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定期借家契約(定期建物賃貸借契約・定借)とは

 

 

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定期借家契約とは(定期建物賃貸借契約)

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)とは、期間の定めのある建物賃貸借契約のうち、賃貸借契約の更新が認められず、 契約期間の満了により、確定的に賃貸借が終了する賃貸借契約をいいます。

「更新が認められていない」類型の賃貸借契約です。

略して「定借(ていしゃく)」と呼ぶこともあります。

 

借地借家法38条は、定期建物賃貸借契約について規定しています。

 

 

借地借家法
38条
1 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって 契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めること ができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。
2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、 建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により 当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3~7 略

引用元│借地借家法– e-Gov法令検索 –電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

 

 

定期借家契約のポイント

シェアハウスの運営側は、入居者と「定期建物賃貸借契約」をむすぶのが一般的です。

一般的なアパートやマンションの契約(普通契約)とはいくつかの違いがあります。

 

定期建物賃貸借契約の特徴
  • 期間満了で契約が終了する
  • 更新がない(貸主の正当事由は不要)
  • 住み続ける場合は「再契約」をむすぶ
  • 必要な書面・契約内容・手続きがある

 

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)は、明確に期限を定めて契約をおこないます。

定期借家契約は「更新」がありません。期限がきたら契約はその時点で終了します。

 

貸主側からの更新拒絶や正当事由は必要ありません。

入居者が引き続き住む場合には、あらためて契約をむすぶ(再契約)必要があります。

 

また、定期借家契約の期間が年以上の場合、貸主は借主に、期間満了の年前からヶ月前までの間に、「期間満了により賃貸借が終了する」旨を通知する必要があります。

たとえば、日から1年間の定期借家契約を結んだ場合は、30日までに通知する必要があります。(貸主から借主に通知する)

 

1年未満の期間であればこの「通知」は必要ありません。

契約期間の満了と同時に契約が終了します。

 

定期借家契約とは (国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000049.html

 

 

 

定期借家契約と普通借家契約の比較

定期借家契約 普通借家契約
契約方法 (1)公正証書等の書面による契約に限る
(2)さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない
書面でも口頭でもよい
更新の有無 期間満了により終了し、更新されない 正当事由がない限り更新される
期間を1年未満とする建物賃貸借契約の効力 1年未満の契約も可能 期間の定めのない賃貸借契約とみなされる
建物賃借料の増減に関する特約の効力 賃借料の増減は特約の定めに従う 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる
借り主からの中途解約の可否 中途解約に関する特約があればその定めに従う 中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

 

 

定期借家に関するQA

(定期借家推進協議会)  http://www.teishaku.jp/qa.html

(国土交通省)  http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000049.html

 

 

定期借家契約の注意点

注意を促す人の写真画像

注意点を見てみましょう

 

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)は、法的な要件を満たして手続きをしないと効力を発揮しません。

注意点は以下の通りです。

 

定期借家が成立する要件

 

  • 書面で契約する
  • 更新否定条項を設ける
  • 期間の定めを設ける
  • 事前説明を行う

 

 

定借の契約を締結する場合には、書面でこれを行う必要があります。

借地借家法の条文中に、「公正証書による等書面」(借地借家法38条1項)との文言がありますが、通常の書面による契約書で問題ありません。

 

契約書の中に、「期間満了により当然終了し、更新はないものとする。」といった更新を否定する趣旨の文言を規定します。

更新否定条項は定借の核心部分ですので、明確に規定する必要があります。

 

普通賃貸借契約の場合には、期間の定めのない場合でも有効ですが、定借の場合には、期間を特定する必要があります。(借地借家法38条1項)

 

賃貸人は、賃借人となろうとするものに対して、契約に先立ち、更新がないことについて、書面をもって、説明する必要があります(借地借家法38条2項)。

仮に、この事前説明がなされない場合には、更新否定条項は無効となります(同条3項)。

したがって、紛争予防の観点から、契約書だけではなく、説明文に関しても、説明を受けた旨賃借人から署名押印をいただき、控えをとっておくなどの証拠保全の工夫が重要となってきます。

説明文書の書面は、交付する必要があり、また、この説明書は「契約書とは別個の書面」である必要があります。

 

 

(定期建物賃貸借)
第38条

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

 略

 

 

仮に、成立要件のうち一つでも欠くと、定借は無効となり「普通賃貸借契約」となります。

その場合には、立退交渉の際に、「正当な事由」のハードルを越える必要が生じます。

 

正確な手続きができる不動産会社・管理会社を選ぶ

オーナー自身や自社で定期借家契約を行う場合は、上記の要件などに注意して契約をしましょう。

 

契約を不動産会社や管理会社に委託する場合には、定期借家契約が有効に機能しているか確認する必要があります。

たとえば、定期借家契約に不慣れな会社が要件を満たさない契約をしてしまうと、いわゆる「普通契約」となってしまいます。

更新がある契約になってしまうので、更新拒絶をする際には貸主側の「正当事由」が必要になります。

こうなると貸主側からの要請で退去をしてもらうことが困難になるので、定期借家契約の手続きには注意しましょう。

 

 

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