「誇大広告等」とは？

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、いわゆる「誇大広告等の禁止」が規定されました。

第28条（誇大広告等の禁止）

特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

この「誇大広告等の禁止」は、サブリース新法で主な規制の対象となっています。

不動産投資家や物件オーナーは、サブリース新法が「誇大広告の禁止」を規定していることについてその趣旨を十分に理解することが重要です。

「誇大広告等」とは？

実際より優良であると見せかけて相手を誤認させる「誇大広告」のほか、 虚偽の表示により相手を欺く「虚偽広告」について適用されます。

広告の媒体（例）

• 新聞の折込チラシ
• 配布用のチラシ
• 新聞
• 雑誌
• テレビ
• ラジオ
• インターネットのホームページ等

広告の媒体については例として上記が挙げられますが、種類を問わない、としています。

また、「営業所等が作成する配布用のチラシや インターネットのホームページ等」についても、業者側に確認するように言及しています。

オーナー側は、サブリース業者等のチラシやホームページの内容に注意が必要です。

「誇大広告等」に該当しないかどうか、適切な表示がなされているかについて、十分に確認を行うことが重要です。

「誇大広告の禁止」の趣旨とは？

サブリース新法における「誇大広告の禁止」の趣旨をまとめると、次のようになります。

サブリース業者等（サブリース業者又は勧誘者）が、

・マスターリース契約に基づいてサブリース業者が支払うべき家賃
・賃貸住宅の維持保全の実施方法
・マスターリース契約の解除に関する事項等

について、

・著しく事実に相違する表示
・実際のものよりも著しく優良あるいは有利であるような表示

を行うことを禁止しています。

「誇大広告等の禁止」が規定された背景とは？

サブリース業者とのマスターリース契約の締結を促す広告を行う際に、オーナーにサブリース方式での賃貸経営に係る潜在的なリスクを十分に説明がなされていないケースがあります。

そのため、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しているのです。

このような状況を受けて、サブリース新法では、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結について広告を打ち出す際の禁止事項が規定されました。

「誇大広告等の禁止」がされないと・・・

サブリース業者や勧誘者が行うマスターリース契約の締結を促す広告では、オーナ ー側が賃貸事業の経験・専門知識が乏しいこともあります。

そこに付け込んで、サブリース業者が広告でメリットのみを強調することもあり得ます。

たとえば、オーナーに支払うべき家賃やマスターリース契約の解除の条件等を明らかにしないなど、「賃貸事業のリスクを小さく見せる表示等」を行うことがあります。

この場合、オーナーとなろうとする者は、広告の内容の真偽を判断することは困難です。

契約の内容等を誤認したままマスターリース契約を締結すれば、オーナーが甚大な損害を被ることとなってしまいます。

誇大広告の禁止は、このようなトラブル防止の観点から制定されています。