国土交通省の庁舎建物の写真画像
中央省庁が「サブリース契約」の注意喚起の資料を公表

 

不動産投資では、シェアハウスを含めた賃貸住宅の運営や金融機関の不正が問題になっています。

その中でも「サブリース契約」が注目されています。

不動産のサブリース契約について、金融庁・消費者庁・国土交通省の連名による資料が発表されています。

 

このコンテンツでは、発表された資料のポイントを「シェアハウス」にあてはめて解説しています。

サブリース契約の注意点を知ることで、トラブルを防止して安定したシェアハウス経営が可能になります。

 

不動産投資などにおけるサブリース契約には近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。

シェアハウスでは投資物件の販売会社の不正が明らかになったり、運営会社が破綻して賃料が振り込まれなくなったりしている物件もあります。

これから不動産投資をする人やすでにサブリース契約をしている人にとっては、とても気になるところだと思います。

 

筆者は東京のシェアハウスの運営・管理会社にて、物件オーナー(所有者)に対する「サブリース契約書の作成と締結」を実際に行なってきました。

そのため、サブリース業者が作成する「サブリース契約」のメリット・デメリットについて詳細に把握しています。

今回発表された資料のポイントをふまえて、筆者の経験を生かしてプロの視点からお伝えします。

 

※記事の末尾に「相談窓口」の情報を掲載しています。

 

 

【最新ニュース】 

2020年12月15日より、マンションなどを業者が借り上げて転貸する「サブリース」を巡る契約トラブルを防ぐため、いわゆる「サブリース新法」の一部が施行されます。

「絶対に損はしない」「20年間の家賃保証」などといった不当な勧誘を禁じることが柱。

 

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サブリース契約の注意点を関係省庁が公表しています

消費者庁によるサブリース契約に関する注意の写真画像

 

サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!(金融庁・消費者庁・国土交通省)

 

サブリース契約の注意点
  • 賃貸住宅の事業計画ついて理解する
  • 契約内容やリスクを十分に理解してから契約する
  • 賃料は変更(減額)になる場合がある
  • 契約期間中でも解約されることがある
  • 契約後の出費もある
  • 金融機関の融資の不正行為が発生している
  • 不動産業者の不正行為が発生している

 

今回、国土交通省・消費者庁・金融庁が公表した内容に沿って、「シェアハウスにおけるサブリース契約の注意点」について見ていきます。

 

サブリース契約の注意点

注意を促す人の写真画像

サブリース契約とその注意点を見ていきましょう

 

サブリース契約とは

不動産の「サブリース契約」とは、賃貸住宅(シェアハウスも含む)をサブリース業者がオーナーから一括して借り上げる契約のことです。

賃料保証の契約を結んでいれば、オーナーはサブリース業者から毎月一定額の賃料を受け取ることができます。

またオーナーは、入居者の募集、契約、家賃回収、トラブル処理、退去処理などをする必要がなくなります。

 

サブリースの一般的な契約関係のイメージ:写真画像

サブリースの一般的な契約関係のイメージ(国土交通省)

 

 

 サブリース契約の注意点(シェアハウス)

サブリース契約にはメリットもデメリットもあります。

今回の資料の公表では、金融庁・消費者庁・国土交通省がサブリース契約の問題点について注意喚起をしています。

 

近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。
サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。
また、これまでに寄せられている主な相談事例を紹介しますので、必要に応じて「相談窓口」にご相談ください。

 

サブリース業者とは(日本経済新聞:きょうのことば)
https://www.nikkei.com/article/DGXKZO37828350W8A111C1EA2000/

 

公表された資料から、シェアハウスにおける「注意点」をまとめました。

 

サブリース契約の注意点(シェアハウス)
  • 「サブリース」という言葉の意味に注意する
  • 賃料は変更(減額)になる場合がある
  • 契約期間中の解約について確認する
  • 契約後の出費もある
  • 金融機関の融資の不正行為が発生している
  • 不動産業者の不正行為が発生している

 

順番にくわしく見ていきましょう。

 

サブリースという「言葉の意味」に注意する(とくにシェアハウス)

「サブリース」という言葉の意味をきちんと理解しましょう。

サブリースとは、転貸(又貸し)を意味しています。

不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多くなっています。

 ①オーナー  ➡  ②管理会社
(一括で賃貸借)
②管理会社  ➡  ③入居者
 (賃貸借)
    ①オーナーと③入居者の関係は「転貸借」となる
③入居者にとっての「貸主」は②管理会社となる

 

一般のアパートやマンションのサブリース契約では、オーナーへの「家賃保証」がセットになっているものが多いようです。

オーナーはサブリース業者からは毎月一定の賃料を受け取ることができます。

 

サブリースの一般的な契約関係のイメージ:写真画像

サブリースの一般的な契約関係のイメージ

 

 

シェアハウスにおける「サブリース」には注意が必要です。

シェアハウスは原則として管理運営会社がオーナーから建物を一括借り上げします。

そして、借り上げた建物を入居者に賃貸します。

シェアハウスの建物を一括借り上げする場合には、2つの方法があります。

シェアハウスの建物一括借り上げ
  • 保証家賃
  • 変動家賃

 

シェアハウスの場合は、管理運営会社が建物一括借り上げをしても、オーナーに支払われる賃料に2つの方法があるのです。

「家賃保証」では、毎月一定の賃料を受け取ることができます。(空室リスクがない)

「変動家賃」では、管理運営会社が一定の管理料を差し引いてオーナーに家賃が支払われます。(空室リスクあり)

たとえば管理料が賃料の20%という契約の場合は、管理会社が入居者から徴収した家賃から20%を差し引いた80%がオーナーの収入になります。

 

いずれの方式にしても、シェアハウスの管理運営会社が入居者への転貸を前提として一括借り上げをする理由は、管理運営会社が入居者に対して「貸主」になるためです。

シェアハウスのように入居者に対してきめ細かなサービスをおこなう場合は、管理運営会社が「貸主」として迅速に対応する必要があるのです。

建物一括借り上げをしないと入居者に対して「貸主」になれないため、一般のアパートやマンションの管理契約と変わらなくなってしまいます。

そうすると、いわゆる「管理会社・仲介会社」という立場になってしまい、管理運営会社としては入居者に対して責任ある対応がしにくくなります。

シェアハウスの管理運営会社と契約をする場合は、この違いをしっかりと理解して確認するようにしてください。

 

しかし、管理運営会社も意味を混同して「サブリース」という言葉を使用していることがあります。

疑問に思ったり適切な意味を確認したりしたい場合は、必ずサブリースという言葉を「どのような意味で使っている」のか、その場で担当者に確認するようにしてください。

 

物件オーナーが確認する事項
  • 転貸を前提とした建物一括借り上げになるのか
  • オーナーに支払われる家賃保証があるのか
  • 変動家賃の場合は管理料(率)はどのくらいか

 

 

賃料は変更(減額)になる場合がある

サブリース契約の多くは、定期的にオーナーとの賃料を見直すこととなっています。(2年に1回など)

「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化、近隣の家賃相場の下落などにより賃料が減額する可能性があります。

たとえば、サブリース業者が「30年一括借上げの家賃保証で安心」などと宣伝していることがありますが、30年というのは契約期間のことであり当初の家賃がずっと続くわけではないのです。

 

また、「空室保証」とうたわれていても、入居者の募集時等に賃料支払の「免責期間」が設けられている場合があります。
免責期間中は賃料の支払いを猶予する内容のものが多く、その間はオーナーに賃料が入ってきません。

また、シェアハウスの「変動家賃」の場合は、管理料(率)の変更の可能性があります。契約内容をよく確認しましょう。

 

契約期間中の「解約」について確認する

「30 年一括借り上げ」などとうたわれていても、契約書でサブリース業者から「解約」することができる旨の規定があることがあります。

その場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

シェアハウスの場合は、30年以上経営している企業はかなり少ないので、長期の契約は慎重に見極める必要があります。

逆にオーナーから簡単に解約できない契約になっているケースもあります。

契約前に「解約の条項」をしっかりと確認することが重要です。

また、オーナーと管理運営会社が契約期間を明確に定めた「定期借家契約」を結んでいる場合には、期間中は原則として解約しないことが前提になりますので注意が必要です。

 

契約後の出費もある

オーナーは、サブリース業者から賃貸住宅(シェアハウス)を使用するために必要な修繕費用を求められる場合があります。

将来的にはシェアハウスの老朽化等による、建物や設備の修繕費用が必要になります。

シェアハウスの場合は、家具・家電の買い替えの費用も必要になります。

賃貸住宅(シェアハウス)に対する固定資産税(土地・建物)や火災保険は、所有者であるオーナーの負担となります。

 

金融機関の融資の不正行為が発生している

サブリース契約を伴う投資用不動産向け融資を受ける際、不動産業者や金融機関による不正行為が確認されています。

シェアハウスの事例でも話題になっています。

不動産業者や金融機関が賃料や入居率について、実勢よりも高く想定して(または実績値よりも高い数値に改ざんして)当該賃貸住宅(シェアハウス)の評価を行い、割り増された不動産価格に基づいて金融機関から必要以上に多額の融資が実行されていた事例があります。

金融機関が融資の条件として、オーナーにとって不必要なカードローン・定期預金・保険商品等を販売する抱き合わせ販売を行っていた事例があります。

 

不動産業者の不正行為も発生している

金融機関の融資審査を通すために、シェアハウスなどの投資不動産を販売する業者が不正行為を行なっていた事例があります。

 

  • 預金通帳の残高を改ざん
  • オーナーの所得確認資料を改ざん
  • オーナーの口座に金融機関の融資審査に必要となる資金を振り込み(見せ金)
  • 実際の売買価格よりも水増しした価格による売買契約書を金融機関用として作成

 

 

サブリース契約のポイント
  • シェアハウスも賃貸住宅ですので、事業計画やローン返済、リスク等についてオーナー自らが十分理解する必要があります。
  • 契約の相手方(サブリース業者)から説明を受け、契約内容やリスクを十分に理解してから契約を結ぶことが重要です。
  • サブリース新法」の内容を確認し、事前によく理解しておくこともポイントです。

 

 

【事例】「かぼちゃの馬車」も同様の問題点があった

かぼちゃの写真画像

かぼちゃの馬車物件の問題点を見ていきましょう

 

 なぜ? 投資家がダメージを受けた理由

今回公表された資料の中にも、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスと称した物件に投資したオーナーに当てはまる点が多くあります。

 

  • 賃貸住宅の事業計画ついて理解する
  • 契約内容やリスクを十分に理解してから契約する
  • 賃料は変更(減額)になる場合がある
  • 契約期間中でも解約されることがある
  • 契約後の出費もある
  • 金融機関の融資の不正行為が発生している
  • 不動産業者の不正行為が発生している

 

上記はアパートやマンションだけでなく、シェアハウスにも十分に当てはまる事項です。

不動産投資を検討するときには、様々なリスクを理解して行動することが重要です。

 

オーナーは「サブリース契約書」の内容を理解していたか

サブリース契約で重要なのが、サブリース業者と締結する「契約書」です。

トラブルのほとんどはサブリース契約書の内容の中にあると言っても過言ではないでしょう。

「かぼちゃの馬車」で被害を訴えているオーナーは、前述したサブリース契約の注意点をどこまで理解して契約していたでしょうか。

設立から数年たらずの会社(スマートデイズ)と30年のサブリース契約をして、銀行から長期の融資を受けるという認識がどこまであったでしょうか。

今回の参考として、オーナーとスマートデイズ社(かぼちゃの馬車)との契約書の一部を掲載しておきます。

オーナーとスマートデイズ社とのシェアハウスの賃貸契約書。業者が一括で借り上げる「サブリース」を30年続けると記されている(撮影/朝日新聞記者・藤田知也):写真画像

オーナーとスマートデイズ社とのシェアハウスの賃貸契約書。業者が一括で借り上げる「サブリース」を30年続けると記されている(AERA dot. 2018年2月8日より)

 

オーナーとスマートデイズ社とのシェアハウスの賃貸契約書。業者が一括で借り上げる「サブリース」を30年続けると記されている。
(AERA dot. 2018年2月8日より)

 

かぼちゃの馬車の問題点については、下記の記事でも解説しています。

 

 シェアハウスの運営10年超の「筆者の考え」

筆者は、東京でシェアハウスの運営・管理に10年以上たずさわってきました。

自らサブリース契約書を作成し、オーナーと契約書の締結も行なった実績があります。

国土交通省がサブリース契約の当事者間におけるトラブルの未然防止を目的とした、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」をベースに作成していました。

ここからは、筆者が考えるシェアハウスとサブリース契約について、経験をふまえて解説します。

 

「シェアハウス」が悪いわけではない

筆者の経験からすると、「シェアハウス」という賃貸住宅の形態が悪いわけではないと考えています。

その理由は、「かぼちゃの馬車」の問題が明るみになってもシェアハウスに入居したいという若者はほとんど減っていないからです。

 

では、なぜ「かぼちゃの馬車」は色々な面で問題になったのでしょうか。

それは、かぼちゃの馬車の建物は「シェアハウスとはいえない」構造だったからなのです。

シェアハウスに必要な「ダイニングやリビング」といった共有部を設置せず、個室ばかりを増やしていました。

投資家に対してシェアハウスと宣伝し、無理に増やした個室によって賃料収入と利回りを高く見せる、というからくりだったのです。

 

シェアハウスの特徴を理解した実績のある運営・管理会社であれば、かぼちゃの馬車のようなシェアハウスを企画したり建築したりすることはありません。

このあたりはの問題点は、1室が15平米くらいの狭小ワンルームアパートを企画したり販売したりする不動産会社と似たような構図かもしれません。

 

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 サブリース契約が悪いわけではない

シェアハウスでは、現在もサブリース契約しているオーナーは少なくありません。

筆者が知るオーナーには、当初の10年間のシェアハウスのサブリース契約を終了した後、さらに契約を更新している人もいます。

 

実績のあるシェアハウスの運営・管理会社であれば、サブリース契約をしていてもトラブルになることはあまりありません。

そういうシェアハウスは入居者の需要も旺盛ですし、入居率も高くなります。

オーナーに対する毎月のサブリース家賃もきちんと支払え、運営・管理会社の利益も確保することができます。

 

「かぼちゃの馬車」の案件では、賃料を相場よりも高く設定して高い利回りをうたっていました。

これでは、サブリース契約をしても機能しなくなってしまいます。

筆者は、シェアハウスもサブリース契約も制度そのものが悪いわけではないと考えています。

 

 シェアハウスのサブリース契約書の注意点

かぼちゃの馬車の問題が起こった後でも、「シェアハウスに入居したい」という若者の問い合わせは衰えていません。

筆者の経験からすると東京の人気は高く、この需要が急になくなるとは考えにくいと思っています。

これは、不動産投資に興味がある方やすでに投資をしている方にとっては重要な指標になると思います。

シェアハウスの運営に興味がある方や従来の賃貸住宅に不安がある方は、サブリース契約を検討する際に「実績のある信頼できる会社」に相談してください。

そして、少しでも疑問点や不明点があれば、納得するまで説明をうけるようにしてください。

 

シェアハウスのサブリース契約を検討している方のために、契約書の作成を行なってきた経験のある筆者が「契約の注意点」を解説します。

 

シェアハウスのサブリース契約書のチェックポイント
  • 契約書、ハウスルール
  • 入居者との契約書
  • 「宅建業者」であるか
  • シェアハウス運営・管理の実績
  • シェアハウス管理体制、担当者
  • その会社の評判
  • 営業担当者の資質や対応

 

契約書・ハウスルールを事前に見せてもらう

サブリース契約の前に、実際の契約書を見せてもらいましょう。

すみずみまでよく読み、疑問点があれば質問して解決しておきましょう。

契約書が国土交通省が作成した「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」に基づいているかを確認しましょう。

これをふまえた契約書であれば運営・管理会社の信頼性が高まりますし、トラブルの未然防止も期待できます。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000018.html

 

入居者との契約書も見せてもらう

サブリース契約をする業者が入居者と締結する契約書も事前に見せてもらいましょう。

シェアハウスで共同生活を送るための内容が記載されています。

通常の賃貸住宅の契約書と内容がかけ離れていたり、あまりにも簡易な契約書の場合は要注意です。

運営・管理会社の資質を見極める材料にもなります。

 

サブリース業者が「宅建業者」であるか確認する

宅地建物取引業の免許を取得しているかどうかを確認しましょう。

取得している場合は創業年数を確認しましょう。

賃貸住宅の管理業やサブリース業者は必ずしも宅建業者である必要はないのですが、宅建免許を持っていることは信頼できるひとつの目安になるでしょう。

 

シェアハウス運営・管理の実績を確認する

運営・管理している期間やシェアハウスの数を確認しておきましょう。経験豊富な会社かどうかの目安になります。

また、実際にオフィスや物件の見学を行ないましょう。

オーナー自らが自分の目で確認することが重要です。

 

シェアハウス管理体制、担当者を確認する

シェアハウスの運営・管理は、アパートやマンションに比べて非常に手間と時間がかかります。

共同生活のきちんとしたルールを設け、ささいなトラブルをすぐに解決する体制が求められます。

そのためには、物件や入居者の数に応じた体制が必要になります。

筆者の経験からすると、担当者1人が管理できる入居者の数は、100人くらいまでです。(もちろんその担当者の実力にも多少は左右されます)

たとえば、管理物件数が多い会社であっても、1人の担当者につき200人以上を任せている会社は要注意です。

入居者に対して適切で迅速な対応が難しくなるでしょう。

また、自分のシェアハウスを管理する「担当者」を紹介してもらいましょう。

実績があり信頼できるか、コミュニケーションがしっかり取れるかなど確認しましょう。

 

その会社の評判を確認する

管理・運営会社の評判は、入居者からの意見にあらわれることが多くあります。

インターネット上や見学の際の評判を確認しておきましょう。

 

営業担当者の資質や対応を確認する

契約後のオーナーの窓口を「営業担当者」が行う会社もあります。

契約に至るまでのやり取りで、営業担当者の資質や対応力を見極めましょう。

物件管理部門との連携もチェックしておきましょう。

 

サブリースの相談窓口

 

《賃貸住宅に関するトラブル相談》

公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会
 http://www.muryo-soudan.jp/mail2/index.html

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
 03-6265-1555

 

《賃貸住宅管理業者に関する相談》

●国土交通省等の窓口(最寄りの窓口にご連絡ください。)
 http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

 

《融資等に関する相談》

●金融サービス利用者相談室
 0570-016811(IP電話からは 03-5251-6811)

 

《消費者トラブルに関する総合案内窓口》

●消費者ホットライン局番なしの188(いやや!)

 

《法的トラブルに関する総合案内窓口》

●法テラス・サポートダイ
 0570-078374(おなやみなし)

 

 

 

まとめ(関係省庁によるサブリース契約の注意喚起)

国土交通省・金融庁・消費者庁が公表した「サブリース契約」の注意点については、オーナーや管理会社は把握しておく必要があるでしょう。

「相談窓口の連絡先」も記載してありますので、困ったときは参考にしてください。

 

サブリース契約の注意点(まとめ)
  • 行政のサブリース契約に関する「資料」をよくチェックする
  • シェアハウスの運営は市場や相場を自分でも調べてみる
  • サブリース契約の仕組みをよく理解する
  • サブリース契約書はすみずみまでチェックする
  • シェアハウスの運営・管理会社を見極める
  • 困った時は行政の「相談窓口」に連絡する

 

 

追伸(PS)

【最新ニュース】 2020年12月

サブリース契約に関する新しい法律が制定されています。(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

このサブリース新法では「絶対に損はしない」といった不当な勧誘を禁止し、家賃収入が保証される期間や条件などについて書面で説明することを義務づけます。

2020年12月15日から一部が施行され、サブリース契約時には業者による「重要事項説明」が必要になります。

オーナー側も業者側もサブリース新法をよく理解し、順守することが求められます。

※サブリースの法規制については、新たな発表があれば随時お伝えしていきます。

 

Ⓒシェアハウスの教科書

 

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