハウスの基準の新設の詳細は、下記から確認できます。

001397999.pdf (mlit.go.jp)　国土交通省

まとめ（シングルマザー専用シェアハウス）

シングルマザー専用シェアハウスの運営を成功させるためには、通常の賃貸住宅以上にビジネスとしての視点が必要です。

シェアハウス運営を検討しているオーナーや管理会社は、そのメリット・デメリットを見極めて判断することが重要です。

Ⓒシェアハウス経営の教科書

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