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2020年12月15日より、いわゆるサブリース新法(賃貸住宅の管理業等の適正化に関する法律)の一部が施行されました。

それに先立ち、国土交通省のオンライン説明会が開催されました。

 

このコンテンツでは、説明会にて取り上げられた質疑応答の内容を中心に「サブリース新法のQ&A」をまとめています。

なお、ご不明な点は国土交通省の担当部署に問い合わせをお願いいたします。

 

 

マスターリース契約締結前の重要事項説明は、サブリース業者の親会社(の社員)がサブリース業者に代わって説明してもよいか。
契約締結主体のサブリース業者が説明する。(契約の責任関係を明確にするという新法の趣旨より)
重要事項説明の委任は認められていない。
処罰規定もあることから、処罰対象となり得る業者が説明する必要がある。
業務の併任(兼務)をしている場合は、指揮命令下にある社が説明する。
不動産の売買により、マスターリース契約の賃貸人としての地位が買主に引き継がれる場合、重要事項説明をする必要があるか。
必要な場合は、その説明をするのは「売買の仲介業者」なのか「サブリース業者」なのか。
重要事項説明の義務はない。
ただしサブリース業者が説明することが望ましい、としている。

 

マスターリース契約の重要事項説明は、電話でも可能か。
電話での説明は認められない。
「直接の対面での説明」、または、いわゆる「 IT重説」を活用する。
映像と音声でのリアルタイムにより、相手の認識の確認や質問に答えられる環境にあるのかどうかが重要になる。
また、IT重説は契約の相手方の承諾をとって行うこと。

オーナーにサブリース業者を紹介し(詳細の説明はサブリース業者に任せる)、業者から報酬を受け取ったケース。
サブリース業者が誇大広告・不当勧誘等を行なった際、勧誘者に当たる会社は処罰等の対象になるか。

このケースでは、勧誘者が処分を受けることはない。
一方、勧誘者が誇大広告・不当勧誘を行なった場合は、勧誘者・業者ともに処分の対象になる。
オーナーが高齢なため、オーナーに代わって窓口となる息子に重要事項説明をしてもよいか。
契約当事者であるオーナーが、息子に代理権を付与していれば可能となる。
なお代理権を付与して契約締結しても、最終責任はオーナー本人に帰属することに留意する。
現在契約中のマスターリース契約も、今回の法改正後には契約書を締結し直した方がよいのか。
新たに契約書を締結し直す必要はない。
ただし、新法の施行後(2020年12月15日以降)、契約更新のときにこれまでの契約書に変更がある場合は、重要事項説明・新しい契約書の締結を行う必要がある。
誇大広告・不当勧誘・重要事項説明義務などに違反している可能性がある業者がいたらどうすればよいか。
国土交通省の「申出制度」を利用できる。

サブリース業者についての情報を国に提供し、国が調査を行い、必要に応じ立入検査等を実施し、違反行為があれば監督処分等により厳正に対応する。

賃貸住宅管理業法に基づく申出制度について(国土交通省)

 

サブリース新法の特定賃貸借契約から除外されるケースはあるか。

所有者(オーナー)の親族がサブリース業者である場合や、親会社が所有する物件を子会社が転貸を目的として借り上げる場合は、密接な関係を有する者として、特定賃貸借契約(マスターリース契約)から除外される。

社宅代行業者は、転貸借の形式を採用している限り特定賃貸借契約に該当し、新法の規制が及ぶ。

【制度に関するお問い合わせ】
国土交通省 不動産・建設経済局参事官付 
TEL:03-5253-8111(内線 25133、25131)
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