サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）にて、サブリース業者に「重要事項説明」が義務付けられました。
サブリース方式で賃貸住宅経営を検討しているオーナーにとっては、良いニュースですよね。
実は、重要事項説明の義務化にあたっては、国土交通省から様々な資料が公表されています。
なぜなら、重要事項説明書の内容は多岐にわたり、とても細かい内容になっているからです。
筆者は、サブリース事業に従事し、マスターリース契約書の作成にも10年以上たずさわってきました。
その経験を生かして、不動産オーナーや投資家が注意するサブリース新法の「重要事項説明のポイント」をまとめました。
サブリース方式のリスクを正しく把握すれば、賃貸経営のトラブル防止につながります。
不動産オーナーがサブリース事業をおこなう際は、「重要事項説明」の内容を理解することが重要なポイントとなるでしょう。
目次（もくじ）
オーナーは重要事項説明が義務付けられた「趣旨」を理解しよう
賃貸住宅経営にて「サブリース方式」を検討している不動産オーナーや投資家は、サブリース新法にて「重要事項説明」が義務付けられたことについて、あらためて確認をしておきましょう。
その背景や趣旨を十分に理解することで、サブリース業者とのトラブルを回避することが可能になります。
また、オーナーが注意するポイントについても理解しておきましょう。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
オーナーが特にチェックするべき6つのポイント（重要事項説明書）
マスターリース契約前の「重要事項説明書」の中でも、オーナーがチェックするべき特に重要なポイントを解説しています。
サブリース業者とのトラブルを防止するためにも、オーナーはこの「６つのポイント」を確実にチェックしておく必要があります。
- 重要事項説明書「作成の注意点」を知っておく
- 「契約期間」に関する事項をチェックする
- 「家賃等」に関する事項をチェックする
- 「維持保全」についてチェックする
- 「損害賠償額の予定・違約金」に関する事項をチェックする
- 契約の「更新・解約・解除」についてチェックする
国土交通省が公表している「重要事項説明書 記載例」を見ながらわかりやすくお伝えしています。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
賃貸住宅の「維持保全」についてよく確認しよう（重要事項説明書）
サブリース新法の重要事項説明では、賃貸住宅の「維持保全」についても規定しています。
なぜなら、物件の維持保全の費用は高額になることもあり、内容をオーナー側が把握していないとサブリース業者とのトラブルに発展しかねないからです。
サブリース業者とのトラブルを防止するためにも、不動産オーナーや投資家は物件の「維持保全」について、重要事項説明での説明事項をよく確認し、内容を把握することが重要です。
国土交通省が公表している「重要事項説明書の記載例」を見ながら、オーナー側の注意点を確認しましょう。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
重要事項説明を「受けるときの注意点」を確認しよう
重要事項説明が「どのように実施されるのか」については、不安のあるオーナーも多いと思います。
重要事項説明の実施については、サブリース業者に対して国土交通省がさまざまなポイントを指導しています。
国土交通省がサブリース業者に推奨している方法についてオーナー側もよく理解し、必要な手続きが行われているかを確認することが重要です。
不動産オーナーや投資家が「重要事項説明を受ける際のポイント」をおさえておきましょう。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
重要事項説明書の「記載事項」を確認しよう
国土交通省のガイドラインによって 14 の項目別にポイントが示されていますが、全てをチェックするには時間もかかります。
そこで、マスターリース契約書の作成に10年以上たずさわっている筆者が、その経験を生かしてポイントをわかりやすくまとめています。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
「契約更新」や「売買時」の重要事項説明について理解しておこう
マスターリース契約の締結・書面の交付について理解しておこう
特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結時には、サブリース業者から契約書が交付されます。
しかし、契約書に重要な内容が書かれていないことがあれば、不動産オーナーや投資家は不利益を被る可能性が出てきます。
サブリース新法（第31条）では、トラブルを防止するために「必要な事項を記載した書面の交付」することを義務付けています。
サブリース業者とマスターリース契約を締結する際の書面について、その内容と注意するポイントをまとめました。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
重要事項説明書の交付に「電磁的方法」を活用する場合
重要事項説明書は書面以外の提供も可能に
サブリース業者は、マスターリース契約の相手方となろうとする者の承諾を得れば、マスターリース契約書面の交付の代わりに「電磁的方法」により提供することができます。
国土交通省が定める「電磁的方法」とは
- 電子メール
- WEB からのダウンロード
- CD-ROM など
ファイルへの記録方法（使用ソフトウェアの形式やバージョン等）も示すこと。
また、2つの留意点も示されています。（国土交通省）
（1）電磁的方法により提供する際の承諾
サブリース業者が契約書面等を電磁的方法により提供しようとする場合は、契約者がこれを確実に受け取れるようにすること。
また、電子メール、WEB による方法、CD－ROM 等、契約者側が承諾したことが記録に残る方法で承諾を得ること。
（2）電磁的方法で提供する場合の留意事項
電磁的方法で提供する場合、出力して書面を作成でき、改変が行われていないか確認できることが必要。
たとえば、電子署名等の活用など。
不動産オーナーや投資家は、「契約締結後に契約内容や条件を確認することで、当事者間の認識の相違による紛争の発生防止を図る」という契約締結時の書面交付義務がサブリース業者に課せられた趣旨をよく理解することが重要です。
書面の電磁的方法による提供については、下記のコンテンツが参考になります。
【不動産書面の電子化】国土交通省マニュアルを解説します（5月18日より）
重要事項説明にＩＴを活用する場合
ＩＴによる重要事項説明も可能になっています
マスターリース契約の前に行われる重要事項説明は、対面のみならず「ＩＴを活用」して行うことも可能になっています。（ＩＴ重説）
