サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）の第28条では、いわゆる「誇大広告等の禁止」が規定されました。
第28条（誇大広告等の禁止）
特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
最近は、物件の一括借上げ（マスターリース）や家賃保証等の契約に関するトラブルが多発しています。
そのため、マスターリース契約（サブリース方式）の広告について法律で規定することになったのです。
このコンテンツでは、どういったものが「誇大広告等」に該当するのか、「誇大広告の具体例」などを国土交通省の資料をもとに解説しています。
不動産投資家や物件オーナーは、サブリース新法が「誇大広告の禁止」を規定していることについてその趣旨を十分に理解しましょう。
安心して賃貸住宅経営ができるように、サブリース新法のポイントを学んでいきましょう。
目次（もくじ）
なぜ「誇大広告の禁止」が規定されたのか？
近年、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しています。
サブリース業者とのマスターリース契約の締結を促す広告を行う際に、オーナーとなろうとする者にサブリース方式での賃貸経営に係る潜在的なリスクを十分に説明がなされていないケースがあるのです。
そのため、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結について広告を打ち出す際の禁止事項が規定されました。
サブリース業者がメリットのみを強調したり、賃貸事業のリスクを小さく見せる表示等を行ったりした場合、オーナーとなろうとする者は、広告の内容の真偽を判断することは困難となります。
契約の内容等を誤認したままマスターリース契約を締結すれば、甚大な損害を被ることとなってしまいます。
そのようなことがないよう、「誇大広告の禁止」が規定されたのです。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
「誇大広告等」とはどんなものを指すのか？
サブリース新法の第28条で規定されている「誇大広告等」にはどのようなものが該当するのでしょうか。
実際より優良であると見せかけて相手を誤認させる「誇大広告」のほか、虚偽の表示により相手を欺く「虚偽広告」についても適用されます。
誇大広告・・・実際より優良であると見せかけて相手を誤認させるもの
虚偽広告・・・虚偽の表示により相手を欺くもの
また、広告の媒体については、種類は問いません。
例として下記があげられています。
- 新聞の折り込みチラシ
- 配布用のチラシ
- 新聞
- 雑誌
- テレビ
- ラジオ
- インターネットのホームページ 等
特にサブリース業者の営業所等での配布用チラシや、インターネットのホームページなどは適切な表示ができているかどうか、オーナー側もよく確認を行うことが重要です。
詳細は、下記のコンテンツで解説しています。
「誇大広告等をしてはならない事項」とは？
マスターリース契約の条件について広告は、広告に記載されている内容が「事実より優位である」と誤認するような表示になっていないか、オーナー側には注意が必要です。
サブリース新法・規則で規定する下記の事項について、表示方法に問題がないかを改めて確認しましょう。
① サブリース業者がオーナーに支払うべき家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項
② 賃貸住宅の維持保全の実施方法
③ 賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
④ マスターリース契約の解除に関する事項
広告に記載する表示内容や留意点の詳細については、下記のコンテンツで解説しています。
「広告の表示に関する留意事項」とは何か？
広告の表示では、「マスターリース契約の長所に係る表示のみを強調」「短所に係る表示が目立ちにくい
表示を行っていないか」についても留意が必要です。
広告の表示に関する主な留意事項を確認しておきましょう。
• 実際に目にする状況において適切と考えられる文字の大きさで表示されているか。
• 強調表示の近くの「打消し表示」が小さな文字で表示されていないか。
• 強調表示から離れた場所のため打消し表示に気づかない・認識できないような表示となっていないか。
• 打消し表示の文字と背景との区別がつきにくい表示となっていないか。
また、広告の媒体に応じてた留意点も確認しておきましょう。
- 紙面広告
- Web 広告（PC・スマートフォン）
- 動画広告
また、「体験談」も違反となる可能性があるため注意が必要です。
賃貸住宅経営は、物件の立地や間取、築年数等の個別の条件が収益に大きな影響を与えます。
「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません」といった打消し表示が明瞭に記載されていたとしても、問題のある表示となるおそれがあります。
広告の表示の留意事項については、下記のコンテンツでくわしく解説しています。
「誇大広告」の具体例とは？
サブリース会社等が実際に行なう「誇大広告」には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。
サブリース新法のガイドラインでは、「著しく事実に相違する表示又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示に該当すると考えられる場合」を例示しています。
①サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事
②賃貸住宅の維持保全の実施方法
③賃貸住宅の維持保全の費用の分担に関する事項
④マスターリース契約の解除に関する事項
「誇大広告」にあたる可能性のある表示（条件による）
・24時間入居者対応
・オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！
・原状回復費用修繕費用 ゼロ
・安心の30年間一括借り上げ
・いつでも自由に契約解除できます
誇大広告の具体的な事例については、下記のコンテンツで解説しています。
