賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（Ｑ＆Ａ）

所有者（オーナー）の親族がサブリース業者である場合や、親会社が所有する物件を子会社が転貸を目的として借り上げる場合は、密接な関係を有する者として、特定賃貸借契約（マスターリース契約）から除外される。

社宅代行業者は、転貸借の形式を採用している限り特定賃貸借契約に該当し、新法の規制が及ぶ。

｢賃貸住宅管理業｣とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて管理業務（「賃貸住宅の維持保全を行う業務」又は「賃貸住宅の維持保全を行う業務」及び「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」を併せて実施する業務）を行う事業のことをいいます。

「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」のみを実施する事業は本法の｢賃貸住宅管理業｣に該当しません。

また、他の法令によって財産の管理を委託をした者の保護が図られている、信託や任意後見契約に基づく業務の実施をこれに含む趣旨ではありません。

サブリース新法 第２条 第２項 第２号の「家賃、敷金、共益費その他の金銭」とは、賃貸人が入居者との賃貸借契約に基づいて当該入居者より本来受領すべき金銭のことを指し、具体的には、家賃、敷金、共益費等が含まれます。

なお、サブリース方式において、サブリース業者が入居者から家賃、敷金、共益費等を受領する場合には、これらはサブリース業者が賃貸人の立場として受領するものであることから、第２項第２号の「家賃、敷金、共益費その他の金銭」には含まれないと考えられます。

管理受託契約の締結、維持保全の手配、又は家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理の業務（法第２条第２号に規定する業務を行う場合に限る。）が行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる施設として実態を有するものが該当します。

電話の取次ぎのみを行う施設、維持保全業務に必要な物品等の置き場などの施設は、営業所又は事務所には該当しません。

なお、個人の場合は、その営業の本拠が該当します。

登録の申請は、原則、賃貸住宅管理業登録等電子申請システムにて行います。

申請書等は、国土交通省のホームページよりダウンロードすることで入手が可能です。

登録に有効期間はありますか。 登録の有効期間は５年間としており、５年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によってその効力は失効します。

登録が義務付けられる規模は、規則第３条において200戸と定めており、管理戸数が一時的にでも200戸を超えた場合、その時点で登録を受けていなければ賃貸住宅管理業を営むことはできないことから、一時的にでも200戸を超える見込みがあれば、登録を受けることが適当です。

国土交通省としては、管理戸数が200戸を超えない小規模な賃貸住宅管理業者であっても、登録を受けることにより、社会的信用力が高まると考えられることから、登録を受けることを推奨しております。

なお、登録を受けた場合は、管理戸数が200戸を超えない場合であっても、法第２章の賃貸住宅管理業に関する規制に服することとなり、これに違反した場合、監督処分や罰則の対象になることに留意が必要です。

管理戸数は、入居者との間で締結されることが想定される賃貸借契約の数に基づいて数えるものとします。

例えば、１棟の家屋のうち、台所・浴室・便所等を入居者が共同で利用する、いわゆる「シェアハウス」を１棟管理する場合、当該シェアハウスが10部屋から構成されており、そのうち４部屋を入居者が使用し、残りの６部屋が空室になっている場合でも、当該シェアハウスを管理する賃貸住宅管理業者の管理戸数は、10戸と数えます。

法の施行前から賃貸住宅管理業を営んでいる者については、経過措置として、法の施行から１年間（その期間中に登録申請を行った者は、当該申請に対する処分があるまでの間）は登録を受けなくとも賃貸住宅管理業を営むことができます。

ただし、法の施行から登録申請を行わないまま１年間を経過してしまうと、無登録営業として罰則の対象となるので、注意してください。

また、経過措置の期間中も、みなし賃貸住宅管理業者として、法に基づく規制の対象となるので、法の規制内容をよくご確認の上で業務を行ってください。

「財産及び損益の状況が良好であること」とは、登録申請日を含む事業年度の前事業年度において、負債の合計額が資産の合計額を超えておらず、かつ、支払不能に陥っていない状態を指します。

ただし、負債の合計額が資産の合計額を超えている場合であっても、例えば、登録申請日を含む事業年度の直前２年の各事業年度において当期純利益が生じている場合、十分な資力を有する代表者からの「代表者借入金」を控除した負債の合計額が資産の合計額を超えていない場合など、上記の「負債の合計額が資産の合計額を超えて」いないことと同 等又は同等となることが相応に見込まれる場合には、「財産及び損益の状況が良好である」とみなします。

「支払不能に陥っていないこと」とは、債務者が支払能力の欠乏のため弁済期にある全ての債務について継続的に弁済することができない客観的状態のこと。

なお、支払能力の欠乏とは、財産、信用、あるいは労務による収入のいずれをとっても債務を支払う能力がないことを意味します。

賃貸住宅管理業の登録申請をする場合は、登録免許税法に基づき、申請件数１件あたり９万円を納付するものとします。

賃貸住宅管理業の登録更新を行う場合は、それぞれ次に掲げる額によるものとします。

・書面による場合 　　　　： 18,700円
・オンラインによる場合 　： 18,000円

なお、更新手数料の納付先は、登録の申請を行う地方整備局等とします。

賃貸住宅管理業は、法人の場合は法人単位で登録を行うため、支社・支店ごとに登録を受けることはできません。

なお、登録を受ける場合には、本店及び賃貸住宅管理業を行う支社・支店といった事務所等が登録されます。

賃貸住宅の管理業務を行わない支社、支店などについては、登録申請書に記載する必要はありません。

なお、本店については、賃貸住宅管理業を行っていない場合であっても、登録申請書に記載する必要があります。

廃止前の賃貸住宅管理業登録規程による賃貸住宅管理業者登録制度に登録済の事業者についても、法の施行に伴い、賃貸住宅管理業を営み、200戸以上の賃貸住宅を管理している場合は、改めて登録が必要となります。

保証会社が、賃貸人から委託を受けて通常の月額家賃を借主から受領し、貸主や管理業者に送金するなど、本法で規定する「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」などの金銭管理業務のみを行っている場合は、「登録の対象外」となります。

賃貸住宅の維持保全を行う業務を行っていない事業者は、本法の賃貸住宅管理業者に該当しないため、「登録対象外」となります。

管理受託契約の重要事項説明書は、契約締結に先立って交付する書面であり、管理受託契約の締結時の書面は交付するタイミングが異なる書面であることから、両書面を一体で交付することはできません。

原則的には、管理受託契約の相手方本人に対して説明を行う必要がありますが、契約の相手方本人の意思により、「委任状等をもって代理権を付与された者」に対し、重要事項説明を行った場合は当該説明をしたものと認められます。

しかし、賃貸住宅管理業者が管理受託契約の相手方に対して働きかけて契約の相手方にその代理人を紹介して選任させた上、当該代理人に対して重要事項説明を行ったような例外的な場合には、同条の趣旨に照らし、当該代理人が契約の相手方本人に対して当該説明をしたと評価することができる事情がない限り、賃貸住宅管理業者が「管理受託契約の相手方となろうとする者」に対して当該説明をしたとは認められません。

契約期間途中に規則第31条各号に掲げる事項に変更があった場合には、少なくとも変更のあった事項について、当初契約の締結前の重要事項説明と同様の方法により、賃貸人に対して書面の交付等を行った上で説明する必要があります。

新法の施行前に締結された管理受託契約については、法の施行後に改めて重要事項説明等を行う必要はありません。

新法の施行前に締結された管理受託契約を更新する際には、契約の根幹に関わる事項について従前と異なる内容に変更された場合、新たな契約の締結と考えることができることから、変更部分のみならず法で規定するすべての事項を説明する必要があります。

一方、更新後の契約内容が従前の契約から変更されていない場合や契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する場合、あるいは単なる商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる場合は重要事項説明等は行わないこととして差し支えありません。

管理受託契約が締結されている賃貸住宅について、その契約期間中に相続やオーナーチェンジ等によって管理受託契約の相手方である賃貸人が変更された場合には、従前と同一の内容で当該管理受託契約が承継される場合であっても、賃貸住宅管理業者は、賃貸人の地位の移転を認識した後、遅滞なく、新たな管理受託契約の相手方である賃貸人に重要事項説明及び書面の交付を行う必要があります。

管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭（以下「家賃等」という。）を管理する口座と賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座を別とした上で、管理受託契約毎に金銭の出入を区別した帳簿を作成する等により勘定上も分別管理する必要があります。

なお、管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃等、敷金、共益費その他の金銭を管理する口座は締結した管理受託契約ごと、又は管理受託契約を委託した賃貸人ごとに分別することが望ましいですが、少なくとも家賃等を管理する口座を同一口座とすることとして差し支えなく、また、必ずしも管理受託契約ごと、管理受託契約を委託した賃貸人ごと、物件ごとに口座を分ける必要はなく、賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座と分別とすれば足ります。

従業者証明書を携帯させるべき者の範囲は、賃貸住宅管理業者の責任の下に、当該賃貸住宅管理業者が営む賃貸住宅管理業に従事する者とします。

なお、賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、内部管理事務に限って従事する者は、従業者証明書の携帯の義務はありません。

標識に記載すべき事項は以下のとおりです。なお標識の大きさは縦25cm以上横35cm以上となります。

・登録番号
・登録年月日
・登録の有効期間
・商号、名称又は氏名
・主たる営業所又は事務所の所在地

具体の様式につきましては、規則の別記様式第十二号をご参照下さい。

標識は各事業者において、営業所（事務所）ごとに用意する必要があります。

なお、休業している場合においても事業の廃止手続きを行わない限り、標識の掲示は必要となります。