【サブリースの注意点】関係省庁が発表した資料を解説します

不動産投資では、賃貸住宅の運営や金融機関の不正が問題になっています。

その中でも「サブリース方式」が注目されています。

不動産のサブリースについて、金融庁・消費者庁・国土交通省の連名による資料が発表されています。

このコンテンツでは、発表された資料のポイントを解説しています。

サブリース方式の注意点を知ることで、トラブルを防止して安定し賃貸経営が可能になります。

不動産投資などにおけるサブリースには近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。

これから不動産投資をする人やすでにサブリース方式で賃貸経営をしている人にとっては、とても気になるところだと思います。

筆者は東京の不動産会社にて、物件オーナー(所有者)に対する「サブリース関係の契約書の作成と締結」を実際に行なってきました。

そのため、サブリース業者が作成する「マスターリース契約」のメリット・デメリットについて詳細に把握しています。

今回発表された資料のポイントをふまえて、筆者の経験を生かしてプロの視点からお伝えします。

※記事の末尾に「相談窓口」の情報を掲載しています。

【最新ニュース】 

2020年12月15日より、マンションなどを業者が借り上げて転貸する「サブリース」を巡る契約トラブルを防ぐため、いわゆる「サブリース新法」の一部が施行されました。

「絶対に損はしない」「20年間の家賃保証」などといった不当な勧誘を禁じることが柱となっています。

サブリースの注意点を関係省庁が公表しています

消費者庁によるサブリース契約に関する注意の写真画像

サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!(金融庁・消費者庁・国土交通省)

サブリース契約の注意喚起資料(消費者庁)
https://prtimes.jp/a/?f=d67281-20201209-3423.pdf

サブリース方式の注意点
  • 賃貸住宅の事業計画ついて理解する
  • 契約内容やリスクを十分に理解してから契約する
  • 賃料は変更(減額)になる場合がある
  • 契約期間中でも解約されることがある
  • 契約後の出費もある
  • 金融機関の融資の不正行為が発生している
  • 不動産業者の不正行為が発生している

今回、国土交通省・消費者庁・金融庁が公表した内容に沿って、「サブリースの注意点」について見ていきます。

サブリースの注意点

注意を促す人の写真画像
サブリース契約とその注意点を見ていきましょう

サブリース方式の注意点「賃貸住宅経営に関する契約(マスターリース契約)」の前に 必ずご確認ください!(国土交通省 消費者庁 金融庁)

賃貸経営の専門家であるサブリース業者・管理会社が、オーナーの皆様の物件を借り上げ、より安定し た賃貸経営が見込めるとされる「マスターリース契約」。

入居者に係る煩雑な業務を、全てサブリース業 者に委託できる等のメリットもある一方で、想定外の損失等のリスクもあります。

「賃貸住宅の管理業務 等の適正化に関する法律」(以下、「賃貸住宅管理業法」という。)では、賃貸物件のオーナーと入居者が、 正しい理解と判断ができるような環境を整えるため、適切な広告・勧誘や契約締結前の「重要事項」の 書面交付及び説明を義務付けています。

自身がトラブルに遭わないためにも、ポイントをしっかり把握しておきましょう。 

契約期間中や契約更新の際に賃料が減額される可能性があります

契約時に「都心の物件なら需要が下がらないので、サブリー ス家賃も下がることはない」

「○年間に渡り、賃料は確実に 保証される」

などと断定的な説明を受けたり、契約書に家 賃保証等と書いてあったとしても、借地借家法(普通借家 契約の場合) (第32条)により、オーナー等に支払われる 家賃がマスターリース契約の期間中や更新時などに減額請 求される可能性があります。

また、減額請求された場合でも、 そのまま受け入れなければならないわけではありません。 (※借地借家法による賃料減額について説明がない場合、法律違反になります。) 

契約期間中でも契約が解約される 可能性があります

契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規 定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性 があります。

また、オーナーからの更新拒絶には借地借家 法(第28条)により正当事由が必要となります。 (※借地借家法によるオーナーからの更新拒絶には正当事由が必要になる ことについて説明がない場合、法律違反になります。) 

家賃を受け取るだけでなく出費がある場合もあります!

マスターリース契約において、原状回復費用や大規模修繕 費用は原則、オーナー負担となります。

そのため、契約の 際にはサブリース業者と賃貸住宅の維持保全の費用分担に ついて必ず確認しましょう。 

融資審査の際に不正を行われたという事例もあります

融資審査を通すために、不動産業者が、自己資金のないオー ナーの預金通帳の残高を改ざんするなどの不正行為を行って いた事例や、金融機関が、融資の条件として、オーナーにとっ て不必要なカードローン・定期預金・保険商品等の抱き合わ せ販売を行っていた事例もあります。

サブリース物件を取得す るために銀行から融資を受けるときは、融資を受ける金額や融 資の内容について業者任せにせず直接銀行に確認しましょう。 

過去にサブリース業者が破綻したり、契約期間中に契約解除を迫られた例もあります。

サブリース業者とどのような契約を 結んだかにかかわらず、最終的なリスクと責任はオーナーがご自身で負うこととなることに留意しましょう。 

「賃貸住宅経営に関る契約(マターリース契約)」のチェックポイント 

サブリース業者から不当な勧誘は受けていませんか

将来の家賃減額リスクがあることなどついて、あえて伝えず、サブリース事業のメリットのみ伝えるような勧誘や、断定的に「都 心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」「家賃収入は将来に渡って確実に保証される」といっ た不実のことを伝える勧誘行為は、不当勧誘に該当する可能性があります(賃貸住宅管理業法第29条)。

オーナー等が「お断りします」、「必要ありません」、「結構です」、「関心ありません」、「更新しません」など、明示的に契約の 締結又は更新意思がないことを示しているにもかかわらず、サブリース業者や勧誘者から勧誘された場合も不当勧誘に該当 する可能性があります(賃貸住宅管理業法第29条)。 

サブリース業者の広告は、メリットのみが強調されていませんか

サブース業者自身又は勧誘者が行うマスターリース契約の締結を促す広告においてオーナーとうとする者が賃貸事業 の経験専門知識が乏しいことを利用しサブリース業者支払賃は契約期間内確実に!切収入が下がりません!オーナーによる維持保全は費用負担を含め一不要!などメリットのみを強調して賃貸事業のリスクを小さく見せる表示 をしている場合は誇大広告に該当する可能性があります(賃貸住宅管理業法第28条)。 

契約締結前に重要事項説明を受け、 契約締結時には書面の交付を受けましたか

マスターリース契約の締結にあたり、サブリース業者は契約締結前に、相手方の知識、経験、財産の状況、賃貸住宅経営の 目的やリスク管理判断能力に応じ、重要事項について書面を交付して説明を行う必要があり、契約締結時には遅滞なく、契 約書面を交付することが義務付けられております(賃貸住宅管理業法第30条、31条)。

また、オーナーが貸主となって、普 通借家契約としてマスターリース契約を締結する場合、重要事項説明を受けたとしても、借地借家法の制約を受けるため、 サブリース業者による契約更新時等の賃料の減額や、契約期間中の解約などの可能性があるほか、賃料発生までの免責期間、 契約期間中の追加費用の発生、契約の解約条件等について、サブリース事業者から重要事項説明を受ける際は内容をよく確 認しましょう。(※説明がなかった場合は法律違反になります。) 

国土交通省ではサブリース業者等とオーナーとのラブルを防するため法の規制対象や法反となり得る的な事例を明確これらの規制の容を関係者に分かりやすく示し「サブリース事業に係る適正な業務のための ガイドライン」を策定おります。 

オーナーに説明すべき 家賃減額リスク等の内容の明確化 

規制の対象と誘者の明確化 

賃貸住宅の建設請負や土 地等の売買の際にマスター リース契の締結を勧める 建設業者や不動産業者特定のサブリ業者から 勧誘の依頼を受けたオー ナーが勧誘該当す ることを記載しておりま。 

される誇大広告 不当勧誘の明確化 誇大広告不当勧誘として禁止され る具体例載しております<誇大広告の例> 家賃保証室保証などの文言に接する箇所に定期的な家賃の見直しが ある場合にその及び借地借家法(第3 2条)の規定により減額請求される可性があることが表示されていな等 

<不当勧誘の例> 賃減額リスク契約期間中のサブリー ス業者からの契約解約の可能性オーナー からの解約には正当事由必要であること について伝えずサブリース事業のメリッ トのみを伝える 等 

契約締結前に書面に記載て説明しなけれならないリスク事項を記載しております。 

家賃が減額される場合があること 家賃の定期的見直しがあり見直しにより家賃 が減額する場合があるこ契約条件にかかわらず借地借家法(32)基づきサブリース業者が減額請求をことができ るこ(の場合も減額請求を受け入れなければな らないけではな協議が必要である

契約期間中に解約となる場合があるこ契約期間中でもブリース業者から解約される 場合がある借地借家法(第28条)に基づきオーナーからの 解約には正当事由が必要であること

サブリースとは

不動産の「サブリース方式」では、賃貸住宅(シェアハウスも含む)をサブリース業者がオーナーから一括して借り上げる契約(マスターリース契約)をむすびます。

賃料保証の契約を結んでいれば、オーナーはサブリース業者から毎月一定額の賃料を受け取ることができます。

またオーナーは、入居者の募集、契約、家賃回収、トラブル処理、退去処理などをする必要がなくなります。

サブリース方式(国土交通省)の写真画像
サブリース方式(国土交通省)

 サブリースの注意点

サブリースにはメリットもデメリットもあります。

今回の資料の公表では、金融庁・消費者庁・国土交通省がサブリース契約の問題点について注意喚起をしています。

近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。
サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。
また、これまでに寄せられている主な相談事例を紹介しますので、必要に応じて「相談窓口」にご相談ください。

サブリース業者とは(日本経済新聞:きょうのことば)
https://www.nikkei.com/article/DGXKZO37828350W8A111C1EA2000/

公表された資料から、「注意点」をまとめました。

サブリースの注意点
  • 「サブリース」という言葉の意味に注意する
  • 賃料は変更(減額)になる場合がある
  • 契約期間中の解約について確認する
  • 契約後の出費もある
  • 金融機関の融資の不正行為が発生している
  • 不動産業者の不正行為が発生している

順番にくわしく見ていきましょう。

サブリースという「言葉の意味」に注意する

「サブリース」という言葉の意味をきちんと理解しましょう。

サブリースとは、転貸(又貸し)を意味しています。

不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多くなっています。

 ①オーナー  ➡  ②管理会社
(一括で賃貸借)
②管理会社  ➡  ③入居者
 (賃貸借)
    ①オーナーと③入居者の関係は「転貸借」となる
③入居者にとっての「貸主」は②管理会社となる

一般のアパートやマンションのサブリースでは、オーナーへの「家賃保証」がセットになっているものが多いようです。

オーナーはサブリース業者からは毎月一定の賃料を受け取ることができます。

サブリース方式(国土交通省)の写真画像
サブリース方式(国土交通省)

賃料は変更(減額)になる場合がある

サブリースの多くは、定期的にオーナーとの賃料を見直すこととなっています。(2年に1回など)

「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化、近隣の家賃相場の下落などにより賃料が減額する可能性があります。

たとえば、サブリース業者が「30年一括借上げの家賃保証で安心」などと宣伝していることがありますが、30年というのは契約期間のことであり当初の家賃がずっと続くわけではないのです。

また、「空室保証」とうたわれていても、入居者の募集時等に賃料支払の「免責期間」が設けられている場合があります。
免責期間中は賃料の支払いを猶予する内容のものが多く、その間はオーナーに賃料が入ってきません。

契約期間中の「解約」について確認する

「30 年一括借り上げ」などとうたわれていても、契約書でサブリース業者から「解約」することができる旨の規定があることがあります。

その場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

逆にオーナーから簡単に解約できない契約になっているケースもあります。

契約前に「解約の条項」をしっかりと確認することが重要です。

また、オーナーと管理運営会社が契約期間を明確に定めた「定期借家契約」を結んでいる場合には、期間中は原則として解約しないことが前提になりますので注意が必要です。

契約後の出費もある

オーナーは、サブリース業者から賃貸住宅を使用するために必要な修繕費用を求められる場合があります。

将来的には老朽化等による、建物や設備の修繕費用が必要になります。

賃貸住宅に対する固定資産税(土地・建物)や火災保険は、所有者であるオーナーの負担となります。

金融機関の融資の不正行為が発生している

サブリースを伴う投資用不動産向け融資を受ける際、不動産業者や金融機関による不正行為が確認されています。

不動産業者や金融機関が賃料や入居率について、実勢よりも高く想定して(または実績値よりも高い数値に改ざんして)当該賃貸住宅の評価を行い、割り増された不動産価格に基づいて金融機関から必要以上に多額の融資が実行されていた事例があります。

金融機関が融資の条件として、オーナーにとって不必要なカードローン・定期預金・保険商品等を販売する抱き合わせ販売を行っていた事例があります。

不動産業者の不正行為も発生している

金融機関の融資審査を通すために、投資不動産を販売する業者が不正行為を行なっていた事例があります。

  • 預金通帳の残高を改ざん
  • オーナーの所得確認資料を改ざん
  • オーナーの口座に金融機関の融資審査に必要となる資金を振り込み(見せ金)
  • 実際の売買価格よりも水増しした価格による売買契約書を金融機関用として作成
サブリースのポイント
  • 賃貸住宅の事業計画やローン返済、リスク等についてオーナー自らが十分理解する必要があります。
  • 契約の相手方(サブリース業者)から説明を受け、契約内容やリスクを十分に理解してから契約を結ぶことが重要です。
  • サブリース新法」の内容を確認し、事前によく理解しておくこともポイントです。

【事例】「かぼちゃの馬車」も同様の問題点があった

かぼちゃの写真画像
かぼちゃの馬車物件の問題点を見ていきましょう

 なぜ? 投資家がダメージを受けた理由

今回公表された資料の中にも、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスと称した物件に投資したオーナーに当てはまる点が多くあります。

  • 賃貸住宅の事業計画ついて理解する
  • 契約内容やリスクを十分に理解してから契約する
  • 賃料は変更(減額)になる場合がある
  • 契約期間中でも解約されることがある
  • 契約後の出費もある
  • 金融機関の融資の不正行為が発生している
  • 不動産業者の不正行為が発生している

不動産投資を検討するときには、様々なリスクを理解して行動することが重要です。

オーナーは「マスターリース契約書」の内容を理解していたか

サブリースで重要なのが、サブリース業者と締結する「マスターリース契約書」です。

トラブルのほとんどは、契約書の内容の中にあると言っても過言ではないでしょう。

「かぼちゃの馬車」で被害を訴えているオーナーは、前述した契約の注意点をどこまで理解して契約していたでしょうか。

設立から数年たらずの会社(スマートデイズ)と30年のサブリース契約をして、銀行から長期の融資を受けるという認識がどこまであったでしょうか。

今回の参考として、オーナーとスマートデイズ社(かぼちゃの馬車)との契約書の一部を掲載しておきます。

オーナーとスマートデイズ社とのシェアハウスの賃貸契約書。業者が一括で借り上げる「サブリース」を30年続けると記されている(撮影/朝日新聞記者・藤田知也):写真画像
オーナーとスマートデイズ社とのシェアハウスの賃貸契約書。業者が一括で借り上げる「サブリース」を30年続けると記されている(AERA dot. 2018年2月8日より)

オーナーとスマートデイズ社とのマスターリース契約書。業者が一括で借り上げる「サブリース方式」を30年続けると記されている。
(AERA dot. 2018年2月8日より)

かぼちゃの馬車の問題点については、下記の記事で解説されています。

 「筆者の考え」

筆者は、東京で賃貸住宅の運営・管理に10年以上たずさわってきました。

自らサブリース関係の契約書を作成し、オーナーと契約書の締結も行なった実績があります。

国土交通省がサブリースの当事者間におけるトラブルの未然防止を目的とした「標準契約書」をベースに作成していました。

ここからは、筆者が考えるサブリース方式について、経験をふまえて解説します。

 サブリース方式が悪いわけではない

現在もサブリース方式を採用しているオーナーは少なくありません。

筆者が知るオーナーには、当初の10年間のマスターリース契約を終了した後、さらに契約を更新している人もいます。

実績のある運営・管理会社であれば、サブリース方式でもトラブルになることはあまりありません。

そういう物件は入居者の需要も旺盛ですし、入居率も高くなります。

オーナーに対する毎月の家賃もきちんと支払え、運営・管理会社の利益も確保することができます。

「かぼちゃの馬車」の案件では、賃料を相場よりも高く設定して高い利回りをうたっていました。

これでは、サブリース方式では機能しなくなってしまいます。

筆者は、シェアハウスもサブリース方式も制度そのものが悪いわけではないと考えています。

契約書を事前に見せてもらう

マスターリース契約の前に、実際の契約書を見せてもらいましょう。

すみずみまでよく読み、疑問点があれば質問して解決しておきましょう。

契約書が国土交通省が監修した「標準契約書」に基づいているかを確認しましょう。

これをふまえた契約書であれば運営・管理会社の信頼性が高まりますし、トラブルの未然防止も期待できます。

入居者との契約書も見せてもらう

契約をする業者が入居者と締結する賃貸契約書も事前に見せてもらいましょう。

通常の賃貸住宅の契約書と内容がかけ離れていたり、あまりにも簡易な契約書の場合は要注意です。

運営・管理会社の資質を見極める材料にもなります。

サブリース業者が「宅建業者」であるか確認する

業者・管理会社が「宅地建物取引業」の免許を取得しているかどうかを確認しましょう。

取得している場合は、同時に創業年数も確認します。

賃貸住宅の管理業やサブリース業者は必ずしも宅建業者である必要はないのですが、宅建免許を持っていることは信頼できるひとつの目安になるでしょう。

運営・管理の実績を確認する

運営・管理している物件数を確認しておきましょう。経験豊富な会社かどうかの目安になります。

また、実際にオフィスや物件の見学を行ないましょう。

オーナー自らが自分の目で確認することが重要です。

管理体制、担当者を確認する

そのためには、物件や入居者の数に応じた体制が必要になります。

入居者に対して適切で迅速な対応が難しくなるでしょう。

また、自分の物件を管理する「担当者」を紹介してもらいましょう。

実績があり信頼できるか、コミュニケーションがしっかり取れるかなど確認しましょう。

その会社の評判を確認する

管理・運営会社の評判は、入居者からの意見にあらわれることが多くあります。

インターネット上や見学の際の評判を確認しておきましょう。

営業担当者の資質や対応を確認する

契約後のオーナーの窓口を「営業担当者」が行う会社もあります。

契約に至るまでのやり取りで、営業担当者の資質や対応力を見極めましょう。

物件管理部門との連携もチェックしておきましょう。

サブリースの相談窓口

《賃貸住宅に関するトラブル相談》

●公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会)
 http://www.muryo-soudan.jp/mail2/index.html

●公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
03-6265-1555

《賃貸住宅管理業者に関する相談》

●国土交通省等の窓口(最寄りの窓口にご連絡ください。)
 http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

《融資等に関する相談》

●金融サービス利用者相談室
0570-016811(IP電話からは 03-5251-6811)

《消費者トラブルに関する総合案内窓口》

●消費者ホットライン局番なしの188(いやや!)

《法的トラブルに関する総合案内窓口》

●法テラス・サポートダイヤル
0570-078374(おなやみなし)

まとめ(関係省庁によるサブリースの注意喚起)

国土交通省・金融庁・消費者庁が公表した「サブリース」の注意点については、オーナーや管理会社は把握しておく必要があるでしょう。

「相談窓口の連絡先」も記載してありますので、困ったときは参考にしてください。

サブリース契約の注意点(まとめ)
  • 行政のサブリースに関する「資料」をよくチェックする
  • 市場や相場を自分でも調べてみる
  • サブリースの仕組みをよく理解する
  • マスターリース契約書はすみずみまでチェックする
  • 運営・管理会社を見極める
  • 困った時は行政の「相談窓口」に連絡する

追伸(PS)

【最新ニュース】 2020年12月

サブリースに関する新しい法律が制定されています。(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律)

このサブリース新法では「絶対に損はしない」といった不当な勧誘を禁止し、家賃収入が保証される期間や条件などについて書面で説明することを義務づけます。

2020年12月15日から一部が施行され、マスターリース契約時には業者による「重要事項説明」が必要になります。

オーナー側も業者側もサブリース新法をよく理解し、順守することが求められます。

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