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シェアハウス経営:メリット・デメリットを解説

 

シェアハウスの運営を管理会社に委託する際には、「サブリース方式」を採用することが多くなります。

基本的には、アパートやマンションのサブリースと変わらないのですが、シェアハウス独特の注意点もあります。

 

このコンテンツでは、サブリースのメリット・デメリットとともに注意点についてまとめました。

サブリース、家賃保証、管理委託といった言葉が管理会社によって異なる内容で使用されることがあります。

オーナーや管理会社は、契約内容についてお互いによく理解を深めることが重要です。

 

2020年12月からは、いわゆる「サブリース新法」が施行されます。

サブリース新法の内容もしっかりと確認しておきましょう。

 

実際にシェアハウスの管理会社でサブリース関係の契約書の作成・締結をしてきた筆者の経験をふまえ、プロの視点から詳しくお伝えします。

 

 

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サブリースの「メリット」(シェアハウス編)

メリット:写真画像

サブリース契約の「メリット」を確認しよう

 

 

物件のオーナーとシェアハウス管理会社がむすぶ契約を「マスターリース契約」と言います。

マスターリース契約をすることで、管理会社は入居者に転貸(サブリース)することができます。

シェアハウス経営におけるサブリース方式のメリットについて見ていきましょう。

 

メリット
  • わずらわしい管理業務がない
  • 決まった家賃収入が入金される
  • 空室による賃料減がない

 

上記は、あくまでも「家賃保証」のサブリース方式を採用したときのメリットです。

シェアハウスのマスターリース契約の中には、「家賃変動」や「管理委託」の契約もありますので注意が必要です。

 

サブリースの「デメリット」(シェアハウス編)

リスク・デメリットを示す写真画像

サブリース契約の「デメリット」を確認しよう

 

シェアハウスのサブリースのデメリットを見ていきましょう。

 

デメリット
  • 物件への自由度がない
  • 入居者の実態がわからない
  • 運営の裁量権がない
  • 家賃が減額になる可能性がある

 

サブリース方式では、入居者へ転貸することを前提にして管理会社に建物を一括賃貸する契約をしています。(マスターリース契約)

特に家賃保証をしている場合は、物件の運営や管理はほとんどを管理会社がおこないます。

そのため、オーナーはどんな入居者が入居しているのか、どのような運営がなされているのかを日常的に知ることができません。

 

物件に対する新しい提案やアイデアがあっても、管理会社の方針と異なれば採用されないでしょう。

オーナーに対する家賃保証をしている管理会社は、空室でも賃料を支払うリスクを抱えているので自社のやり方を最優先にするのはやむを得ないと考えてください。

 

また、サブリース方式での保証家賃は、減額になることもあります。

オーナーと管理会社の「賃貸借契約」ですので、賃料の増減はつねに可能性があります。

 

サブリースの注意点(シェアハウス編)

注意を促す人の写真画像

「転貸を前提とした契約」であるか、「家賃保証」されているかを確認しよう

 

サブリースとは、物件所有者(オーナー)が管理会社に「建物を一括賃貸する」というものです。入居者への「転貸」を前提とした契約です。

シェアハウスのサブリース方式には重要な注意点があります。

以下、見ていきましょう。

 

サブリース方式の注意点
  • オーナーへの「家賃保証」があるかどうか
  • 建物一括賃貸借契約となっているかどうか

 

サブリース方式が「家賃保証」か「管理委託」か確認する

一般のアパートやマンションのサブリースでは、契約書に記載された定額の家賃がオーナーに支払われます。

しかし、シェアハウスのサブリースでは、必ずしもそうとは限らないので注意が必要です。

 

管理会社がマスターリース契約をどのような意味で使用しているか、が重要になります。

「定額の家賃を支払う」という意味で使用していれば「家賃保証」となります。

 

しかし、「管理委託」というような言葉や意味でマスターリース契約をする際には注意してください。

 

この場合、オーナーが受け取る家賃は「変動家賃」となります。

入居者から徴収した家賃の一部を管理会社が「管理料」として受け取り、残りをオーナーが家賃として受け取ります。

 

建物一括賃貸借契約となっているかどうか確認する

入居者への「転貸」を前提としたサブリース方式は、入居者との賃貸借契約は管理会社が結びます。つまり、入居者にとっての「貸主」は管理会社となります。

もし、「入居者との賃貸契約」がオーナーとの契約になっていたら、それは「サブリース」ではありません。(オーナーと入居者との賃貸契約となる)

この場合、オーナーが管理会社と交わした契約は「管理契約」となるため、管理会社は入居者に「転貸」できません。

 

そのため、入居者とオーナーが賃貸契約を結び、管理会社は「物件の管理」をすることになります。(管理会社が賃貸契約を仲介すれば仲介料が発生します。)

何かあったときに入居者との契約をどうするか、最終決断をするのは貸主であるオーナーになります。

 

サブリース方式(国土交通省)の写真画像

サブリース方式(国土交通省)

 

まとめ(シェアハウスのサブリース)

サブリースの大きな特徴は、建物を一括して管理会社に賃貸して任せることができるため、オーナーが管理業務をする必要がない点です。

トラブルに対応したり判断したりすることが不要なため、自由な時間を持つことができるのも大きいでしょう。

ただし、物件の様子がわからないなどのデメリットもありますので、オーナーは契約後も管理会社との連絡など自分の物件に対するマネジメント意識を持ち続けることが大切になります。

 

メリット デメリット
  • わずらわしい管理業務がない
  • 安定した家賃収入が見込める
  • 空室による賃料減がない(※)
    (※)家賃保証の場合
  • 物件への自由度がない
  • 入居者の実態がわからない
  • 運営の裁量権がない
  • 保証家賃の減額もあり得る

 

 

Ⓒシェアハウス経営の教科書

 

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