サブリースの一般的な契約関係のイメージ:写真画像
サブリースのトラブルを防止する法規制が検討されています(国土交通省のサイトより)

 

 

「サブリース(転貸借)事業者」に初めて法規制がかかります。

2020年(令和2年)6月、不当な勧誘の禁止や重要事項の書面での説明義務を事業者に課す新法が成立しました。(時事通信

サブリースに関する措置は2020年12月、賃貸管理業者の登録制度は2021年6月にそれぞれ施行される予定です。

新たな法案では、「絶対に損はしない」といった不当な勧誘を禁止し、家賃収入が保証される期間や条件などについて書面で説明することをサブリース業者に義務づけます。

 

このコンテンツは、上記の「サブリース事業者に対する法規制」の内容について解説しています。

サブリース方式で問題となった、かぼちゃの馬車の物件やスルガ銀行の事例も取り上げています。

 

物件オーナーや管理会社の人は、新たな法規制の情報をチェックしてスムーズに対処できるようにしておきましょう。

 

東京で20棟・300室のシェアハウス管理・運営において10年超の経験を持ち、物件オーナー(所有者)に対する「サブリース契約書の作成と締結」を実際に行なってきた筆者が、プロの視点から解説します。

 

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サブリース法規制の内容について

規制の写真画像

サブリース事業者に対する法規制が導入されます

 

国土交通省が法規制を強化するのは、物件所有者(オーナー)とサブリース業者とのトラブルが目立ってきていることがあります。

法案の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」です。(以下、「サブリース規制法」と呼びます。)

 

サブリース規制法の「2つの柱」

サブリース規制法は、以下の2つの柱から成り立っています。

 

1. 全サブリース業者への規制・罰則など

2. 賃貸住宅管理業者の登録義務付け

 

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案の概要の写真画像

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」の概要

 

これまでは、サブリースを直接的に規制する法律はありませんでした。

そのため、国土交通省は悪質業者の排除に向け、早期に新法を制定することを目指しています。

 

サブリース規制案の主な内容
  • 勧誘時や契約締結時に適切な説明・書面の交付を求める
  • 違反した場合の処分や罰金などの規定も設ける
  • サブリース1戸からでも業者は対象となる
  • サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸経営の勧誘を行う者も対象となる
  • 一定規模以上の事業者に登録を義務付ける

 

国土交通省はサブリース規制法に先駆けて実態調査のためのアンケートを実施しているので、その内容と結果を見てみましょう。

 

国土交通省のアンケート調査について

国土交通省はサブリースに関するアンケートを実施しました。正式名称は「賃貸住宅管理業等に関する実態調査」。

調査対象者は、約11,000社のサブリース・管理会社のほか、賃貸住宅オーナー、入居者も加わる規模。

質問項目は多岐に渡り、トラブル対応の状況、営業手法、契約の事前説明状況を確認するものになっています。

「サブリース契約の事前説明の状況」「トラブル事例」について、詳細を問うものになっているようです。

国土交通省のアンケート調査結果について

令和元年12月、「サブリース契約」に関するアンケート結果が公表されました。

サブリース契約をしている不動産業者720社余りと、家主400人余りから回答を得ました。

それによると、不動産業者が家主に契約内容を十分に説明しているケースは「6割」にとどまることがわかりました。

入居率が下がったり、周辺の家賃相場が下がったりした場合に、家主に支払われる賃料が減るリスクについて説明をしている業者は、59.7%にとどまり、契約の説明が必ずしも十分ではない実態が分かりました。

一方、家主への調査では「契約内容の変更条件などについて十分な説明がないまま契約を求められた」との回答が22.8%にのぼりました。

 

国土交通省は今回の調査結果を踏まえ、契約内容の説明の徹底などルールを厳格化するとともに、サブリース契約を行う不動産業者の国への登録の義務化を行います。

 

賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、としています。

オーナーとサブリース業者・管理業者とのトラブル発生を、令和11年度までに15%(令和元年の1/3)にすることを目標としています。

 

サブリース規制法の目標と効果の写真画像

目標と効果(国土交通省)

 

アンケート結果の詳細は、下記のサイトから確認できます。

賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果の公表(国土交通省)

 

これまでの問題点(サブリース)

物件所有者(オーナー)とサブリース業者のトラブルや問題点について、これまでの事例を含めて見ていきましょう。

 

サブリースとは(仕組み)

「サブリース事業者」がアパートなどの「所有者」から建物を一括で借上げ、長期間にわたり入居者に「又貸し(転貸)」するビジネスです。

事業者が入居者の募集から建物の維持・管理、家賃収納など多くの業務を担っています。

オーナーは業者にほとんどの業務を任せることができ、少ない負担で収入を得られる仕組みになっています。

 

サブリース(転貸借)

建物の所有者からアパートなどの賃貸住宅を一括して借り上げ、入居者にまた貸しする事業

所有者は一定期間、収入が保証され、家賃の収納業務なども業者に任せて負担を減らせる

日本経済新聞-きょうのことば(2019年8月11日)

 

サブリースの一般的な契約関係のイメージ:写真画像

サブリースの一般的な契約関係のイメージ(国土交通省)

 

サブリースは、アパートやマンション、シェアハウスなど多くの賃貸住宅で採用されています。

適切に運営されているケースが大半であり、サブリース事業そのもの(仕組み)に大きな問題があるわけではありません。

今回の法規制は、サブリースの仕組みを利用した一部の悪質業者を排除し、金融機関も含めた「トラブルを防ぐ目的」で実施が検討されているのです。

 

(参考:不祥事の続いたサブリースが「悪いサービスではない」根拠)

 

サブリースのトラブル・問題点

リスク・デメリットを示す写真画像

サブリースに関するトラブルや問題点を具体的に見ていきましょう

 

近年は、物件所有者(オーナー)とサブリース事業者との間でトラブルが相次いでいます。

特に「安定した家賃収入を保証する」と勧誘され、多額の融資を受けてアパートを建設したケースで問題が多くなっています。

オーナーに払われる家賃の減額をサブリース事業者から迫られ、借入金の返済が滞る例もみられます。

 

たとえば、2018年にはサブリース方式で「かぼちゃの馬車」というシェアハウスのような物件を運営していた不動産会社が破綻し、この関連でスルガ銀行では多額の不正融資が発覚しました。

サブリースで安定した家賃収入を謳い文句に、投資物件として医師やサラリーマンなどに販売していました。

ただし、スルガ銀行の不正融資の報告書を見ると、シェアハウス関連は全体の約1割にすぎず、賃貸用のアパート・マンションが全体の約9割を占めています。

金融機関を利用する賃貸住宅のオーナーや投資家は注意が必要です。

 

サブリース方式(国土交通省)の写真画像

サブリース規制法(国土交通省)

 

 

アパートなどの建設や土地購入にかかる費用は、所有者(オーナー)が金融機関からの借り入れなどでまかないます。

サブリース契約により家賃収入が「保証」されるとはいえ、保証は数十年間におよぶ借入金の返済期間中ずっと続くわけではありません。

サブリース業者との契約は通常、賃料保証は最初の10年間などに限られ、それ以降は数年ごとに「賃料を見直す条項」が盛り込まれています。

(ここでいう「賃料」とは、サブリース業者がオーナーに支払う賃料のこと)

所有者が予想しなかった段階で「家賃の減額」を迫られ、金融機関への返済が行き詰まるといったトラブルや訴訟も多く、社会問題となっているのです。

 

トラブル事例・ニュース(サブリース)

賃貸住宅の施工不備問題が発覚したレオパレス21は、サブリース物件が多いと言われています。

施行不備を改修するために入居募集停止中の物件もあり、さらなる業績の悪化も懸念されています。

オーナーの間では、会社の業績悪化でサブリース物件の賃料減額・契約解消の不安が広がっているようです。

2020年2月には、オーナーが賃料減額取消を求めた訴訟でレオパレス側が敗訴する判決が出て話題になりました。

(参考サイト https://www.rakumachi.jp/news/column/258708

 

 

【関連コンテンツ】

 

新たな法規制への対応について(サブリース・賃貸住宅管理

平成から令和へパソコンで修正する人:写真画像

法規制に対応できるように準備をすすめておくことが重要になります

 

サブリースの対応について

サブリース事業者は新法の内容について把握し、適切に対処できるようにしておく必要があります。

サブリースに関する措置は2020年12月、賃貸管理業者の登録制度は2021年6月にそれぞれ施行される予定です。

 

  • サブリースの勧誘時や契約締結時に適切な説明と書面の交付をおこなう
  • 違反した場合の処分や罰金などの規定について確認する

 

サブリースを扱う業者は、1戸からでも新法の対象に。

「絶対に損しない」といった不適切な勧誘行為が禁止され、契約締結前に「重要事項説明」が義務付けられます。

家賃収入を保証する期間や将来の減額リスクなどを「書面」で説明する必要もあります。

また、サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の「勧誘を行う者(勧誘者)」についても規制の対象となります。

不動産業者だけでなく建築業者やコンサルティング会社など、サブリース事業を提案する側の責任が問われます。

違反した業者には、業務停止命令や罰金が科されますので注意が必要です。

 

(参考)
重要事項説明書の例(サブリース原賃貸人向け)

 

賃貸住宅管理業者の登録制度について

現在の管理業者登録は任意の制度となっていますが、一定規模の戸数を持つ業者は登録が義務付けられることになります。(管理戸数が200戸未満の業者は制度義務化の対象外とする方針です。)

 

  • 登録義務に該当する事業者は直ちに登録をおこなう
  • 一定の年数以上の実務経験を持つ人材や住宅管理の有資格者を配置する
  • 入居者から預かった賃料を登録事業者の財産と分けて管理する
  • 登録の有効期間は5年(5年毎の更新が必要)

 

登録業者は、事業所ごとに「住宅管理の有資格者」を配置するように求められます。

管理受託締結前には「重要事項の説明」が必要になります。

入居者から預かった賃料は、「業者の財産とは分けて」管理しなければなりません。

また、管理業者は物件の入居状況や入居者がトラブルを抱えていないかなどを、契約者に対して「定期的に報告する」必要があります。

 

物件所有者(オーナー)は新法の内容をチェックして、サブリース契約や業者が新法に対応できているかどうかを自分でも見極めることが重要になります。

業者に登録が義務付けられれば、インターネット上で登録事業者を確認することができるようになると思われます。

契約前に必ずチェックし、「登録事業者と契約を締結する」ようにすることがトラブルを防止することにつながるでしょう。

 

また、国土交通省はオーナーとサブリース事業者が締結する契約書のひな形を公開していますので、参考にしてください。

 

「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000018.html

 

アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!
平成30年3月27日 公表(平成30年10月26日 更新) 金融庁・消費者庁・国土交通省

 

賃貸住宅管理業者登録制度(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/index.html

 

重要事項説明書などの実務書式(日本賃貸住宅管理協会)

 

まとめ

サブリース事業者に対する新法が制定されました。

物件オーナーや不動産会社などサブリース事業に関係のある人は、詳細を確認して対応しましょう。

 

サブリース規制案について(まとめ)
  • サブリースによる賃貸住宅経営を勧誘する業者にも適用される
  • サブリースの勧誘時や契約締結時に適切な説明と書面の交付をおこなう
  • 違反した場合の処分や罰金などの規定がある
  • 一定規模以上の業者に賃貸住宅管理業者の登録を義務付ける

 

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