入居者のトラブルがあっても経営できる「仕組み」を解説します（契約書・ハウスルールのサンプル事例あり）

 

シェアハウスの運営は、「入居者同士のトラブルがある」というイメージで不安があるかもしれません。

確かにシェアハウスは共同生活なのでトラブルが起きることもあります。

しかし、事前にきちんと対策しておけば大きな問題に発展することはほとんどありません。

このコンテンツでは、

 

• どんなトラブルが起きやすいのか
• その対策はどうすればいいのか

 

ということを実際の事例をもとに解説しています。

 

10年以上のシェアハウス運営・管理の経験がある筆者が、事前のトラブル対策と対応策をまとめました。

これからシェアハウスを運営する人がわかりやすいように具体例も示してお伝えします。

 

 

 

シェアハウスのトラブル事例

賃貸住宅のトラブルは、ハード面（設備など）とソフト面（隣人など）に分かれます。

シェアハウスのクレーム・トラブルは、そのほとんどが「ソフト面」によるものです。

同じ建物内での共同生活のため、ルールや人間関係のクレーム・トラブルが多くなっています。

その事例を具体的に見ていきましょう。

 

1-1　騒音のトラブル

 

シェアハウスでいちばん多いのが「音」のトラブルです。

 

• 個室内の音
• 楽器の演奏
• 洗濯機・乾燥機（共用部）
• ドライヤー
• 話し声
• 深夜早朝

 

個室内の音が隣室に聞こえてしまうとクレーム・トラブルの原因となります。

たとえば、電話の話し声、音楽鑑賞、楽器の演奏などです。

共用部の洗濯機・乾燥機の音もトラブルになりやすくなります。

廊下での話し声や、洗面所のドライヤーの音もクレームになる場合があります。

とくに深夜・早朝はトラブルになりやすいので注意が必要です。

 

シェアハウスの騒音トラブルについては、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

 

1-2　共用部の使い方について

入居者同士で利用するリビングやキッチンなどの「共用部」の使い方もクレームやトラブルの原因となります。

たとえば、キッチンで調理をして片づけなかったり、食事をした後に食器を洗わない人がいたりするとクレームになります。

 

1-3　友人の招待・宿泊について

勝手に友人をハウスに呼んだり、宿泊させたりしてトラブルになる場合があります。

モラルだけでなく、玄関のカギの管理や暗証番号の漏えいなど防犯上の問題も関係してきます。

 

1-4　人間関係について

 

シェアハウスは様々な人との共同生活です。

そのため、人間関係のトラブルになることもあります。

そのときにどのように対応するのかも重要になります。

 

1-5　その他のルール違反について

シェアハウスでは共同生活の様々なルールが決められています。

たとえば、玄関の利用、ゴミ出し、冷蔵庫の利用方法、喫煙、Wifi利用など多岐にわたります。

これらのルール違反があるとクレーム・トラブルにつながります。

 

 トラブルがあってもシェアハウスが運営できる理由

 

シェアハウスでは、様々なトラブルが起こってもなぜ運営することができるのでしょうか。

その理由は、トラブル対策の「仕組み」にあります。

 

 

定期借家契約と説明

シェアハウスの運営では、入居者と「定期借家契約」をむすびます。

トラブル対策に必要な「禁止事項」を契約書に記載し、契約時にしっかりと説明しています。

その際、契約が守れないと解約（退去）になることも説明します。

定期借家契約は「更新」がなく、期間満了で契約が終了することも重要なポイントです。

 

定期借家契約については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

 

ハウスルールの設定

契約書のほかにも、生活上の細かいルール・規則を「ハウスルール」として設定します。

たとえば、洗濯機・乾燥機の利用時間を「7時～23時」に設定している物件もあります。

契約時にハウスルールも説明し、理解してお互いに納得したうえで契約をすることが重要です。

 

ハウス巡回によるチェック

ハウスルールを設定しても、守られていなければ意味がありません。すぐにクレーム・トラブルが起きてしまいます。

通常シェアハウスには「管理人」はいません。

そのためオーナーや管理会社は、「定期的にハウスを巡回」してルール違反がないかどうかをチェックします。

シェアハウス管理を10年以上おこなっている筆者の経験では、「１週間に１回」以上の巡回チェックをする必要があると考えています。

ハウス巡回時は、規則・ルールが守られているか、ハウス内に変化はないかをよく観察します。

また、入居者とも積極的に会話するようにしています。

会話の中から、迷惑な住人のことや困っていることなどを聞き出すことができます。今後の対応や対策に役立てることができるのです。

 

トラブル対応は早急におこなう

クレーム・トラブルの対応は迅速に行います。

何かあれば事実関係を確認し、契約やルール違反があればすぐに対応しています。

ささいなことでも早急に対応すれば、大きなトラブルになることを防ぐことができます。

また、オーナー・管理会社と入居者との信頼関係の構築につながり、協力を得やすくなるというメリットもあります。

 

クレーム・トラブルの対策方法（シェアハウス運営）

 

3-1　迅速なクレーム・トラブル対応が重要

シェアハウスの入居者は、共同生活を前提として暮らしています。

そのため、多少のことは「お互い様」と思って生活しています。

入居者からクレーム・トラブルの連絡があった時には、我慢の限界を超えているか、かなりひどい状況のことが多くあります。

そのため、クレーム・トラブルには常に迅速な対応が必要になります。

 

まずは情報収集が重要になりますが、基本的には「即日」に対応します。

土日などでオーナーや管理会社が休みの場合でも、メールの返信など可能な範囲で対応しましょう。

シェアハウスは共同生活ですので入居者同士で会話したりSNSでやり取りしたりする機会も多く、すぐに広まってしまいます。

クレーム・トラブルだけでなく、「オーナーや管理会社の対応」についても話題になります。

「入居者との信頼関係」を損なわないように素早い行動が求められます。

 

 

3-2　ルール違反者には注意を促す

情報（写真・証言など）を収集し、契約やルール違反をしている可能性がある人がいたら、本人に確認をします。

ただし、ここで性急に責め立ててはいけません。

集めた情報が間違っていたり、場合によっては人違いやこちらの勘違いであったりすることがあるからです。

間違いの可能性があることも念頭に置いて、本人には慎重に確認しましょう。

 

メールや電話のやりとりや対面などで本人の口からルール違反を確認できた場合は、一度目は注意するだけで終わります。

ルール違反があると他の入居者からの指摘ですぐにわかります。そのため、トラブルを起こした本人も認めやすくなっています。

誰でも間違いはありますし、今後はハウスルール（規則）を厳守してもらうように伝えてください。

重大な契約違反でなければ、その後の様子を見守ってください。

 

クレーム・トラブルの中には、ルール違反者がわからないケースもあります。

たとえば、ゴミの分別がなされずにゴミ出しがされているなど。

その場合は、「入居者全員にアナウンス」して注意喚起を行います。

全体メールを送信したり、ハウス内の掲示板に連絡したりしましょう。

 

3-3　何度言ってもルールが守れない人は退去を促す

シェアハウスの入居者の中には、同じクレーム・トラブルを繰り返す人や他の入居者に迷惑をかける人がいる場合があります。

何度もトラブルを起こす入居者には解約して退去を促すことが必要になります。

シェアハウスはトラブルを起こす不良入居者を排除しやすい仕組みになっています。（定期借家契約）

 

入居者はシェアハウスが「共同生活」であることをわかって住んでいます。

共同生活を前提にして、他人との接触や交流に抵抗のない人が多いです。

シェアハウスは、入居者がお互いを知っている「顔の見える」関係とも言えます。

そのため、日常生活の多少のことなら割り切ることができます。

きちんと話せば理解してもらえます。ダメなら退去する、ということを確認して契約をしているのです。

 

3-4　実際はクレーム・トラブルは多くない

 

シェアハウスは共同生活でお互いのことを知っているため、多少のことなら割り切って暮らしています。

アパートのように顔を合わせない隣人がうるさいのと、一緒に食事をしたことのあるような隣人がうるさくしているのとでは、感じ方が違ってきます。

実際には、ささいなことであれば、直接本人同士で解決していることも多くあります。

本人に言いづらいことであれば、管理会社などの運営者が間にはいって、カドが立たないように解決することもできます。

 

また、ルール違反をしていれば他の入居者からの指摘ですぐにわかってしまいます。

共同生活がうまくできないと判断されれば、解約や期間満了での退去となります。

シェアハウスは入居者の荷物も多くなく、すぐに引っ越せるため「居座り」がないこともオーナーや管理会社にとってのメリットです。

 

シェアハウスはその特性上、日常的に入居者と管理担当者が顔を合わせたり、メールや電話でやり取りしたりすることが多くあります。

アパートなどと比べてもお互いの距離が近いといえます。トラブルや話し合いが必要な場合でもスムーズに行うことができます。

シェアハウスでは、運営側と入居者のコミュニケーションがとても密にとられるのです。

管理会社の担当者は、通常、週に1回はハウスに顔を出します。

また、イベントやパーティーなどの開催を通じて緊密になることも多くあります。

そのため、実際にはクレーム・トラブルが発生することはそれほど多くはありません。

ルールの設定や迅速な対応ができていれば大きな問題に発展することはほとんどないのです。

 

入居者との契約書・ハウスルールの事例（サンプルあり）

 

トラブルを予防するためには、入居者とむすぶ契約書やハウスルール（規則）が重要になります。

実際のシェアハウスの契約書・ハウスルールの事例を紹介します。

 

 

筆者がたずさわっているシェアハウスの管理会社では、ささいなことでも入居者同士で指摘せず、「管理会社に相談する」ように促しています。

その理由は、入居者同士の指摘ではわだかまりが残ったり、不仲になるきっかけになったりする可能性があるからです。

そうはいっても、筆者の感じているところでは、日常のささいなことは入居者同士で解決しているのではないか、と思っています。

このような管理方法で、これまで10年以上大きなトラブルが発生することを防いでいます。

 

定期借家契約の契約書・説明書面は、国土交通省のサイトからダウンロードできます。（定期賃貸住宅標準契約書）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html

 

よくある質問（FAQ）　トラブル解決の仕組み（シェアハウス）

 

シェアハウス経営（投資）にはチャンスもある

 

「シェアハウスはトラブルが多い」というイメージがあるため、シェアハウスの経営や投資をする人は少なくなっています。

しかし、オーナーや管理会社がきちんと対策し、トラブルが起きても丁寧に対応すれば大きな問題には発展しません。

筆者が管理にたずさわっている物件では、開業から10年以上のシェアハウスも多数あります。

正しい方法で管理を行えばトラブルは防ぐことができ、高い入居率を確保することも可能になります。

その結果、リフォーム工事などの初期費用を5年以内に回収しているオーナーも少なくありません。

シェアハウスは正しい方法で運営すれば、不動産投資の中でもまだまだ「ブルーオーシャン」ということができます。

他の人が敬遠することに積極的に取り組めば、高い収益を得ることができるのです。

 

シェアハウス経営の魅力（メリット）については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。

 

まとめ

共同生活であるシェアハウスには、小さなトラブルはつきものです。

しかし、入居時に契約書・規則・ハウスルールをしっかりと説明し、入居後は順守してもらう管理体制をとれば大きなトラブルが起きることはありません。

シェアハウスの入居希望者は、共同生活を前提にして心構えができている人が多いといえます。

そのため、アパートの入居者と比べても小さなトラブルは「お互い様」と許容する傾向があります。

仮にトラブルが発生したとしても、悪質な入居者を排除できる仕組みがあります。

アパートのようにトラブルが長引いたり退去させられなかったりすることがほとんどないのも、オーナーにとってのメリットといえるでしょう。

 

 

Ⓒシェアハウス経営の教科書

 

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