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シェアハウスは「テーマ・コンセプト」がなくても運営できる

 

シェアハウスの中には「テーマ・コンセプト」を設定した物件もあります。

たとえば、将来の独立を考えている人のための「起業家向けシェアハウス」というものもあります。

コンセプトのあるシェアハウスであれば、同じ目的の人が集まるので運営がしやすく定着率も高くなると期待しますよね。

しかし、コンセプトの話題が注目されるのは初めのうちだけなので、むしろ「シェアハウスの運営の仕組み」を長期にわたって安定させるほうがより重要なのです。

シェアハウスは住まいであり生活の場なので、快適に暮らせることがいちばん大切です。

テーマ・コンセプトは必ずしもいらないのです。

 

このコンテンツでは、「テーマ・コンセプトを設定するシェアハウス」のメリット・デメリットを解説しています。

東京のシェアハウスの管理経験が10年超の筆者が、コンセプトに頼らない管理運営方法についてもお伝えしています。

 

「テーマ・コンセプト」のあるシェアハウスとは(その事例)

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テーマ・コンセプトのあるシェアハウス(解説)

 

シェアハウスは、リビングや水回りを共用するだけの単なる共同生活の器ではありません。

同じような趣味や嗜好をもつ人々や、思考、境遇、目標を同じくする人たちが集うことで、生活に潤いや刺激をもたらす空間になっているのです。

 

そのため、シェアハウスには「テーマ・コンセプト」を明確にして運営する物件もあります。

たとえば、「女性専用シェアハウス」も広義ではそう言えるかもしれません。

 

オーナーや管理会社などシェアハウスの企画者にとっての醍醐味は、ハードからソフトのデザインまで、とことん作り込むことができることです。

賃貸マンションなどのように構造や設備など数字としてあらわれるスペック・能力によって他との差別化をするのではなく、シェアハウスはデザインやコンセプトによって差別化をはかる余地が大きいということです。

 

事例の紹介(テーマ・コンセプトのあるシェアハウス)

シェアハウスには様々なテーマ・コンセプトのある物件が運営されています。

どんな物件があるのか見ていきましょう。

シェアハウスのテーマ・コンセプト(例)
  • 起業家が集まるハウス(セミナーなどを開催)
  • アウトドア好きのハウス(ロッククライミングの練習施設がある)
  • 自転車愛好家が集まるハウス(広い土間がある)
  • 美容に特化(女性専用)したハウス(美容家電・グッズがある)
  • ヨガスタジオ付きのシェアハウス(ヨガスタジオがある)
  • シングルマザー専用シェアハウス(子育て)
  • 菜園付きシェアハウス
  • 映画好きが集まるハウス(シアター・音響設備)
  • 音楽好きのシェアハウス(楽器演奏OK、防音設備)
  • 料理好きが集まるハウス(業務用キッチン・調理家電など)
  • ゴルフ好きが集まるハウス
  • クリエイターが集まるハウス
  • プログラマーが集まるハウス
  • 国際交流ができるハウス(外国人が多い)
  • 多世代共生型シェアハウス(ファミリー・カップル・外国人など)

 

このように実に色々なタイプのシェアハウスが運営されています。

これらのテーマ・コンセプトは、物件を企画する段階で決めていくことが必要になります。

その理由は物件によって設置する設備が異なるため、シェアハウスのリノベーション工事に組み込まなくてはならないからです。

 

たとえば、ヨガスタジオ付きのシェアハウスであればヨガスタジオを設置する工事が必要になりますし、楽器が演奏できるシェアハウスであれば防音設備や工事が必要になります。

もちろん、コンセプトを決める前に立地・ターゲット・需要などの綿密な調査が重要になるのは言うまでもありません。

 

メリット・デメリット (テーマ・コンセプトのあるシェアハウス)

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メリット・デメリットを解説

 

テーマ・コンセプトのあるシェアハウスには、それぞれメリット・デメリットがあります。

具体的に見ていきましょう。

 

 メリット (テーマ・コンセプトのあるシェアハウス)

 

メリット
  • 物件の差別化をはかれる
  • 立地条件を補完できる
  • 入居者やその友人による口コミや紹介が起こる
  • オーナーや管理会社の好みを反映できる

 

趣味や志向・境遇が似た人が集うようなコンセプトを設定したシェアハウスにすることで、一般の賃貸物件や他のシェアハウスとの差別化をはかることが可能になります。

デザインやコンセプト、設備などによって特長的な物件にすることができるのです。

物件が注目され人気が出れば、駅からの利便性がよくないなどの立地条件があったとしても、それを克服することもできるかもしれません。

 

また、同じような趣味や嗜好をもつ人々や、思考、境遇、目標を同じくする人たちが集うことで、入居者や友人による口コミや紹介が起こるようになります。

物件の認知度が高まったり、入居者募集が容易になったりする効果が期待できます。

 

物件オーナーに趣味やこだわりがある場合には、それを反映したシェアハウスを企画することもできます。

たとえば家庭菜園が趣味のオーナーであれば、住みながら菜園を楽しんだり収穫して料理を楽しんだりするシェアハウスを企画して運営することも可能です。

また、管理会社やそのスタッフにこだわりの趣味や得意分野があれば、それを生かしたシェアハウスを企画することもできます。

 

 デメリット (テーマ・コンセプトのあるシェアハウス)

コンセプトのあるシェアハウスにはデメリットもあります。

具体的に見ていきましょう。

デメリット
  • 入居者募集に工夫が必要になる
  • 入居者の多様性がせばまる
  • 特別な管理体制やルールが必要なケースも
  • 委託する管理会社が限られる
  • コンセプトを後から変えるのは難しい

 

そのコンセプトに賛同する入居者を募集するためには、通常の募集方法だけでは難しいケースがあります。

その場合は、SNS(ソーシャルネットワークサービス)を使った情報発信や集客も必要になります。

たとえば、フェイスブックを利用した情報発信や集客の施策をオーナーや管理会社が積極的に導入したり、専用のスタッフを配置したりする体制が求められます。

 

情報をこまめに更新し、インターネット上の露出を増やす取り組みを整えなければなりません。

シェアハウスのコンセプトによっては、一般のシェアハウス物件にはない特別な管理体制が必要になるケースもあります。

たとえば、本格的な映画が楽しめるシェアハウスのために映像や音響の設備を導入したとします。

その場合、設備の不具合時やメンテナンスの対応を想定して準備しておかなければなりません。

また、映画のソフトをどのように揃えるのか、その費用は誰がどのように負担するのか、といったことを考えておく必要があります。

 

このように、シェアハウスのコンセプトによって入居者層や細かなルールを変更させるのは手間がかかります。

そのため、多くの物件を管理している管理運営会社には負担が大きく、オーナーが運営を管理会社に依頼する際にはその選択肢が限られてしまいます。

 

また、一度きめたコンセプトを後から変えるのは難しいことは覚えておきましょう。

いったん企画設計をして施工までしたシェアハウスのコンセプトを修正する場合、大変な労力をともないます。

内装の変更だけでなく、すでに入居している入居者に十分に配慮しながら進めなくてはならないからです。

コンセプトの変更によって、既存の入居者が退去することも考えられます。

 

このように、一度作ったものを変えるのは難しいですし、お金もかかります。

できる限り、企画設計段階でしっかりと詰めておくべきです。

 

事例と注意点 (テーマ・コンセプトのあるシェアハウス)

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事例と注意点

 

テーマ・コンセプトのあるシェアハウスを企画する際の注意点について見ていきましょう。

具体的なコンセプトの事例も紹介し、筆者の視点から解説していきます。

コンセプトを設定するシェアハウスでは、企画時の事前リサーチが重要になります。

  • コンセプトの決め方
  • どういった人が住みそうか(ターゲット層)
  • 裏付けるデータがあるか
  • 周りにライバル物件が多くないか
  • 物件のコンセプトが明確に打ち出せるか
  • 事業収支のシミュレーション(資金・工事費・賃料設定など)

 

コンセプトを設定することで、物件オーナーの趣味やこだわりを実現することが可能になります。

しかし、シェアハウスは賃貸物件の中ではまだまだニッチなマーケットです。

オーナーの趣味を優先させてしまい、綿密なリサーチをしないで安易にコンセプトを設定するようなことは、事業設計の上でやってはいけないことです。

 

  • 入居者募集の方法はどうするのか。
  • そのコンセプトでオーナーや管理会社は運営することができるのか。
  • 契約書・ハウスルールは準備できるのか。
  • トラブルが発生したときの対応はどうするのか。

 

上記のようなリサーチやプランを考慮して検討していくことが重要になります。

 

コンセプトを後から変えるのは難しいことも理解しておく必要があります。

たとえば、女性専用のシェアハウスの物件をすぐに男女兼用の物件に変更することは難しいといえます。

すでに入居している女性の入居者に十分に配慮し、理解を得ながら進めなくてはならないからです。

コンセプトの変更によって、既存の女性入居者が退去することも考えられます。

収益にも直結することですので、オーナーと相談しながら慎重に進めなければなりません。

 

事例1(注意点) 「料理好きの集まるシェアハウス」

テーマ・コンセプトのあるシェアハウスの注意点について、「料理好きの集まるシェアハウス」の事例を考えてみましょう。

 

たとえば、本格的な業務用のキッチンやオーブン設備を導入することもあると思います。

その場合は、「家庭用の機器とは異なるメンテナンス」を適切におこなう必要があるでしょう。

使用頻度を見極め、メンテナンスの担当者を決め、スケジュール管理をすることになります。

機器のメンテナンスには費用がかかるはずですので、その費用は誰が負担するのかをあらかじめ決めておかなければなりません。(オーナーまたは管理会社または入居者)

 

事例2(注意点) 「シングルマザー専用シェアハウス」

次に、「シングルマザー専用シェアハウス」についての注意点を考えてみましょう。

シングルマザー(母子家庭)の入居者がお互いに助け合いながら子育て・生活をするというコンセプトは素晴らしいものだと思います。

しかし、他人同士で色々な年齢の子供との共同生活なので、オーナーや管理会社は「トラブル対応」も念頭に置かなければなりません。

一般のシェアハウスにはない様々なルールや管理を考えておく必要が出てきます。

 

筆者はシングルマザー専用シェアハウスを企画したり運営したりした経験はないので、実際の管理体制については不明なこともあります。

しかし、これまでのシェアハウス管理の経験から推測すると、トラブル対応や退去に関して契約内容をきちんと決めておくことが重要なポイントであるように思います。

  • 共有部の清掃ルール(子供がいれば物件は汚れやすくなる)
  • お風呂の順番ルール(清掃のルールも必要)
  • 子供のケンカなどトラブル時のルール
  • 退去時のルール

 

大人だけでなく子供がいる環境では、契約書やハウスルールによるより細かな規則が必要になると思います。

ルールを守らない入居者がいると、他の母親や子供が大きな迷惑を受けることになりかねません。
そしてこの点をあいまいにしておくと、ハウス内の人間関係を壊してしまいます。

また、「子どもの夜泣きがひどい」といった物件に特有のトラブルもあります。

そのため、通常のシェアハウス以上に「ルールの順守を維持する仕組み」や「トラブルに迅速に対応する体制」が求められます。

 

筆者が個人的にもっとも難しいであろうと見ているのが、「退去」に関する規則づくりです。

契約書やハウスルールを守れない入居者が退去するのは当然なのですが、どうしても「その後のこと」を考えてしまいます。

シングルマザーとその子供たちが退去した後、すぐに「次の住まい」は見つかるのでしょうか。

実家を頼れる人や預貯金がある人はよいのですが、そうでない人にとっては死活問題です。

もし筆者がシングルマザー専用シェアハウスのオーナーや管理担当者であれば、退去に関する対応や手続きをすることは心理的にとても苦しいのではないかと思います。

これは頻繁に起こる事例ではないかもしれませんが、オーナーや管理会社はこういったところまで考えておく必要があります。

 

地方ではシングルマザー専用シェアハウスが苦戦している事例もあります。

群馬県では県営住宅を母子家庭向けのシェアハウスにしましたが、なかなか難しいようです。

 母子家庭の支援に向けて県が本年度、前橋市広瀬町の県営住宅に整備したシェアハウスの利用が伸び悩んでいる。

(2019年)6月から2回にわたり入居者を募集したが、受け入れ可能な7世帯のうち、入居したのは1世帯にとどまる。

県は住民同士で協力しやすい特色や、学習支援など子育ての拠点が併設されることをアピールし、利用を増やしたい考えだ。

母子シェアハウス低調 2度募集も…入居1世帯(上毛新聞 2019.8.24)

 

 

また、シェアハウスの企画やコンセプトがうまくいかなかったときの「デメリット」についても見ていきましょう。

シングルマザー向けのシェアハウスは、個室の面積が10平米~20平米くらい(6畳~12畳)とシェアハウスの部屋としては通常の約2倍の広さがあります。

もし母子家庭向けのシェアハウスが失敗した場合には、「広い個室ばかりのシェアハウス」という物件が残ることになります。

新たなコンセプトで入居者を募集できればよいのですが、そうでない場合は賃貸物件としては非常に難しくなってしまします。

 

【関連コンテンツ】

 

 

テーマやコンセプトを設定したシェアハウスは、一般的なシェアハウスとは異なる管理体制とその対応力が求められます。

オーナーが「自主管理」でテーマ・コンセプトのあるシェアハウスを運営する場合でも注意が必要です。

シェアハウスはオーナーの想いやコンセプトを物件に反映することもでき、やりがいも大きいといえるでしょう。イベントやパーティを主催することもできます。

しかし一般のアパートやマンションと比較して、シェアハウスの管理業務はとても多岐にわたります。

共同生活をおくるシェアハウスの管理運営は、人付き合いが好きでないと務まりません。

また、消耗品の補充などきめ細かい管理も必要になります。

 

オーナーが自主管理するシェアハウスのポイントについては、下記の関連コンテンツで詳しく解説しています。

 

「テーマ・コンセプト」がなくてもシェアハウス運営はできる

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テーマ・コンセプトがなくても運営できる

 

筆者はシェアハウスの管理・運営に10年以上たずさわっています。

会社の運営方針が「ターゲット層を限定しすぎない」というスタンスなため、テーマ・コンセプトのあるシェアハウスに関する経験はあまりありません。

これまでの筆者の経験・ノウハウをもとに、コンセプトを設定したシェアハウスについて考えをまとめてみました。

 

入居者の満足度を知ることが重要になる(テーマ・コンセプトのあるシェアハウス)

 

テーマのあるシェアハウスの入居者は、その物件のニッチなコンセプトを選んで入居しています。

そのため、ターゲット層をしぼったシェアハウスの運営は、「入居者の満足度」を常にチェックしておくことがより重要になると考えています。

 

入居者の満足度を知るためには、その物件のテーマ・コンセプトがどれくらい受け入れられているのかを調査するようにしてみましょう。

 

  • 入居者にヒアリングする
  • 退去する人にアンケート調査をする

 

管理担当者は物件を定期的に巡回し、積極的に入居者に話をきいてみましょう。

テーマ・コンセプトには満足しているか。

みんなが楽しんで生活しているか。

何か悩みや不満はないか。

 

また、退去する人には物件に関するアンケートに回答してもらいましょう。

入居中にあった悩みや改善点などの意見を聞きます。

入居中には気をつかうような内容も、退去のタイミングでは色々な思いを聞き出すことができます。

 

ヒアリングやアンケートをもとに、物件の満足度を維持したり高めたりする仕組みをつくることが重要です。

 

ハウス内の交流が少ないようならイベント・パーティを開催してもよいでしょう。

また、特徴のあるコンセプトのシェアハウスであれば、そのコンセプトに応じたセミナーやゲストを招いての勉強会の開催なども有効になると思います。

たとえば料理好きが集まるシェアハウスであれば、有名シェフを招いての料理講座などの企画も考えられます。

 

テーマ・コンセプトの設定はやめることも可能

 

コンセプトを設定したシェアハウスの運用や集客が難しい場合は、途中でやめることもできます。

あまりにも特殊な設備や環境でなければ、テーマなどがなく誰でも利用できる一般的なシェアハウスを運営すれば良いのです。

ただ途中から変更する場合は、これまでコンセプトに賛同して入居をしている人に対して丁寧な説明が必要です。

場合によっては、いったん全員が退去してからあらためて新しい入居者を募集し、再出発をすることもあります。

オーナーや管理会社にとっては、これまでよりも入居者募集のハードルが下がり集客がしやすくなるため、入居率の安定につなげることができます。

 

テーマ・コンセプトは必ずしもいらない(筆者の考え)

 

立地がシェアハウスにやや不向きだったり、近隣にシェアハウスが多かったりする場所であれば、物件にテーマやコンセプトを設定して差別化をはかることも必要になります。

テーマやコンセプトを設定したシェアハウスは、一般的なシェアハウスとは異なる管理体制とその対応力が求められます。

 

そのため、シェアハウスのテーマ・コンセプトは無理に設定する必要はないと考えています。

 
入居者のターゲットはあまりこだわらず、おおまかに設定すればいいのです。

女性の入居者を意識しつつ「清潔感のある」物件をつくりあげましょう。

 

東京でシェアハウス管理を10年以上経験している筆者の考えでは、シェアハウスに対する需要は高く、仮に近隣に物件があっても集客に大きな影響はありません。

シェアハウスの需要が高い理由
  • 東京には多くの若者が地方から来ていて住居の需要が高い
  • 初期費用がかからないシェアハウスは魅力がある
  • 管理体制が整っている物件は人気が高い
  • コンセプトに頼らなくても集客できる

 

上記は、このサイトで紹介しているようなシェアハウスの基本的な管理体制が整っていることが前提です。

入居者が住みにくかったりトラブル対応があいまいだったりするシェアハウスは、入居率が低迷しますので近隣のシェアハウスとの競争に勝つことはできません。

 

テーマやコンセプトを検討する前に、シェアハウスの基本的な管理体制の整備がもっとも重要です。

 

シェアハウスは共同生活の「コミュニティ」が魅力で人が集まります。

しっかりとしたルールと管理体制があれば、特別なコンセプトは必要ないのです。

 

帰宅すれば誰かが「お帰り」といってくれる安心感

食事をしながらの他愛のないコミュニケーション

なんとなく始まる酒盛り

立場や肩書き・職業を気にしない関係

ゆるいつながりのなかで形成されているコミュニティ

 

ただ単に趣味や嗜好、感性を同じくするコミュニティの器を作るのではなく、居酒屋のようなサードプレイス的な役割を果たすようにすることが重要なのです。

 

シェアハウスでは、入居者同士のコミュニケーションを重視したコンセプト作りや内装デザインが大切になります。

それによって、中長期的に安定した経営を続けることが可能になるのです。

 

シェアハウス内のコミュニティが充実していると、仲間と過ごすのが楽しく、そこから離れられなくなるため、長期入居につながります。

一般のアパートやマンションにはない考え方であり、シェアハウスならではの醍醐味のひとつと言えます。

入居者が気軽に集まるキッチンやリビングなどのハード面の工夫だけで、その後、運営側が手を加えなくても自然とコミュニティを活性化することができます。

 

(参考)
シェアハウスと一般賃貸住宅との違い(国民生活センター)
http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201408_04.pdf

 

まとめ

「テーマ・コンセプトのあるシェアハウス」を企画すると、入居者のターゲットをしぼることにもつながります。

そのため、集客が可能であるかどうかの事前のマーケティング調査が重要になります。

一方、一般的なシェアハウスであればテーマ・コンセプトがなくても運営することができます。

様々なメリット・デメリットを検討し、理想のシェアハウス運営を考えてみてください。

 

テーマ・コンセプトを設定したシェアハウス(まとめ)
  • 事前の調査・企画が重要
  • 特別な管理・メンテナンスが必要になる
  • 途中でやめることもできる
  • テーマ・コンセプトがなくても運営できる
  • 入居者が快適に生活できる環境がもっとも重要

 

 

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