オーナーがサブリース業者との「マスターリース契約」を見直すことで、収益を改善したりより良い条件で経営したりすることができます。
すでに賃貸物件を所有している場合は、少しでも良い条件を模索したいですよね。
しかし、サブリース業者によっては契約条件の見直しが難しいケースもあります。
筆者は、サブリース業者としてオーナーと結ぶマスターリース契約書を作成してきました。
このコンテンツでは、「マスターリース契約の見直しが難しい場合の対処方法」を解説しています。
オーナーは、賃貸経営の将来的な問題点も考えながら対応していくことが重要なポイントになります。
サブリース業者と協議するポイント（マスターリース契約）
当然ですがマスターリース契約の内容や条件を見直す際には、オーナーとサブリース業者で協議を行います。
収益性を高めるためには、主に以下の項目について話し合うことがポイントになります。
- 家賃
- 物件のメンテナンス費用・負担割合
退去後の原状回復工事や建物のメンテナンス工事には大きな出費がともない、将来的な物件の収支計画にも影響を与えます。
サブリース新法を活用して、より良い契約条件となるように協議をすることが重要です。
また、サブリース業者が借地借家法第32条第１項（※）
マスターリース契約の内容変更に関わることから、
- 変更（減額）しようとする家賃の額
- 家賃の設定根拠
- その他の変更事項
（※）借地借家法 第32条1項
建物の借賃が、
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変 動により、 又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、 契約の条件にかかわらず、当事者は、 将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、 その定めに従う。
理想の条件や収益が得られないときは「売却」も視野に
協議をしてもなかなか条件の見直しが難しいこともあります。
サブリース業者によっては、協議すらまともにしてもらえないケースも。
そういう場合でも冷静に物件の収支をチェックしてみてください。
具体的には、今後の家賃の推移、入居率（空室率）、メンテナンス費用などです。
その結果、理想の収益が確保できそうもない場合は「物件の売却」も視野に入れなければなりません。
仮に売却を検討する場合でも、まずは相場の確認など最新の情報を手に入れるように心掛けてください。
ネット上で最新情報を収集する方法もありますので、上手く活用するのもポイントです。
サブリース方式の物件は、通常の賃貸管理の物件よりも売却しやすい場合もあります。
複数物件を所有している不動産オーナ・投資家にとっては、サブリース条件の見直しが買い換えのきっかけとなるケースもあるといえるでしょう。