賃貸住宅を購入するときに「サブリース新法」を活用する方法

サブリース新法を賃貸住宅購入時に活用するノウハウ

賃貸経営や不動産投資をする際には、既存のアパートやマンションなどの物件を購入するケースもあると思います。

実は、賃貸物件を購入する際にも「サブリース新法」を活用することができます。

サブリース方式が組み込まれている物件の場合には、契約前にサブリース新法のポイントに沿ってチェックします。

オーナーにとって不利なサブリース条件を回避することもできます。

賃貸物件を購入する際の「サブリース新法」活用法は下記のコンテンツでくわしく解説しています。

賃貸住宅の情報収集に「サブリース新法」を活用する方法（オーナー向け）

2022.2.1

賃貸物件情報の中には既に「サブリース」が組み込まれているものもあります。 サブリース新法を活用してサブリース業者やマスターリース契約の内容をチェック。 リスクを回避しながら物件情報を精査することが重要です。...

土地からの新築物件を建設するときに「サブリース新法」を活用する方法

土地から新築する場合にもサブリース新法を活用できる

土地から賃貸住宅を新築するケースもあると思います。

土地をお持ちの方が新築物件を建設したり、土地を購入して賃貸住宅を建てたりする場合などです。

実は、購入する土地の中には「サブリース」が組み込まれているものもあります。

指定の建築業者やサブリース業者によるサブリース（マスターリース契約）が条件になっているケースがあるのです。

所有している土地に賃貸住宅を建てる際も、依頼する建築業者によってはサブリース（マスターリース契約）が必須の場合があります。

このように、サブリース方式を検討する場合や、マスターリース契約が条件となっている建築業者に依頼する場合にも、「サブリース新法」を活用することが可能です。

オーナーにとっては、賃貸経営の「リスク管理」として重要なポイントです。

土地からの新築にサブリース新法を活用する方法は、下記のコンテンツでくわしく解説しています。

新築物件の建設に「サブリース新法」を活用するノウハウ（オーナー向け）

2022.2.1

土地から賃貸住宅を新築する際には、サブリース新法を活用して業者や契約書の内容をチェックすることが重要です。 オーナーにとっては、賃貸経営の「リスク管理」として大切なポイントです。...

所有する賃貸物件のサブリースを見直す方法

サブリースの条件を見直す際にもサブリース新法を活用できる

すでに賃貸住宅を所有している方の場合は、どうしたらよいのでしょうか。

サブリース業者とマスターリース契約を結んで管理しているケースもあると思います。

またマスターリース契約をしていない場合でも、今後サブリース方式について検討していることもあるでしょう。

サブリース（マスターリース契約）をしている場合は、契約の更新時などに内容や条件についてサブリース業者と協議をすることもできます。

条件の変更などがあれば、サブリース業者はオーナーに「重要事項説明と書面の交付」が義務付けられています。（サブリース新法）

このようにオーナー側にサブリース新法の知識があれば、「これまでの契約条件を改善してトラブル回避に活用する」ことも可能になります。

リフォーム工事の内容・負担などの協議や、これまであいまいだった条件の見直しなど、収支の改善・リスク管理に役立てましょう。

所有物件のサブリース内容・条件の見直しの方法については、下記のコンテンツでくわしく解説しています。

賃貸物件のサブリースを見直すポイント（オーナー向け）

2022.2.1

所有している賃貸住宅のサブリース条件を見直す際にも「サブリース新法」を活用できます。 コスト管理に重要な「リフォーム」の条件について解説しています。 賢いリフォームのノウハウもお伝えします。...

すでに賃貸物件を所有しているケースもあると思います。

サブリース方式を採用している場合は、少しでも良い条件を検討したいですよね。

実は、サブリース（マスターリース契約）の条件は見直すことが可能です。

そのためには、サブリース新法を活用して契約書の内容をチェックすることが重要になります。

筆者は、サブリース業者としてオーナーと結ぶマスターリース契約書を作成してきました。

サブリース新法の施行によりマスターリース契約のポイントが整理され、オーナーにとっても条件の確認がしやすくなっています。

このコンテンツでは、所有している賃貸住宅について「サブリース新法」の活用法を解説しています。

サブリース新法のポイントを理解することにより、オーナーがより良い条件でマスターリース契約の見直しが可能になります。

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所有する賃貸住宅のサブリースを見直す方法（オーナー向け）

既存の賃貸物件のサブリース条件を見直すノウハウ

オーナーの中にはすでに賃貸住宅を所有していて、サブリース業者とマスターリース契約を結んで管理しているケースもあると思います。

サブリース（マスターリース契約）をしている場合は、契約の更新時などにオーナーとサブリース業者が協議をすることもできます。

オーナー側にサブリース新法の知識があれば、「これまでの契約条件を改善する」ことも可能になります。

リフォーム工事の内容やこれまであいまいだった条件の見直しなど、収支の改善・リスク管理に役立てましょう。

特に「リフォーム工事」の内容・負担割合は重要なポイントです。

オーナーとサブリース業者が「どの工事をどのように負担するか」を明確にするようにしてください。

オーナーが知っておきたいリフォーム工事のポイント

リフォーム工事を節約するノウハウ

マスターリース契約の条件を見直すことができても、物件のリフォーム工事をオーナーが負担するものは多数あります。

オーナーにとっては、少しでも工事費を圧縮したいところですよね。

そのためには、相見積もりをとって信頼できる業者に依頼する必要があります。

また、リフォーム工事の内容別に得意な業者を見つけることも重要です。

• 内装など（インテリア）
• 外構・庭など（エクステリア）
• 外壁・屋根など
• 増改築など（リノベーション）

リフォーム工事（内装）のプランを見たい

全国300社以上のリフォーム会社が、オーナーの要望や希望に基づいて「リフォーム費用のお見積り」や「リフォームのアドバイス」を無料で受けられます。

ネットで簡単に、複数のリフォーム会社にオリジナルの「リフォームプラン」を依頼することができます。

内装リフォームのご検討はこちらfa-arrow-circle-right

増改築やリノベーションを検討したい

物件の増改築やリノベーションをする場合にも、まずはリフォーム会社の提案をチェックしましょう。

あなたの要望や希望に基づいて、リフォーム費用のお見積りやリフォームのアドバイスを無料で受け取れるサービスもあります。

増改築・リノベーションのご検討はこちらfa-arrow-circle-right

外壁・屋根のリフォームを検討したい

築年数が経過した物件の場合は、外壁・屋根のリフォームを検討することもあると思います。

一件一件の建物の状況に応じたリフォームが必要になります。

それぞれのオーナーに合ったプランの見積もり・アドバイスを確認することが重要です。

外壁・屋根のリフォームのご検討はこちらfa-arrow-circle-right

外構・庭などのリフォーム（エクステリア）

外構やお庭工事のリフォームを検討する際も、実績のある専門の業者の提案をチェックすることが重要です。

あなたの物件に合った見積り・アドバイスを受け取れるサービスもあります。

エクステリアの検討はこちらfa-arrow-circle-right

オーナーがサブリース業者との「マスターリース契約」を見直すことで、収益を改善したりより良い条件で経営したりすることができます。

すでに賃貸物件を所有している場合は、少しでも良い条件を模索したいですよね。

しかし、サブリース業者によっては契約条件の見直しが難しいケースもあります。

筆者は、サブリース業者としてオーナーと結ぶマスターリース契約書を作成してきました。

このコンテンツでは、「マスターリース契約の見直しが難しい場合の対処方法」を解説しています。

オーナーは、賃貸経営の将来的な問題点も考えながら対応していくことが重要なポイントになります。

サブリース業者と協議するポイント（マスターリース契約）

サブリース業者と協議して条件の見直しをおこなう

当然ですがマスターリース契約の内容や条件を見直す際には、オーナーとサブリース業者で協議を行います。

収益性を高めるためには、主に以下の項目について話し合うことがポイントになります。

• 家賃
• 物件のメンテナンス費用・負担割合

退去後の原状回復工事や建物のメンテナンス工事には大きな出費がともない、将来的な物件の収支計画にも影響を与えます。

サブリース新法を活用して、より良い契約条件となるように協議をすることが重要です。

また、サブリース業者が借地借家法第32条第１項（※）に基づく「家賃の減額請求権」を行使しようとする場合の規定もあります。

マスターリース契約の内容変更に関わることから、家賃の減額請求権の行使の前に、賃貸人（オーナー）に対して書面の交付等を行なった上で説明する必要がある、としています。（下記）

（※）借地借家法　第32条1項 　

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

理想の条件や収益が得られないときは「売却」も視野に

物件の売却を検討する際のポイント

協議をしてもなかなか条件の見直しが難しいこともあります。

サブリース業者によっては、協議すらまともにしてもらえないケースも。

そういう場合でも冷静に物件の収支をチェックしてみてください。

具体的には、今後の家賃の推移、入居率（空室率）、メンテナンス費用などです。

その結果、理想の収益が確保できそうもない場合は「物件の売却」も視野に入れなければなりません。

仮に売却を検討する場合でも、まずは相場の確認など最新の情報を手に入れるように心掛けてください。

ネット上で最新情報を収集する方法もありますので、上手く活用するのもポイントです。

サブリース方式の物件は、通常の賃貸管理の物件よりも売却しやすい場合もあります。

複数物件を所有している不動産オーナ・投資家にとっては、サブリース条件の見直しが買い換えのきっかけとなるケースもあるといえるでしょう。

仲介手数料なしの売却査定を依頼する

不動産物件の売却を一括査定する

賃貸経営や不動産投資をする際には、既存のアパートやマンションなどの物件を購入するケースもあると思います。

レントロール（家賃表）や利回りがわかるので判断しやすい面もありますよね。

実は、売物件の中には既に「サブリース」が組み込まれているものもあるのです。

こうした物件を購入する場合は、サブリース新法を活用して業者や契約書の内容をチェックすることが重要になります。

筆者は、サブリース業者としてオーナーと結ぶマスターリース契約書を作成してきました。

サブリース新法が施行されたことで、オーナーにとっては以前よりも安心できる状況が整ってきています。

このコンテンツでは、賃貸住宅の購入・検討する際の情報収集に「サブリース新法」を活用する方法について解説しています。

サブリース新法のポイントを理解することにより、オーナーがリスクを回避しながら物件情報をチェックすることができます。

サブリース新法を活用して、物件情報の精査を高めていきましょう。

複数の不動産会社から非公開物件情報を手に入れる方法
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サブリース新法を活用して賃貸住宅の情報収集を行う

「サブリース新法」では主に３つの規制がされていますので（下記）、物件情報を見る際にはチェックをしていきましょう。

• 誇大広告等の禁止
• 不当な勧誘等の禁止
• 契約締結前における契約内容の説明及び書面交付

不動産オーナーや投資家が賃貸住宅の情報収集をする際には、上記の３点に注意をする必要があります。

「誇大広告等」に注意する

賃貸住宅の物件情報を集めていると、さまざまな広告を目にする機会も増えてきますよね。

サブリース方式の物件を扱った広告の場合には、下記のような「誇大広告等」に注意が必要です。

たとえば、マスターリース契約の重要な条件等を明らかにせず、メリットのみを強調して、賃貸事業のリスクを小さく見せる広告などが考えられます。

「著しく事実に相違する表示」や「実際のものよりも著しく優良・有利であるような表示」は、サブリース新法により禁止されていますので注意してください。

「不当な勧誘等」に注意する

物件の問合せをすると、不動産業者などと連絡を取る機会が増えますよね。

サブリース業者等によっては、オーナーに対して「誤った情報や不正確な情報による勧誘」や「強引な勧誘」等をする可能性があります。

オーナーの意思決定に影響を与えるような「不当な勧誘等」は、サブリース新法で禁止されています。（下記）

賃貸住宅の購入を検討する際に、上記のような「不当な勧誘等」を行う不動産業者でないかどうか、オーナー側はよく注意する必要があります。

「重要事項説明」をチェックする

サブリース新法は、マスターリース契約を締結する前に「重要事項説明」を行うことを義務付けています。

とはいっても、「賃貸住宅の情報収集」の段階では、重要事項説明書を提示してもらうことは難しいでしょう。

そこで、不動産オーナーや投資家にとっての「解決策」をお教えします。

まずは物件情報を収集する前に、サブリース新法の「重要事項説明」について学んでおきましょう。

その上で、「特に重要な項目」について不動産会社やサブリース業者にヒアリングするのです。（下記）

オーナー側がサブリース方式（マスターリース契約）の重要ポイントを知っていれば、賃貸住宅の物件収集の際にもリスク判断がしやすくなるのです。

サブリースも含めた物件情報の収集ノウハウ

賃貸住宅の物件情報の中には、サブリース方式（マスターリース契約）を採用しているものも多くあります。

新築の物件では、サブリース方式が必須になっているものも。

また、オーナーチェンジの物件では「サブリース方式の継承」が条件になっているものもあります。

後々のトラブルを回避するためには、賃貸物件の情報収集をする際に「サブリース新法」が役立ちます。

あなたの希望条件に合った物件情報を無料で受け取れるサービスもありますので、上手に活用しましょう。

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不動産オーナーや投資家の中には、土地から賃貸住宅を新築するというケースもあると思います。

土地をお持ちの方が新築物件を建設したり、土地を購入して賃貸住宅を建てたりする場合などですね。

実は、購入する土地や建築プランの中には「サブリース」が組み込まれているものもあります。

指定の建築業者やサブリース業者によるサブリース（マスターリース契約）が条件になっているケースがあるのです。

こうした物件を購入する場合は、サブリース新法を活用して業者や契約書の内容をチェックすることが重要になります。

筆者は、サブリース業者としてオーナーと結ぶマスターリース契約書を作成してきました。

サブリース新法が施行されたことで、オーナーにとっては以前よりも安心できる状況が整ってきています。

このコンテンツでは、土地から賃貸住宅の新築を検討する際に「サブリース新法」を活用する方法について解説しています。

サブリース新法のポイントを理解することにより、オーナーがリスクを回避しながら物件情報をチェックすることができます。

オーナーにとっては、賃貸経営の「リスク管理」として重要なポイントです。

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サブリース新法を活用して土地の情報収集を行う方法

新築時にもサブリース新法を活用できる

賃貸住宅を新築するために、土地の購入から検討するケースもあると思います。

実は、購入する土地の中には「サブリース」が組み込まれているものもあるので注意が必要です。

たとえば、「建築条件付き」の土地の場合は、建設業者やサブリース業者がセットになっていることも。

また、建設業者・サブリース業者が売主の物件の場合も、土地の購入に建築とサブリースが組み込まれているケースがあります。

指定の建築業者やサブリース業者によるサブリース（マスターリース契約）が土地の売買契約の条件になっている場合がある、ということですね。

賃貸住宅の建築とサブリースがセットになっている場合には、建築請負契約の前にサブリース方式についてよく理解することが重要です。

サブリース新法を活用することでオーナーに不利な契約を回避し、トラブル防止につながります。

自分の土地に賃貸住宅を建築する際にサブリース新法を活用する

サブリースを採用する際は新法を活用してリスク回避を

所有している土地に賃貸住宅を建てる際も、サブリース新法を活用することができます。

建築を依頼する業者によってはサブリース（マスターリース契約）が必須の場合があります。

サブリースをメインにした賃貸住宅を建設している業者の場合は、建築（請負契約）とサブリース（マスターリース契約）がセットになっているケースがあるのです。

また、サブリースを条件にしていない場合でも、結果的にサブリース方式が必要になることもあります。

たとえば、建築した賃貸住宅にサブリース方式を採用することで、オーナーが金融機関から融資を受けやすくなるということが考えられます。

このように、サブリース方式を検討する場合や、マスターリース契約が条件となっている建築業者に依頼する場合にも、「サブリース新法」を活用することがポイントとなります。

不利な条件やトラブル回避のためにも、オーナーにとっては賃貸経営の重要な「リスク管理」といえるでしょう。

「サブリース新法」では主に３つの規制がされていますので、賃貸住宅にサブリース方式を検討する際には注意しましょう。

• 誇大広告等の禁止
• 不当な勧誘等の禁止
• 契約締結前における契約内容の説明及び書面交付

サブリースも含めた物件情報の収集ノウハウ

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また、土地の情報などあなたの希望条件に合った物件情報を無料で受け取れるサービスもありますので、上手に活用していきしょう。

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