サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）では、サブリース業者や勧誘者に対して不動産オーナー・投資家への「不当な勧誘等の禁止」を規定しています。

そして、国土交通省は、客観的に判断してオーナー等の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものについて、「事実の不告知」・「不実告知」に該当すると考えられる場合を例示しています。

サブリース事業やマスターリース契約についての重要なものに対して、サブリース業者や勧誘者等から事実が告げられなかったり、事実でないことを告げられたりすれば、賃貸住宅の経営者は大きな損害を被ります。

また、「オーナー等の保護に欠けるもの」として、勧誘方法などにも規制があります。

オーナー自らも「不当な勧誘等の禁止」の事例を確認して、正しい情報を入手できるようにしておくことが重要になります。

「事実の不告知」とは （具体例）

• 将来の家賃減額リスクがあること
• 契約期間中であってもサブリース業者から契約解除の可能性があること
• 借地借家法の規定によりオーナーからの解約には正当事由が必要であること
• オーナーの維持保全、原状回復、大規模修繕等の費用負担があること等
• 家賃見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項
• 一定期間経過ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項（サブリース業者側に有利な条項があり、これに応じない場合には一方的に契約を解除される）
• マスターリース契約にて新築当初の数ヶ月間の借り上げ賃料の支払い免責期間があること

「不実告知」とは？ （具体例）

• 「都心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」
• 「当社のサブリース方式なら入居率は確実であり、絶対に家賃保証できる」
• 「サブリー ス事業であれば家賃 100%保証で、絶対に損はしない」
• 「家賃収入は将来にわたって確実に保証される」

「保護に欠けるもの」とは？（具体例） 

オーナーの「保護に欠けるもの」の事例

国土交通省令では、特定賃貸借契約（マスターリース契約）に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者（オーナー等）の「保護に欠けるもの」について規定しています。

オーナー等を威迫する行為

「マスターリース契約を締結若しくは更新させ、又はマスターリース契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、オーナー等を威迫する行為」

迷惑な時間の電話・訪問による勧誘

「マスターリース契約の締結又は更新についてオーナー等に迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為」 

「迷惑を覚えさせるような時間」については、オーナー等の職業や生活習慣等に応じ、 個別に判断されます。

一般的には、オーナー等に承諾を得ている場合を除き、特段の理由が無く、午後９時から午前８時 までの時間帯に電話勧誘又は訪問勧誘を行うことは、「迷惑を覚えさせるような時間」の勧誘に該当します。 

深夜・長時間の勧誘など

「マスターリース契約の締結又は更新について深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりオーナー等を困惑させる行為」 

• 深夜の勧誘
• 長時間の勧誘
• オーナー等が勤務時間中であることを知りながら、執ような勧誘を行ってオーナー等を困惑させること
• 面会を強要してオーナ ー等を困惑させること

断っても執ように勧誘する行為 

「マスターリース契約の締結又は更新をしない旨の意思（当該契約の締結又は更新の勧誘を受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したオーナー等に対して執ように勧誘する行為 」

「更新」についての注意点

オーナーとサブリース業者とのマスターリース契約の「更新」については注意が必要です。

契約の更新を拒絶する場合には、オーナー側に「正当事由」が必要となります。（借地借家法 第28条　更新拒絶等の要件）

借地借家法　第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

　建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

不動産オーナー・投資家のための重要なポイント

サブリース事業を検討する際のポイント

サブリース事業やマスターリース契約を検討するうえで、サブリース業者や勧誘者（建設業者・不動産業者など）による勧誘時の説明には様々な情報が含まれます。

しかし、契約や収益にかかわる重要な事実が告げられなかったり、事実でないことを告げられたりすれば、不動産オーナー・投資家は大きな損害を被ってしまいます。

賃貸経営に関わる重要な情報をしっかりと取捨選択できるように、備えておくことが重要です。

また、「不当な勧誘行為」についても注意が必要です。

電話・訪問などが常識を疑うような時間や回数だったり、威迫する言動などがあったりすれば、オーナー側は冷静な判断を下すことができません。

このコンテンツ内で紹介した「不当な勧誘等の禁止」の具体例を確認して、トラブルの防止に努めてください。

「不当な勧誘等の禁止」について、総合的に解説したコンテンツは、下記をご覧ください。

サブリース新法の「不当な勧誘等の禁止」について解説します（不動産オーナー・投資家向け）

2021.6.21

サブリース新法では「不当な勧誘等の禁止」が規定されています。 マスターリース契約を検討している不動産オーナー・投資家は、トラブル防止のために、サブリース新法が規定をよく理解しておくことが重要です。...

サブリース事業では、建設業者、賃貸住宅・土地等の売買仲介を行う不動産業者等が、サブリース業者と連携していることが多くあります。

そして、サブリース事業を検討している者（オーナー）に対して「勧誘」を行うことが一般的に行われています。

不当な勧誘等（規定）の趣旨について

悪徳なサブリース業者は、建設業者、賃貸住宅・土地等の売買仲介を行う不動産業者等に「勧誘をゆだねる」ことで、勧誘の規制を免れようとするかもしれません。

勧誘の委託を受けた建設業者や不動産業者は、自己の利益（建築契約や仲介手数料など）につなげるために、オーナーとなろうとする者に対して、 サブリース業者と締結する「マスターリース契約に関する内容やリスクを誤認」させるケースがあります。

用語について（不当な勧誘等の禁止　第29条）

サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）では、サブリース業者とサブリース事業の勧誘者に対して、「不当な勧誘等の禁止」を義務付けています。 

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 （不当な勧誘等の禁止） 第 29 条 

特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。 

一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為 

二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 

オーナーが注意するポイント

不当な勧誘等の禁止 の「具体例」とは？

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サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）では、サブリース業者とサブリース事業の勧誘者に対して、「不当な勧誘等の禁止」を義務付けています。 

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 （不当な勧誘等の禁止） 第 29 条 

特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。 

一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為 

二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 

「不当な勧誘等の禁止」規定の趣旨とは？

「不当な勧誘等の禁止」の趣旨について

サブリース業者と連携した建設業者、賃貸住宅・土地等の売買仲介を行う不動産業者等が、オーナーとなろうとする者に対してマスターリース契約の「勧誘」を行うことが一般的に行われています。

このような「「サブリース業者以外の勧誘を行う者」が自社の利益のために「不当な勧誘等」をおこない、サブリース業者とオーナーとの間でトラブルに発展することが問題になっているのです。

「不当な勧誘等の禁止」の趣旨とは？

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サブリース新法の「不当な勧誘等の禁止」の趣旨について解説しています。 オーナーや投資家がトラブルや損害を被らない重要なポイントも掲載しています。...

不当な勧誘等の禁止 の「具体例」とは？

「不当な勧誘等の禁止」の具体例

故意に事実を告げない行為 （具体例）

• 家賃減額リスク
• 契約解除の可能性
• 解約には正当事由が必要であること
• オーナーの維持保全などの費用負担
• サブリース業者側に有利な条項
• 新築当初の数ヶ月間の借り上げ賃料の支払い免責期間

故意に不実のことを告げる行為 （具体例）

• オーナーに支払われる家賃が減額されない
• 原状回復費用をオーナーが負担がない
• 維持修繕費用は全てサブリース事業者負担である 
• 近傍同種の家賃よりも明らかに高い家賃設定

また、国土交通省令では、特定賃貸借契約（マスターリース契約）を締結するオーナー等を勧誘する際の「保護に欠ける行為」も規定しています。

不当な勧誘等の禁止の「具体例」の詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

不当な勧誘等の禁止 の「具体例」とは？

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不動産オーナー・投資家が注意するポイント（サブリース事業）

「不当な勧誘等の禁止」についての注意点

サブリース事業のトラブルを防止するためにも、オーナー側もサブリース新法が規定している「不当な勧誘等の禁止」についての理解を深めるように努めましょう。