「賃貸住宅管理業」登録義務化のポイントを解説（6月15日から）

 

 

賃貸住宅の管理業（制度）に関係する新しい法律が施行されています。（2021年6月15日より）

正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。（賃貸住宅管理業法）

 

この新法は、以下の２つの業者を規制の対象としています。

① 賃貸住宅管理業者

② 特定転貸事業者（サブリース業者）

 

このコンテンツでは、①の「賃貸住宅管理業者」に関係する法制化（賃貸住宅管理業者登録制度）の内容について解説します。

ただし、②特定転貸事業者（サブリース業者）であっても、賃貸住宅管理業者に該当する場合は規制の対象となり、登録が必要となります。

 

当コンテンツの最下部に「登録に必要な書類や申請方法等」の情報・URLを記載しています。

 

 

※サブリース業者の規制については、下記のコンテンツで解説しています。

 

 

【最新情報】　賃貸住宅管理業法のニュース

 

 

管理受託時の「重要事項説明書」が公表されました（国土交通省）

 

国土交通省から、賃貸住宅の管理受託契約時に行う「重要事項説明書」が公表されています。

 

◆管理受託契約　重要事項説明書（国土交通省）
fa-file-pdf-oPDF版（記載例）　　 fa-file-word-oWord版

 

（※マスターリース契約前の重要事項説明とは異なります。）

 

 

国土交通省が新法のオンライン説明会を公開（YouTube）

賃貸住宅管理業法の施行に向けたオンライン説明会（賃貸住宅管理業登録制度関係）が開催されました。

説明会の内容は、fa-youtube-playYouTube動画で閲覧することができます。（質疑応答もあり）

 

 

 

賃貸管理に関するニュースは、このコンテンツの下部にも掲載しています。

 

 

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賃貸住宅管理業者の登録制度とは

 

賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、これまで国土交通省による賃貸住宅管理業の登録制度が施行されてきました。（告示公布H23.9.30、告示施行H23.12.1）

この従来の制度は、新法である「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の施行日をもって廃止となります。

すでに登録している事業者も、賃貸住宅管理業を営み２００戸以上の賃貸住宅を管理している場合には、2021年6月15日以降、新法に基づく登録が必要となります。

 

新法では、不良事業者を排除して良質な賃貸住宅管理を提供する環境整備を強化するため、「賃貸住宅管理業者の登録制度」を創設して登録を義務付けます。

賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図っています。

また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能となります。

 

 

 

その内容をくわしく見ていきましょう。

 

賃貸住宅管理業者の登録が義務化（200戸以上）

新法では、200戸以上を管理する事業者は登録が義務付けられることになります。

（国土交通省は、管理戸数が200戸未満の小規模な業者であっても登録を推奨しています。）

 

管理戸数の数え方は、「入居者との間で締結されることが想定される賃貸借契約の数」に基づきます。

 

例えば、１棟の家屋のうち、台所・浴室・便所等を入居者が共同で利用する、いわゆる「シェアハウス」を１棟管理する場合、当該シェアハウスが10部屋から構成されており、そのうち４部屋を入居者が使用し、残りの６部屋が空室になっている場合でも、当該シェアハウスを管理する賃貸住宅管理業者の管理戸数は、10戸と数えます。

また、ドミトリーなどの相部屋を管理している場合も、部屋数ではなく「賃貸借契約の数」でカウントするとのことです。（国土交通省に確認済み）

 

特定転貸事業者（サブリース業者）が賃貸住宅管理業をおこなっている場合も、200戸以上を管理していれば登録が義務付けられますので、注意が必要です。

 

 

賃貸住宅管理業者に該当する事業者は、国土交通大臣の登録を受けなければならなくなります。

無登録で賃貸住宅管理業を行なってしまうと、「一年以上の懲役もしくは100万円以下の罰金（または両方）」が科される可能性があります。

 

賃貸住宅管理に登録制　200戸以上管理の業者を対象に（日本経済新聞）

 

貸主への「重要事項説明」が義務化

 

 

物件所有者（オーナー）に対して、管理受託契約の前に「重要事項説明」をおこない、書面を交付する必要があります。

その後、「管理受託契約」を締結し、書面を交付します。

 

◆賃貸住宅管理受託契約　標準契約書（国土交通省）
　　fa-file-pdf-oPDF版　　　fa-file-word-oWord版

 

 

 

◆管理受託契約　重要事項説明書（国土交通省）
　fa-file-pdf-oPDF版（記載例）　　 fa-file-word-oWord版

（※マスターリース契約・サブリース方式の重要事項説明とは異なります。）

 

◆賃貸住宅管理受託契約　標準契約書（国土交通省）
　　fa-file-pdf-oPDF版　　　fa-file-word-oWord版

 

 

管理受託契約前の「重要事項説明」についての詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

 

 

（参考）管理受託契約の重要事項説明を行う必要がない契約の相手方

管理受託契約の契約の相手方が賃貸住宅管理業者である者、その他の管理受託契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者である場合、重要事項に係る説明は不要となります。

具体的には以下の者が該当します。

①賃貸住宅管理業者
②特定転貸事業者
③宅地建物取引業者
④特定目的会社
⑥組合
⑦賃貸住宅に係る信託の受託者（委託者等が①～④までのいずれかに該当する場合に限る）
⑧独立行政法人都市再生機構
⑨地方住宅供給公社

 

事務所に「業務管理者」を配置する

 

賃貸住宅管理業者の登録には、事務所（営業所）ごとに「業務管理者」を選任して配置する必要があります。

 

｢業務管理者｣は、賃貸住宅管理業者の営業所又は事務所において行われる管理業務の実施の適正性を確保し、管理受託契約に基づく管理業務が適切に履行されるよう、従業員の指導監督を行うために必要な知識及び経験を有する者であり、その業務の管理及び監督を行う役割を担っております。

（国土交通省）

 

 

• 管理業務の実務経験を２年以上（※）有し、かつ、登録証明事業による証明を受けている者
• 管理業務の実務経験を２年以上有する宅地建物取引士で、管理業務の実務についての講習（指定講習）を修了した者

※管理業務の実務経験については、別途実務講習の修了等をもって代えることも可能です。

 

 

 

施行後１年間（移行期間）については、賃貸不動産経営管理士で、一定の講習（移行講習）を修了した者についても、「登録証明事業による証明を受けている者」とみなされ、業務管理者の要件を満たすこととなります。

 

業務管理者は、他の営業所又は事務所の業務管理者を「兼務」することはできません。

管理会社の社内に実務経験者や宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士がいないと、新法で定める業務管理者の設置が間に合いません。

不安がある管理業者は、賃貸不動産経営管理士等の採用や従業員による資格取得をする必要があります。

 

 

 

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入居者から預かった金銭を分けて管理する

 

 

入居者から徴収した金銭は、「業者の資金・財産と分割して」管理しなければなりません。

例えば、業者の財産と賃貸人の家賃や敷金等の預り金を、帳簿上、別々に管理することが挙げられます。

 

 

分別管理の状況については、家賃等を集金してから貸主へ送金するまで、どのように管理されているかをわかりやすく確認できるように記載する必要があります。

 

契約者に対して「定期的に報告する」必要がある

 

 

管理業者は物件の入居状況や入居者がトラブルを抱えていないかなどを、契約者に対して「定期的に報告する」ことが義務付けられます。

貸主と登録業者の信頼関係を維持できるよう、業務内容に応じて、適切に実施される必要があるでしょう。

下記は国土交通省が推奨している最低限の事項であり、その他の内容についても管理業者が工夫して報告することが望ましい、としています。

 

 

【報告事項】

• 報告の対象となる期間
• 管理業務の実施状況 （家賃等の金銭の収受状況、維持保全の実施状況等）
• 入居者からの苦情の発生状況及び対応状況

※上記の事項を法令上報告が義務付けられる最低限の事項としておりますが、上記以外の事項についても、賃貸人の求めに応じて報告することを推奨しております。（国土交通省）

 

【頻度】

報告の頻度については、上記事項の報告を「最低限年に１回」行うことを法令上義務付け、報告事項によっては、それ以上の頻度で行うことを推奨しております。

 

【報告方法】

報告の方法については書面によらず、メール等の電磁的方法によることも可能となりますが、賃貸人とのトラブルを未然に防止する観点からも、当該提供を行う賃貸住宅管理業者において、管理業務報告書のデータを適切に保存するよう努めるものとしております。

 

 

登録の有効期間は５年（５年毎の更新が必要）

 

賃貸管理業者の登録の有効期間は５年です。

この有効期間満了後も賃貸住宅管理業の登録の継続をされる場合は、登録の更新を受ける必要があります。

登録の更新を受ける場合は、有効期間満了の日の９０日前～３０日前までに更新登録申請を行わなければなりません。

更新に必要な手数料は、18,700円（オンラインによる申請は、18,000円）かかります。

 

更新登録の申請がない場合には、有効期間満了とともに登録を抹消することになります。

 

 

新法の施行によって質の高い管理事業者を増やすとともに、オーナーと管理事業者のトラブルを防ぎ、悪徳事業者との線引きを家主と入居者がしやすい環境を整備します。

業者に登録が義務付けられれば、インターネット上で登録事業者を確認することができるようになると思われます。

物件の管理を業者に委託する物件所有者（オーナー）は、契約前に必ずチェックして「登録事業者と契約を締結する」ようにすることがトラブルを防止することにつながるでしょう。

 

 

 

違反した賃貸住宅管理業者は「監督処分」に

 

賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、賃貸住宅管理業者による違反行為に対して監督処分を制定しています。

 

• 業務改善命令（第22条）
• 業務停止処分（第23条）

 

 

●賃貸住宅管理業者の違反行為に対する監督処分の基準　

 

用語集（賃貸住宅管理業法）

6月15日に施行される「賃貸住宅管理業法」の主な用語を見ていきましょう。

 

賃貸の用に供する住宅

　　賃貸借契約を締結し賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいう

 

家屋

アパート一棟や戸建てなど一棟を指す

 

家屋の部分

マンションの一室といった家屋の一部を指す

 

賃貸住宅管理業

賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、「管理業務」を行う事業（詳細は次の項目へ）

 

管理業務

1. 管理委託に係る賃貸住宅の維持保全を行う業務

   ①居室及び居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分である、玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等について、点検・清掃等の維持　を行い、これら点検等の結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うこと

   ②賃貸人（所有者）のために賃貸住宅の維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理

2. 賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務

   ただし、(1)の業務と併せて行うものに限る。

    

   ＜管理業務に該当しない例＞

   　●定期清掃業者、リフォーム工事業者等が、維持又は修繕の「いずれか一方のみ」を行う場合

   　●エレベーターの保守点検・修繕を行う事業者等が、賃貸住宅の「部分のみ」について維持から修繕までを一貫して行う場合

   　●入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕（維持・修繕業者への発注等を含む。）を行っていない場合

    

業務管理者

賃貸住宅管理の知識・経験等を有し、国土交通省で定める要件を備えている者を指す。
管理業務の管理及び監督をする責任があり、各営業所若しくは事務所に1名以上配置する必要がある。
他の営業所・事務所との兼任は不可。

 

 

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登録の方法について（賃貸住宅管理業者登録制度）

 

国土交通省は、登録に必要な書類や申請方法等を公表しています。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年法律第６０号）（以下、法という。）が６月１５日より施行されることに伴い、「賃貸住宅管理業登録」が同日付で開始となります。

　※賃貸住宅管理戸数（自己所有物件の管理除く）が、200戸以上の賃貸住宅管理業者は登録が義務付け。

 

登録に係る申請等は、「賃貸住宅管理業登録等電子申請システム」を利用して行うことを原則としています。（7:00～24:00）

※郵送による申請も可能としてはおりますが、電子申請含め登録等はすべて国土交通省（各地方整備局等）において実施します。

 

登録の有効期間は５年間です。

 

有効期間満了後も引き続き登録を受けようとする者は、有効期間満了日の９０日前から３０日前までに登録の更新申請を行ってください。
更新申請がない場合、有効期間満了と同時に登録抹消となります。

 

「賃貸住宅管理業登録等電子申請システム」（6月15日より）

 

登録に係る申請等は、「賃貸住宅管理業登録等電子申請システム」を利用して行うことを原則としています。（7:00～24:00）

郵送による申請も可能としてはおりますが、電子申請含め登録等はすべて国土交通省（各地方整備局等）において実施します。

 

 

【操作マニュアル】
申請者用   
申請者用-個人で申請した方が書面申請から電子申請に切り替える際のご注意点　
申請者用-行政書士等の代理人によるシステム利用時のご注意点 

 

　

【BizIDの登録について】
本システムを利用するオンライン申請者は、事前にgBizIDプライムの登録が必要となり、gBizIDプライムアカウントIDの発行にあたっては、申請から承認まで2週間以上必要となる場合があるため、円滑な申請が図られるよう申請前にあらかじめgBizIDの取得を推奨しております。

なお、gBizIDプライムの申請方法については、経済産業省の下記サイトを参照いただき事前に登録をお願いいたします。

　●gBizID申請ホームページ（https://gbiz-id.go.jp/top/）　

 

【各種添付書類について】
申請にあたり必要となる添付書類等は、「全て原本ではなくPDF化」した上で、本システムの所定欄に添付してください。

ただし、登録申請書第六面においては、「登録免許税納付書等の原紙」を貼り付けた上で所管の地方整備局等へ郵送願います。

また、法第５条第２項の規定に基づく通知について、本システムを利用するオンライン申請者に対しては当該システムにて登録番号等の通知がなされますが、登録通知書の発行を希望する者は、所管の地方整備局等へＡ４サイズの返信用封筒に宛先を記載の上、120円分の切手 を貼付し郵送願います。

 

登録申請等に係る必要書類、提出方法等

資料・リンク集（賃貸住宅管理業者登録制度）

PS（追伸） サブリース新法の最新情報・関連ニュース