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2021年6月15日より、サブリース新法(賃貸住宅の管理業等の適正化に関する法律)が完全施行されました。

 

このコンテンツでは、国土交通省が回答している内容を中心に「サブリース新法のQ&A」をまとめています。

なお、ご不明な点や詳細については、国土交通省の担当部署に問い合わせをお願いいたします。

 

 

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マスターリース契約・サブリース方式に関するQ&A(FAQ)

 

どのようなものが「特定賃貸借契約(マスターリース契約)」に該当するか。
「特定賃貸借契約(マスターリース契約)」とは、賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が、当該賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう。
ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することを指す。
なお、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなるため、個人が賃借した賃貸住宅について、事情により、一時的に第三者に転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当しない。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)を締結しようとしていれば、その戸数にかかわらず、特定転貸事業者(サブリース業者)に対する規制が課されるのか。

本法は、特定転貸事業者(サブリース業者)や勧誘者による勧誘や特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結といった行為に着目して、その適正化に必要な措置をすべての者に義務付けている。
営利の意思を持って反復継続的に賃貸住宅の転貸を行う場合はその規模によらず規制が課される。
マスターリース契約締結前の重要事項説明は、サブリース業者の親会社(の社員)がサブリース業者に代わって説明してもよいか。
契約締結主体のサブリース業者が説明する。(契約の責任関係を明確にするという新法の趣旨より)
重要事項説明の委任は認められていない。
処罰規定もあることから、処罰対象となり得る業者が説明する必要がある。
業務の併任(兼務)をしている場合は、指揮命令下にある社が説明する。
不動産の売買により、マスターリース契約の賃貸人としての地位が買主に引き継がれる場合、重要事項説明をする必要があるか。
必要な場合は、その説明をするのは「売買の仲介業者」なのか「サブリース業者」なのか。
重要事項説明の義務はない。
ただし、サブリース業者が説明することが望ましい、としている。

 

マスターリース契約の重要事項説明は、電話でも可能か。
電話での説明は認められない。
「直接の対面での説明」、または、いわゆる「 IT重説」を活用する。
映像と音声でのリアルタイムにより、相手の認識の確認や質問に答えられる環境にあるのかどうかが重要になる。
また、IT重説は契約の相手方の承諾をとって行うこと。

オーナーにサブリース業者を紹介し(詳細の説明はサブリース業者に任せる)、業者から報酬を受け取ったケース。
サブリース業者が誇大広告・不当勧誘等を行なった際、勧誘者に当たる会社は処罰等の対象になるか。

このケースでは、勧誘者が処分を受けることはない。
一方、勧誘者が誇大広告・不当勧誘を行なった場合は、勧誘者・業者ともに処分の対象になる。

個人のオーナーなどが「勧誘者」に該当する場合はあるか。

賃貸住宅のオーナーが、新たに賃貸住宅のオーナーとなろうとする者に対し、自己の物件について特定賃貸借契約(マスターリース契約)を結んでいる特定の事業者から、勧誘の対価として紹介料等の金銭を受け取り、当該事業者と特定賃貸借契約を結ぶことを勧めたり、当該契約の内容や条件等を説明したりする場合などは、勧誘者に該当するため、個人であっても不当な勧誘等を行った場合、行政処分や罰則の対象となる。

契約の内容や条件等に触れずに単に特定転貸事業者(サブリース業者)を紹介する行為は「勧誘行為」に該当するか。

特定の事業者の契約内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みの説明に留まる場合や単に特定転貸事業者(サブリース業者)を紹介する行為は「勧誘行為」に該当しない。

家賃保証という文言をパンフレット等で使用する場合、全ての文言の隣接する箇所に借地借家法等の点について記載する必要があるか。

パンフレット等の広告において「家賃保証」「空室保証」など、空室の状況にかかわらず一定期間、一定の家賃を支払うことを約束する旨等の表示を行う場合は、「家賃保証」等の文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にはその旨及び借地借家法第 32 条の規定により減額されることがあることを明確に表示する必要があるので、表示がない場合は誇大広告に該当する可能性がある。
なお、表示に当たっては、文字の大きさのバランス、色、背景等から、オーナー等が一体として認識できるよう表示されているかといった点に留意する必要がある。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結を勧誘するための訪問のアポイント取得時に一度面談を拒絶された場合、再度アポイントを取得することは行政処分の対象になるか。

電話勧誘又は訪問勧誘などの勧誘方法、自宅又は会社などの勧誘場所の如何にかかわらず、オーナー等が「契約を締結しない旨の意思」を表示した場合には、意思表示後に再度勧誘する行為は禁止され、一度でも再勧誘行為を行えば本法に違反し行政処分等の対象となる。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の重要事項説明書と締結時書面を一体で交付することは可能か。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結前の書面(重要事項説明書)と特定賃貸借契約の締結時の書面は交付するタイミングが異なる書面であるため、両書面を一体で交付することはできない。
オーナーが高齢なため、オーナーに代わって窓口となる息子に重要事項説明をしてもよいか。
契約当事者であるオーナーが、息子に代理権を付与していれば可能となる。
なお代理権を付与して契約締結しても、最終責任はオーナー本人に帰属することに留意する。
現在契約中のマスターリース契約も、今回の法改正後には契約書を締結し直した方がよいのか。
新たに契約書を締結し直す必要はない。
ただし、新法の施行後(2020年12月15日以降)、契約更新のときにこれまでの契約書に変更がある場合は、重要事項説明・新しい契約書の締結を行う必要がある。
誇大広告・不当勧誘・重要事項説明義務などに違反している可能性がある業者がいたらどうすればよいか。
国土交通省の「申出制度」を利用できる。

サブリース業者についての情報を国に提供し、国が調査を行い、必要に応じ立入検査等を実施し、違反行為があれば監督処分等により厳正に対応する。

賃貸住宅管理業法に基づく申出制度について(国土交通省)

 

サブリース新法の特定賃貸借契約から除外されるケースはあるか。

所有者(オーナー)の親族がサブリース業者である場合や、親会社が所有する物件を子会社が転貸を目的として借り上げる場合は、密接な関係を有する者として、特定賃貸借契約(マスターリース契約)から除外される。

社宅代行業者は、転貸借の形式を採用している限り特定賃貸借契約に該当し、新法の規制が及ぶ。

特定賃貸借契約と管理受託契約を1つの契約として締結する場合、管理受託契約の重要事項説明書と特定賃貸借契約の重要事項説明書を1つの書面にまとめること、及び、管理受託契約の締結時書面と特定賃貸借契約の締結時書面を1つの書面にまとめることは可能か。

特定賃貸借契約と管理受託契約を1つの契約として締結する場合、法第13条の規定に基づく書面と法第30条の規定に基づく書面を1つにまとめること、及び、法第14条の規定に基づく書面と法第31条の規定に基づく書面を1つにまとめることは可能である。

賃貸物件管理業の登録に関するQ&A(FAQ)

どのようなものが「賃貸住宅」に該当しますか。

「賃貸住宅」、すなわち賃貸の用に供する住宅とは、賃貸借契約を締結し賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分を指します。

なお、「住宅」は、その利用形態として「人の居住の用に供する」ことを要件とされていることから、通常事業の用に供されるオフィスや倉庫等はこの要件に該当せず、「住宅」に該当しません。

ウィークリーマンション等は「賃貸住宅」に該当しますか。

いわゆるウィークリーマンションについては、旅館業法第3条第1項の規定による許可を受け、旅館業として宿泊料を受けて人を宿泊させている場合、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則(以下「規則」という。)第1条の規定のとおり、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下「法」という。)第2条第1項の「賃貸住宅」には該当しません。

一方、いわゆるマンスリーマンションなど、利用者の滞在期間が長期に及ぶなど生活の本拠として使用されることが予定されている、施設の衛生上の維持管理責任が利用者にあるなど、当該施設が旅館業法に基づく営業を行っていない場合には、法第2条第1項の「賃貸住宅」に該当することとなります。

 

「賃貸住宅管理業」にはどのようなものが該当しますか。

「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて管理業務(「賃貸住宅の維持保全を行う業務」又は「賃貸住宅の維持保全を行う業務」及び「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」を併せて実施する業務)を行う事業のことをいいます。

「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」のみを実施する事業は本法の「賃貸住宅管理業」に該当しません。

また、他の法令によって財産の管理を委託をした者の保護が図られている、信託や任意後見契約に基づく業務の実施をこれに含む趣旨ではありません。

 

「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」とはどのような業務が該当しますか。

「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」とは、賃貸住宅管理業者が賃借人から受領した家賃、敷金、共益費等の金銭管理を指します。
なお、金銭の管理を行う業務については、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、当該委託に係る賃貸住宅の維持保全を行うことと併せて行うものに限り、本法第2条第2項に規定する賃貸住宅管理業に該当します。

「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理」の「金銭」にはどのようなものが含まれますか。

サブリース新法 第2条 第2項 第2号の「家賃、敷金、共益費その他の金銭」とは、賃貸人が入居者との賃貸借契約に基づいて当該入居者より本来受領すべき金銭のことを指し、具体的には、家賃、敷金、共益費等が含まれます。

なお、サブリース方式において、サブリース業者が入居者から家賃、敷金、共益費等を受領する場合には、これらはサブリース業者が賃貸人の立場として受領するものであることから、第2項第2号の「家賃、敷金、共益費その他の金銭」には含まれないと考えられます。

 

「営業所又は事務所」とはどのようなものが該当しますか。

管理受託契約の締結、維持保全の手配、又は家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理の業務(法第2条第2号に規定する業務を行う場合に限る。)が行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる施設として実態を有するものが該当します。

電話の取次ぎのみを行う施設、維持保全業務に必要な物品等の置き場などの施設は、営業所又は事務所には該当しません。

なお、個人の場合は、その営業の本拠が該当します。

 

 

賃貸住宅管理業の「登録の申請」はどのように行えばよいですか。

登録の申請は、原則、賃貸住宅管理業登録等電子申請システムにて行います。

 

 

登録に必要な申請書類はどのようなものがありますか。
また、当該申請書類はどのように入手すればよいですか。

申請書等は、国土交通省のホームページよりダウンロードすることで入手が可能です。

詳細は、HPに掲載しております「登録申請等に係る必要書類、提出方法等」内の「表1 登録申請に係る必要書類一覧(新規・更新)」をご確認ください。

 

 

登録に有効期間はありますか。

登録に有効期間はありますか。 登録の有効期間は5年間としており、5年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によってその効力は失効します。

 

 

登録が義務付けられている「国土交通省令で定める規模」とはどの程度の戸数を指しますか。

登録が義務付けられる規模は、規則第3条において200戸と定めており、管理戸数が一時的にでも200戸を超えた場合、その時点で登録を受けていなければ賃貸住宅管理業を営むことはできないことから、一時的にでも200戸を超える見込みがあれば、登録を受けることが適当です。

国土交通省としては、管理戸数が200戸を超えない小規模な賃貸住宅管理業者であっても、登録を受けることにより、社会的信用力が高まると考えられることから、登録を受けることを推奨しております。

なお、登録を受けた場合は、管理戸数が200戸を超えない場合であっても、法第2章の賃貸住宅管理業に関する規制に服することとなり、これに違反した場合、監督処分や罰則の対象になることに留意が必要です。

 

 

管理戸数はどのように数えるのですか。

管理戸数は、入居者との間で締結されることが想定される賃貸借契約の数に基づいて数えるものとします。

例えば、1棟の家屋のうち、台所・浴室・便所等を入居者が共同で利用する、いわゆる「シェアハウス」を1棟管理する場合、当該シェアハウスが10部屋から構成されており、そのうち4部屋を入居者が使用し、残りの6部屋が空室になっている場合でも、当該シェアハウスを管理する賃貸住宅管理業者の管理戸数は、10戸と数えます。

 

 

もともと賃貸住宅管理業を営んでいますが、法が施行されたら直ちに賃貸住宅管理業の登録を受けなければならないのですか。

法の施行前から賃貸住宅管理業を営んでいる者については、経過措置として、法の施行から1年間(その期間中に登録申請を行った者は、当該申請に対する処分があるまでの間)は登録を受けなくとも賃貸住宅管理業を営むことができます。

ただし、法の施行から登録申請を行わないまま1年間を経過してしまうと、無登録営業として罰則の対象となるので、注意してください。

また、経過措置の期間中も、みなし賃貸住宅管理業者として、法に基づく規制の対象となるので、法の規制内容をよくご確認の上で業務を行ってください。

 

 

登録要件である「財産及び損益の状況が良好であること」とはどのように判断するのですか。

 

「財産及び損益の状況が良好であること」とは、登録申請日を含む事業年度の前事業年度において、負債の合計額が資産の合計額を超えておらず、かつ、支払不能に陥っていない状態を指します。

ただし、負債の合計額が資産の合計額を超えている場合であっても、例えば、登録申請日を含む事業年度の直前2年の各事業年度において当期純利益が生じている場合、十分な資力を有する代表者からの「代表者借入金」を控除した負債の合計額が資産の合計額を超えていない場合など、上記の「負債の合計額が資産の合計額を超えて」いないことと同 等又は同等となることが相応に見込まれる場合には、「財産及び損益の状況が良好である」とみなします。

「支払不能に陥っていないこと」とは、債務者が支払能力の欠乏のため弁済期にある全ての債務について継続的に弁済することができない客観的状態のこと。

なお、支払能力の欠乏とは、財産、信用、あるいは労務による収入のいずれをとっても債務を支払う能力がないことを意味します。

 

 

登録手数料はいくらかかりますか。

賃貸住宅管理業の登録申請をする場合は、登録免許税法に基づき、申請件数1件あたり9万円を納付するものとします。

 

 

登録の「更新手数料」はいくらかかりますか。

賃貸住宅管理業の登録更新を行う場合は、それぞれ次に掲げる額によるものとします。

・書面による場合     : 18,700円
・オンラインによる場合  : 18,000円

なお、更新手数料の納付先は、登録の申請を行う地方整備局等とします。

 

 

支社・支店ごとに登録を受けることはできますか。

賃貸住宅管理業は、法人の場合は法人単位で登録を行うため、支社・支店ごとに登録を受けることはできません。

なお、登録を受ける場合には、本店及び賃貸住宅管理業を行う支社・支店といった事務所等が登録されます。

 

 

支店や事務所の中には賃貸住宅管理業を行っていない所もありますが、そのような事務所等について申請書に記載する必要がありますか。

賃貸住宅の管理業務を行わない支社、支店などについては、登録申請書に記載する必要はありません。

なお、本店については、賃貸住宅管理業を行っていない場合であっても、登録申請書に記載する必要があります。

 

 

告示に基づく賃貸住宅管理業者登録制度(旧制度)に登録していた事業者も、本法の登録制度への登録は必要ですか。

廃止前の賃貸住宅管理業登録規程による賃貸住宅管理業者登録制度に登録済の事業者についても、法の施行に伴い、賃貸住宅管理業を営み、200戸以上の賃貸住宅を管理している場合は、改めて登録が必要となります。

 

 

保証会社が賃借人から家賃を受領する場合も、賃貸住宅管理業の登録対象となりますか。

保証会社が、賃貸人から委託を受けて通常の月額家賃を借主から受領し、貸主や管理業者に送金するなど、本法で規定する「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」などの金銭管理業務のみを行っている場合は、「登録の対象外」となります。

 

 

賃貸住宅管理業(維持保全業務)を行っていない特定転貸事業者(サブリース業者)は登録を受ける必要がありますか。

賃貸住宅の維持保全を行う業務を行っていない事業者は、本法の賃貸住宅管理業者に該当しないため、「登録対象外」となります。

 

 

管理受託契約に係る「重要事項説明書」と「締結時書面」を一体で交付することは可能ですか。

管理受託契約の重要事項説明書は、契約締結に先立って交付する書面であり、管理受託契約の締結時の書面は交付するタイミングが異なる書面であることから、両書面を一体で交付することはできません。

 

 

管理受託契約の重要事項説明を「契約の相手方の代理人」に行うことは可能ですか。
また、代理受任者の制限(親族に限る、業者は不可 等)はありますか。

原則的には、管理受託契約の相手方本人に対して説明を行う必要がありますが、契約の相手方本人の意思により、「委任状等をもって代理権を付与された者」に対し、重要事項説明を行った場合は当該説明をしたものと認められます。

しかし、賃貸住宅管理業者が管理受託契約の相手方に対して働きかけて契約の相手方にその代理人を紹介して選任させた上、当該代理人に対して重要事項説明を行ったような例外的な場合には、同条の趣旨に照らし、当該代理人が契約の相手方本人に対して当該説明をしたと評価することができる事情がない限り、賃貸住宅管理業者が「管理受託契約の相手方となろうとする者」に対して当該説明をしたとは認められません。

 

 

管理受託契約の締結後、契約期間中に契約内容の変更があった場合、改めて、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

契約期間途中に規則第31条各号に掲げる事項に変更があった場合には、少なくとも変更のあった事項について、当初契約の締結前の重要事項説明と同様の方法により、賃貸人に対して書面の交付等を行った上で説明する必要があります。

 

 

法の施行前に締結された管理受託契約について、法の施行後に改めて重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

新法の施行前に締結された管理受託契約については、法の施行後に改めて重要事項説明等を行う必要はありません。

 

 

新法の施行前に締結された管理受託契約の更新を法の施行後に行う場合、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

必要となる場合、変更部分のみならず改めて全ての項目の説明及び書面交付が必要ですか。

新法の施行前に締結された管理受託契約を更新する際には、契約の根幹に関わる事項について従前と異なる内容に変更された場合、新たな契約の締結と考えることができることから、変更部分のみならず法で規定するすべての事項を説明する必要があります。

一方、更新後の契約内容が従前の契約から変更されていない場合や契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する場合、あるいは単なる商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる場合は重要事項説明等は行わないこととして差し支えありません。

 

 

管理受託契約の相手方である賃貸人が変わった場合、新しい賃貸人に対して、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

 

管理受託契約が締結されている賃貸住宅について、その契約期間中に相続やオーナーチェンジ等によって管理受託契約の相手方である賃貸人が変更された場合には、従前と同一の内容で当該管理受託契約が承継される場合であっても、賃貸住宅管理業者は、賃貸人の地位の移転を認識した後、遅滞なく、新たな管理受託契約の相手方である賃貸人に重要事項説明及び書面の交付を行う必要があります。

 

 

自己の保有する財産と入居者から受領した家賃、敷金、共益費その他の金銭はどのように分別管理を行えばよいですか。

管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭(以下「家賃等」という。)を管理する口座と賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座を別とした上で、管理受託契約毎に金銭の出入を区別した帳簿を作成する等により勘定上も分別管理する必要があります。

なお、管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃等、敷金、共益費その他の金銭を管理する口座は締結した管理受託契約ごと、又は管理受託契約を委託した賃貸人ごとに分別することが望ましいですが、少なくとも家賃等を管理する口座を同一口座とすることとして差し支えなく、また、必ずしも管理受託契約ごと、管理受託契約を委託した賃貸人ごと、物件ごとに口座を分ける必要はなく、賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座と分別とすれば足ります。

 

 

全ての従業員が従業者証明書を携帯する必要はありますか。

従業者証明書を携帯させるべき者の範囲は、賃貸住宅管理業者の責任の下に、当該賃貸住宅管理業者が営む賃貸住宅管理業に従事する者とします。

なお、賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、内部管理事務に限って従事する者は、従業者証明書の携帯の義務はありません。

 

 

標識に記載すべき事項はどのようなものがありますか。

標識に記載すべき事項は以下のとおりです。なお標識の大きさは縦25cm以上横35cm以上となります。

・登録番号
・登録年月日
・登録の有効期間
・商号、名称又は氏名
・主たる営業所又は事務所の所在地

具体の様式につきましては、規則の別記様式第十二号をご参照下さい。

標識は各事業者において、営業所(事務所)ごとに用意する必要があります。

なお、休業している場合においても事業の廃止手続きを行わない限り、標識の掲示は必要となります。

 

【制度に関するお問い合わせ先】
国土交通省 不動産・建設経済局参事官付 
TEL:03-5253-8111(内線 25133、25131)
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