サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、「誇大広告等の禁止」・「不当な勧誘等の禁止」を規定しています。

「勧誘者」とは？（サブリース新法）

サブリース新法の「勧誘者」とは？

「特定のサブリース業者と特定の関係性を有する者」とは？

具体例（サブリース業者と特定の関係性を有する者）

• 特定のサブリース業者からマスターリース契約の勧誘を行うことについて委託を受けている者 
• 親会社、子会社、関連会社のサブリース業者のマスターリース契約について勧誘を行う者 
• 特定のサブリース業者が顧客を勧誘する目的で作成した資料を用いてマスターリース契約の内容や条件等を説明し、当該契約の勧誘を行っている者 
• 特定のサブリース業者から、勧誘の謝礼として紹介料等の利益を得ている者 
• 特定のサブリース業者が、自社のマスターリース契約の勧誘の際に渡すことができるよう、自社名の入った名刺の利用を認めている者

「勧誘」とは？

• 特定のサブリース業者とのマスターリース契約を結ぶことを直接勧める場合
• 特定のサブリース業者とのマスターリース契約のメリットを強調して締結の意欲を高める

「勧誘者」の具体例を解説

不動産オーナー・投資家のための重要なポイント

賃貸住宅経営に関わる重要ポイント

サブリース事業では、賃貸住宅の建築を請け負う業者、賃貸住宅やその土地等の売買の仲介を行う不動産会社など、オーナー側に対して様々な勧誘が行なわれます。

各業種において自社の利益につなげようとし、マスターリース契約を検討している不動産オーナーや投資家に対して、契約に関する内容やリスクを誤認させかねません。

そうなれば、契約締結後にトラブルに発展する事態となります。

不動産オーナーや投資家は、サブリース事業者だけでなく「勧誘者」による勧誘にも注意が必要です。

サブリース新法の「不当な勧誘等の禁止」について解説します（不動産オーナー・投資家向け）

2021.6.21

サブリース新法では「不当な勧誘等の禁止」が規定されています。 マスターリース契約を検討している不動産オーナー・投資家は、トラブル防止のために、サブリース新法が規定をよく理解しておくことが重要です。...

2020年12月15日、いわゆる「サブリース新法」の一部が施行されました。（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）

この法令に対する違反行為やその疑いがある場合は、「申出制度」を利用することができます。

このコンテンツでは、サブリース新法の申出制度について解説しています。

サブリース新法の「申出制度」の概要

「申出制度」は、賃貸住宅管理業法に規定される「誇大広告等の禁止」、「不当な勧誘等の禁止」、「契約締結前の重要事項説明義務」などに違反したサブリース業者についての情報を国に提供し、適切な措置を求めることができる制度です。

「申出制度」に寄せられた情報について、国が調査を行い、必要に応じ立入検査等を実施し、違反行為があれば監督処分等により厳正に対応します。

リーフレット
「賃貸住宅管理業法に基づく不適切なサブリース業者についての情報提供制度（国土交通省に対する申出制度）」

サブリース新法の「違反行為」とは

違反行為に当たるものは、下記のような内容です。（事例あり）

誇大広告の例

サブリース事業者がサブリース事業のメリットを殊更に強調し、リスクを過小に見せる広告を行っている場合。

不当勧誘の例

家賃減額リスクや、契約期間中のサブリース業者からの契約解除の可能性、借地借家法第28条の規定によりオーナーからの解約には正当事由が必要であることなど、契約締結に重要な影響を及ぼすようなリスク事項を故意に告げずに勧誘する。
また、不実のことを告げるような勧誘や、執拗な勧誘など不当な勧誘を受けた場合。

重要事項説明の例

家賃が減額される場合があることや、契約期間中に解約となる場合があることなど、法令で定められた必要な説明をしない。

なお、賃貸住宅管理業法では、上記の「誇大広告等の禁止」・「不当な勧誘等の禁止」については、サブリース業者（特定転貸事業者）だけでなく「勧誘者」（サブリース業者が特定賃貸借契約[マスターリース契約]の締結についての勧誘を行わせる者）に対しても義務づけられています。

サブリース業者・勧誘者に対する罰則一覧表（国土交通省）

サブリース業者・勧誘者に対する罰則一覧表（国土交通省）

サブリース新法の「監督処分」とは

違反行為があった場合には、賃貸住宅管理業法に基づいて「監督処分等」が行なわれます。

監督処分については、指示処分・業務停止処分などがあります。

監督処分の詳細については、国土交通省の資料を確認してください。
001377613.pdf (mlit.go.jp)

マスターリース契約を締結するサブリース業者だけでなく、該当する「勧誘者」も規制の対象となります。

※たとえ個人オーナーであって勧誘者に該当します。そのうえで当該個人オーナーに監督処分等が課されるかは、違反行為の態様の悪質さ、関与の度合いなど諸般の事情を総合的に勘案し、判断することとなります。

「申出制度」の流れ

申出制度の流れは以下のとおりです。

STEP1　違反行為があったことを確認する

（申出は、被害を受けた本人に限らず、個人・法人を問わず誰でも行うことができます。）

STEP2　申出は国に対して行なう

書式（word）に必要事項を記入し、国土交通省にメールで送る

STEP3　国が調査を行う

STEP4　賃貸住宅管理業法に基づき監督処分等を行う

申出制度の説明資料（国土交通省）

国土交通省HP（申出制度：書式）

申出制度の流れ（国土交通省）

リーフレット
「賃貸住宅管理業法に基づく不適切なサブリース業者についての情報提供制度（国土交通省に対する申出制度）」

申出制度の記載・提出方法（記載例あり）

申出制度を利用する場合には、様式に必要事項を記入（word形式）し、メールにて提出します。

1. 　申出人の氏名・住所・電話番号
2. 　事業者の名称・所在地（サブリース事業者・勧誘者など）
3. 　法律違反の具体的な内容等

申出書の記載例（国土交通省）

国土交通省HP（申出制度：書式）

【申出書の提出先メールアドレス】

全国共通　　hqt-chintai-moushide@gxb.mlit.go.jp

第 35 条の関係　国土交通大臣への申出制度について（サブリース新法）

本条に基づく申し出は、直接の利害関係者に限らず、また、個人、法人、団体を問わず、誰でも申出ができるものとする。

（１）申出書に記載する事項について（規則第１１条関係）
国土交通大臣に対して申出をしようとする者は、別添３の申出書に、次の事項を記載の上、提出するものとする。

①申出人の氏名又は名称及び住所
②申出の趣旨

取引の公正やオーナー等の利益が害されるおそれがあると認められる事実等について、具体的に記載することが望ましい。

③その他参考となる事項
個別のケースにより異なるが、例えば、被害状況の詳細、広告に用いられた広告媒体、同様の被害を受けた者の証言等を記載することが考えられる。

（国土交通省）

Ｑ１　申出制度とは？

Ａ１　各地方整備局等のサブリース担当部局設置される通報窓口であり、寄せられた情報のうち、法令違反の疑いがあるサブリース業者には、必要に応じ立入検査等を実施し、違反行為があれば監督処分等により厳正に対応します。

 
Ｑ２　賃貸住宅管理業法とは？

Ａ２　賃貸住宅の入居者の居住の安定確保及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を図るため、賃貸住宅管理業の登録制度の創設や、特定転貸事業者（サブリース事業者）及びサブリース事業者と組んで勧誘する者（勧誘者）に対し、誇大広告等の禁止や不当な勧誘行為の禁止等の措置を行うことにより、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図ることを目的に立法されたものです。
 

Ｑ３　申出制度における通報内容とは？

Ａ３　サブリース事業者がサブリース事業のメリットを殊更に強調し、リスクを過小に見せる誇大広告を行っている場合、契約締結に重要な影響を及ぼすようなリスク事項を故意に告げず、又は不実のことを告げるような勧誘や執拗な勧誘など不当な勧誘を受けた場合、　サブリース事業による契約締結前の重要事項説明が実施されなかったなど、法令違反の疑いがある場合は、規定様式に下記の内容を記載し申し出ていただきます。
　　　
1.申出者の氏名又は名称、住所、電話番号
2.申出に係る事業者の所在地、名称
3.申出の趣旨（具体的事実：誰が、いつ、どこで、いかなる方法で、何をしたか　等）
4.その他参考となる事項
 

Ｑ4　申出書の提出先について

Ａ４　下記のメールアドレスに所定の様式に必要事項を記載うえ送付してください。
　　　E-mai：　hqt-chintai-moushide@gxb.mlit.go.jp　（全国共通のアドレスです）
　　

Ｑ５　申出制度の流れについて

Ａ５　
[1]　違反行為があったときに申出ができます。
　　　⇒申出は、被害を受けた本人に限らず、個人、法人を問わず誰でも行うことができます。

申出制度以外の個別トラブルの相談・連絡先

国土交通省は、申出制度「以外」の個別トラブルの相談や連絡先を公表しています。

《賃貸住宅に関するトラブル相談》

●公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会
　　https://www.jpm.jp/consultation/

※賃貸住宅のオーナーに対して、賃貸住宅でのトラブルやお悩みについてアドバイスを行っています。

●公益社団法人　全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）
　　０１２０－３７－５５８４

※賃貸住宅での一般的なトラブルやお悩みについてアドバイスを行っています。
※賃貸借契約等の法律に関わるご相談はお受けできません。

《法的トラブルに関する総合案内窓口》

●法テラス・サポートダイヤル
　　０５７０－０７８３７４（おなやみなし）

※お問合せ内容に応じて、解決に役立つ法制度や、相談機関・団体などに関する情報を提供しています。

《消費者トラブルに関する総合案内窓口》

●消費者ホットライン　局番なしの１８８（いやや！）

※消費者ホットラインは、原則、最寄りの消費生活センター等の消費生活相談窓口などにつながる電話番号です。消費生活センター等に相談できる時間帯は、相談窓口により異なります。

※消費生活センター等では、お問合せ内容に応じて、解決に役立つ法制度や、相談機関・団体などに関する情報を提供しています。

※オーナーが個人であって同種の行為を反復継続的に行っているとはいえない場合には、マスターリース契約は消費者契約法第２条第３項に規定する消費者契約に該当する場合があり、その際には同法の適用を受ける可能性があります。

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、不動産オーナーや投資家がサブリース業者とマスターリース契約をする際には、事前の「重要事項説明」が義務付けられました。

でも、重要事項説明がどのように実施されるのかについては、不安のある方も多いと思います。

実は、重要事項説明の実施には、サブリース業者に対して国土交通省がさまざまなポイントを指導しています。

なぜなら、サブリース業者がマスターリース契約のリスクを十分に説明せず、不動産オーナーとトラブルに発展するケースが増えているためです。

このコンテンツでは、国土交通省が推奨している「重要事項説明」が実施される方法とそのポイントを解説しています。

このコンテンツを読むことで、不動産オーナーや投資家が「重要事項説明を受ける際のポイント」をおさえることができます。

サブリース事業のトラブルを防ぐためにも、重要事項説明の正しい実施方法を見ていきましょう。

重要事項説明をする担当者・資格などを確認する

重要事項の「説明者」とは？

サブリース業者が重要事項の説明をする際、「どのような者に説明をさせなければならないか」（資格）については、法律上の定めはありません。（サブリース新法）

そのため、一定の実務経験を有する者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士など、「専門的な知識及び経験を有する者によって説明が行われることが望ましい」とされています。

重要事項について正確な情報を適切に説明することで、オーナーとなろうとする者が十分に理解をした上で契約締結の意思決定ができるようにする、ということがポイントです。

オーナー側は、重要事項の説明者が「どのような資格や実務経験を持っているのか」をできるだけ確認するようにしましょう。

たとえば、重要事項説明の日時が決まったら、説明者が保有する資格やキャリアについて事前に聞いておくのも良いでしょう。

また、重要事項説明の「代理・委任」は認められていません。

これは、契約の責任関係を明確にするというサブリース新法の趣旨によります。

処罰規定もあることから、処罰対象となり得る「サブリース業者が説明する」必要があります。

重要事項説明のタイミングを確認する

重要事項説明はどのタイミングで実施されるか

不動産オーナーや投資家にとっては、賃貸住宅経営におけるマスターリース契約の締結に当たって「リスクも含めた十分な理解」が不可欠です。

オーナーとなろうとする者が契約意思が安定した状態で契約を締結できるように、マスターリース契約の内容やリスク事項を十分に理解するための「熟慮期間」が必要です。

そのため、マスターリース契約を締結するための重要な判断材料となる重要事項の説明から契約締結までに、１週間程度の十分な期間をおくことが望ましいとされています。

オーナー側は、事前に重要事項説明書等を送付してもらい、しっかりと内容を把握した上で重要事項説明を受けましょう。

重要事項説明を受けた日にすぐにマスターリース契約を締結することはなるべく避けるべきです。

サブリース業者が重要事項の説明後すぐにその場で契約締結を求めてくるような場合には、慎重な対応を検討したほうがよいと言えるでしょう。

サブリース業者が提示するタイミングやスケジュールを鵜呑みにせず、「マスターリース契約の締結をする判断を行うまでに十分な時間をとる」ことが重要です。

オーナー側の要望に真摯に対応しないサブリース業者には注意が必要です。

重要事項説明は対面または IT でおこなわれる

重要事項説明は対面でおこなう

サブリース新法の重要事項説明は、基本的に「直接の対面での説明」が必要となります。

または、いわゆる「 IT重説」の活用も可能としています。（国土交通省）

ITを活用した重要事項説明は、オーナー側の承諾が必要になります。

映像と音声でのリアルタイムにより、サブリース業者がオーナー側の認識の確認や質問に答えられる環境にあるのかどうかが重要です。

IT重説が対面による重要事項説明と同様に取扱われるためには、次の事項を満たす必要があります。

重要事項説明を受けるオーナー側も、条件を把握しておきましょう。

また、オーナー側は事前に重要事項説明書・資料等を送付してもらい、読んでおくことが重要です。

質問やわからない点があれば、メモをして重要事項説明時に確認するようにしてください。

国土交通省は、重要事項説明書等の送付から一定期間後に、IT を活用した重要事項説明を実施することが望ましい、としています。

送付から重要事項説明の実施までは、1週間くらいの余裕は欲しいところです。

賃貸取引に係るＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル（国土交通省）

001201154.pdf (mlit.go.jp)

オーナー側の知識・経験・財産の状況等に応じた説明がなされるか確認する

オーナー側の状況に合った対応がなされるか

サブリース業者は、オーナー側がサブリース新法の第30条の重要事項説明の対象となる場合は、オーナー側がマスターリース契約について一定の知識や経験があったとしても、書面に記載し、十分な説明をすることが必要とされています。

オーナー側の知識、経験、財産の状況、賃貸住宅経営の目的やリスク管理判断能力等に応じた説明を行なわなければなりません。

説明を受ける側の属性やこれまでの賃貸住宅経営の実態を踏まえて、以下の点に留意して説明を行う必要があるとしています。

重要事項説明書（記載例）

まとめ（不動産オーナー・投資家の注意点）

不動産オーナーや投資家が、重要事項説明を受ける際に注意する内容を解説しました。

サブリースを利用した賃貸住宅経営・不動産投資をする場合は、サブリース業者が新法に沿った運営をしているかどうかを見極めることが重要です。

そのためには、オーナー側もサブリース新法の知識を身につけなければなりません。

当サイトでは、不動産オーナー・投資家向けに「サブリース新法に特化したコンテンツ」を発信しています。

他のコンテンツも読んで、サブリース方式による理想的な賃貸住宅経営を実現してください。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

不動産オーナーや投資家がマスターリース契約をする際には、サブリース業者がどんな会社なのか、その規模や業績は気になるところだと思います。

しかし、上場していない企業だと、その内容や財務状況を調べることは難しいですよね。

実は、サブリース新法では、マスターリース契約を締結しようとする特定転貸事業者（サブリース業者）に関する「書類の閲覧」の規定があります。

契約を検討しているオーナーがサブリース業者に要請すれば、業者の業務・財務の状況を記載した書類を閲覧することができるのです。

このコンテンツでは、サブリース業者の業務・財産の状況を記載した「書類の閲覧の規定」について解説しています。

このコンテンツを読むと、不動産オーナーや投資家はサブリース業者について、マスターリース契約の前に確認することができます。

オーナー側が事前にサブリース業者の状況を把握し、マスターリース契約を締結するかどうかの判断材料にしましょう。

サブリース新法の「書類の閲覧」規定とは（第32条）

賃貸住宅管理業法　第32条 【書類の閲覧】

特定転貸事業者は、国土交通省令で定めるところにより、当該特定転貸事業者の業務及び財産の状況を記載した書類を、特定賃貸借契約に関する業務を行う営業所又は事務所に備え置き、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければならない。

サブリース新法の第３２条では、書類の閲覧について記載されています。

特定転貸借事業者（サブリース業者）は、事業年度ごとに当該事業年度経過後 3月以内に作成し、遅滞なく営業所または事務所ごとに備え置く必要があります。

たとえば、事業年度末が３月３１日の場合、前年４月１日～当年３月３１日の１年間における契約額などを把握し、同年６月末までに備え置く必要があります。

据え置かれた日から起算して3年を経過するまでの間は、営業所または事務所に備え置き、当該営業所または事務所の営業時間中に閲覧の希望があった場合は閲覧させる必要があります。

どのような書類が閲覧できるのか

閲覧できるサブリース業者の書類とは

【備え置きが必要な書類】

① 業務状況調書
② 賃借対照表および損益計算書
③ またはこれらに代わる書面

①「業務状況調書」の各項目の記載内容（期間、契約件数、契約戸数）

●特定賃貸借契約（マスターリース契約）の件数 
　　事業年度における事業年度末日時点で契約状態にある件数

●契約額
　　事業年度期間中に契約の相手方に支払われる額

●契約の相手方の数
　　事業年度における事業年度末日時点で契約状態にある数

●契約棟数
　　事業年度における事業年度末日時点で契約状態にある数

●契約戸数
　　事業年度における事業年度末日時点で契約状態にある数

また、③の「これらに代わる書面」とは、貸借対照表、損益計算書などが包含される有価証券報告書や外資系企業が作成する同旨の書面、または商法上作成が義務付けられる商業帳簿等が考えられます。

上記書類は、出力できる形であれば「電子データ」として保管しておくことも可能です。

電子計算機に備えられたファイルまたは磁気ディスク等に記録され、必要に応じ営業所または事務所ごとに電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示される状態であれば、必ずしも紙面にて公開しておく必要はありません。

不動産オーナーや投資家の注意点

契約前に必ず書類を閲覧しよう

賃貸住宅経営にてマスターリース契約を検討する際には、サブリース業者の書類を閲覧することが重要です。

サブリース業者の事務所・営業所を訪問して閲覧をすることが可能です。

サブリース業者の規模や業務状況を確認することは、マスターリース契約をするための重要な判断材料となります。

また、事業所や営業所を訪問することで、サブリース業者の社内の雰囲気も肌で感じ取ることができます。

決算書（貸借対照表・損益計算書など）を読むのが苦手な方は、税理士やファイナンシャルプランナーに同行してもらって確認しても良いでしょう。

特定賃貸借契約（マスターリース契約）に期間が満了して「更新」をする際には、オーナーは重要事項説明を受ける必要があるのでしょうか。

じつは「更新時」には、重要事項説明が必要なケースと不要なケースがあります。

また、賃貸住宅のオーナーチェンジがあった場合の「重要事項説明」はどうなるのでしょうか。

このコンテンツでは、マスターリース契約の「更新」と物件の「売買」のケースについて、重要事項説明が必要かどうかを解説しています。

更新時に契約内容が変更になる場合

重説の内容に変更があれば重要事項説明が必要

特定賃貸借契約（マスターリース契約）を当初契約と異なる内容で更新する場合、特定転貸事業者（サブリース業者）はオーナーに対して、改めて「重説」が必要になります。

サブリース業者は「特定賃貸借契約 重要事項説明書」の交付と、「特定賃貸借契約 重要事項説明」をおこないます。

「当初契約と異なる内容」とは、契約内容のうち、少なくとも、特定賃貸借契約 重要事項説明の内容が当初契約と異なる場合といえます。

つまりオーナーは、更新時に、マスターリース契約の重要事項説明の内容に異なる点があれば、改めて重要事項説明と書面の交付を受けることになります。

新法の施行前に締結された特定賃貸借契約は？

サブリース新法の施行前に締結されたマスターリース契約であっても、更新する場合にそれが当初契約と異なる内容による契約に該当する場合は、「特定賃貸借契約 重要事項説明書」の交付と「特定賃貸借契約 重要事項説明」が必要になります。

契約内容の変更がなく更新する場合

特定賃貸借契約（マスターリース契約）の同一性を保ったままで、「形式的な変更」であれば重要事項説明は必要ありません。

たとえば、「契約期間のみを延長する」ことや、「組織運営に変更のない商号又は名称等の変更」などです。

オーナーチェンジ時には「重要事項説明」が必要

売買時には重要事項説明が必要に

特定賃貸借契約（マスターリース契約）が締結されている家屋等が、契約期間中に売買される場合。

賃貸人たる地位が新たな賃貸人に移転し、従前と同一内容によって特定賃貸借契約が承継される場合であっても、「重要事項説明」は必要になります。

特定転貸事業者（サブリース業者）は、賃貸人たる地位が移転することを認識した後、遅滞なく、新たな賃貸人に「特定賃貸借契約 重要事項説明書の交付」と「特定賃貸借契約 重要事項説明」を行います。

不動産オーナーや投資家が「サブリース付きの賃貸住宅」を購入する場合は、購入後は早めにサブリース業者から「マスターリース契約の重要事項説明」と「重要事項説明書の交付」を受けることが重要です。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

重要事項説明が義務化された背景を理解しよう

重要事項説明義務化の趣旨（サブリース新法）

重要事項説明が義務化された趣旨を理解しよう

不動産オーナー・投資家の注意点

賃貸住宅経営の注意点を確認しよう

サブリース事業のトラブルを防止するためには、適法な勧誘と広告、契約前の重要事項説明の実施と書面の交付がなされなければなりません。

オーナー側もサブリース新法で「重要事項説明」が義務付けられた背景や趣旨をよく理解しておく必要があります。

また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、賃貸住宅の管理会社がオーナーと管理受託契約を締結する際に「管理受託契約重要事項説明」の実施と書面の交付も義務付けています。

これは一般的な管理受託契約が対象となりますが、サブリース方式（マスターリース契約）の場合も注意が必要です。

マスターリース契約ではサブリース事業者が賃貸住宅を「一括借上げ」し、サブリース業者がオーナーの代わりに物件の維持や保全を行ないます。

オーナーはサブリース業者と「管理受託契約」も締結している状態といえますが、新たな契約書を締結するとなると手続きが煩雑になってしまいます。

そのため、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の際は、管理受託契約の内容を「特定賃貸借契約重要事項説明書」に記載し、「管理受託契約重要事項説明」をおこなうことができます。

サブリース方式には様々な契約や重要事項説明が伴います。

不動産オーナーや投資家は、それぞれの趣旨や内容を十分に理解しておくことが重要です。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）では、サブリース業者や勧誘者に対して不動産オーナー・投資家への「不当な勧誘等の禁止」を規定しています。

そして、国土交通省は、客観的に判断してオーナー等の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものについて、「事実の不告知」・「不実告知」に該当すると考えられる場合を例示しています。

サブリース事業やマスターリース契約についての重要なものに対して、サブリース業者や勧誘者等から事実が告げられなかったり、事実でないことを告げられたりすれば、賃貸住宅の経営者は大きな損害を被ります。

また、「オーナー等の保護に欠けるもの」として、勧誘方法などにも規制があります。

オーナー自らも「不当な勧誘等の禁止」の事例を確認して、正しい情報を入手できるようにしておくことが重要になります。

「事実の不告知」とは （具体例）

• 将来の家賃減額リスクがあること
• 契約期間中であってもサブリース業者から契約解除の可能性があること
• 借地借家法の規定によりオーナーからの解約には正当事由が必要であること
• オーナーの維持保全、原状回復、大規模修繕等の費用負担があること等
• 家賃見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項
• 一定期間経過ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項（サブリース業者側に有利な条項があり、これに応じない場合には一方的に契約を解除される）
• マスターリース契約にて新築当初の数ヶ月間の借り上げ賃料の支払い免責期間があること

「不実告知」とは？ （具体例）

• 「都心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」
• 「当社のサブリース方式なら入居率は確実であり、絶対に家賃保証できる」
• 「サブリー ス事業であれば家賃 100%保証で、絶対に損はしない」
• 「家賃収入は将来にわたって確実に保証される」

「保護に欠けるもの」とは？（具体例） 

オーナーの「保護に欠けるもの」の事例

国土交通省令では、特定賃貸借契約（マスターリース契約）に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者（オーナー等）の「保護に欠けるもの」について規定しています。

オーナー等を威迫する行為

「マスターリース契約を締結若しくは更新させ、又はマスターリース契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、オーナー等を威迫する行為」

迷惑な時間の電話・訪問による勧誘

「マスターリース契約の締結又は更新についてオーナー等に迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為」 

「迷惑を覚えさせるような時間」については、オーナー等の職業や生活習慣等に応じ、 個別に判断されます。

一般的には、オーナー等に承諾を得ている場合を除き、特段の理由が無く、午後９時から午前８時 までの時間帯に電話勧誘又は訪問勧誘を行うことは、「迷惑を覚えさせるような時間」の勧誘に該当します。 

深夜・長時間の勧誘など

「マスターリース契約の締結又は更新について深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりオーナー等を困惑させる行為」 

• 深夜の勧誘
• 長時間の勧誘
• オーナー等が勤務時間中であることを知りながら、執ような勧誘を行ってオーナー等を困惑させること
• 面会を強要してオーナ ー等を困惑させること

断っても執ように勧誘する行為 

「マスターリース契約の締結又は更新をしない旨の意思（当該契約の締結又は更新の勧誘を受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したオーナー等に対して執ように勧誘する行為 」

「更新」についての注意点

オーナーとサブリース業者とのマスターリース契約の「更新」については注意が必要です。

契約の更新を拒絶する場合には、オーナー側に「正当事由」が必要となります。（借地借家法 第28条　更新拒絶等の要件）

借地借家法　第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

　建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

不動産オーナー・投資家のための重要なポイント

サブリース事業を検討する際のポイント

サブリース事業やマスターリース契約を検討するうえで、サブリース業者や勧誘者（建設業者・不動産業者など）による勧誘時の説明には様々な情報が含まれます。

しかし、契約や収益にかかわる重要な事実が告げられなかったり、事実でないことを告げられたりすれば、不動産オーナー・投資家は大きな損害を被ってしまいます。

賃貸経営に関わる重要な情報をしっかりと取捨選択できるように、備えておくことが重要です。

また、「不当な勧誘行為」についても注意が必要です。

電話・訪問などが常識を疑うような時間や回数だったり、威迫する言動などがあったりすれば、オーナー側は冷静な判断を下すことができません。

このコンテンツ内で紹介した「不当な勧誘等の禁止」の具体例を確認して、トラブルの防止に努めてください。

「不当な勧誘等の禁止」について、総合的に解説したコンテンツは、下記をご覧ください。

サブリース新法の「不当な勧誘等の禁止」について解説します（不動産オーナー・投資家向け）

2021.6.21

サブリース新法では「不当な勧誘等の禁止」が規定されています。 マスターリース契約を検討している不動産オーナー・投資家は、トラブル防止のために、サブリース新法が規定をよく理解しておくことが重要です。...

サブリース事業では、建設業者、賃貸住宅・土地等の売買仲介を行う不動産業者等が、サブリース業者と連携していることが多くあります。

そして、サブリース事業を検討している者（オーナー）に対して「勧誘」を行うことが一般的に行われています。

不当な勧誘等（規定）の趣旨について

悪徳なサブリース業者は、建設業者、賃貸住宅・土地等の売買仲介を行う不動産業者等に「勧誘をゆだねる」ことで、勧誘の規制を免れようとするかもしれません。

勧誘の委託を受けた建設業者や不動産業者は、自己の利益（建築契約や仲介手数料など）につなげるために、オーナーとなろうとする者に対して、 サブリース業者と締結する「マスターリース契約に関する内容やリスクを誤認」させるケースがあります。

用語について（不当な勧誘等の禁止　第29条）

サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）では、サブリース業者とサブリース事業の勧誘者に対して、「不当な勧誘等の禁止」を義務付けています。 

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 （不当な勧誘等の禁止） 第 29 条 

特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。 

一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為 

二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 

オーナーが注意するポイント

不当な勧誘等の禁止 の「具体例」とは？

2022.5.23

「不当な勧誘等の禁止」の具体例を解説しています。 不動産オーナー・投資家は、損害を被らないように重要なポイントを確認しましょう。...

サブリース新法の「不当な勧誘等の禁止」について解説します（不動産オーナー・投資家向け）

2021.6.21

サブリース新法では「不当な勧誘等の禁止」が規定されています。 マスターリース契約を検討している不動産オーナー・投資家は、トラブル防止のために、サブリース新法が規定をよく理解しておくことが重要です。...

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）の第28条では、いわゆる「誇大広告等の禁止」が規定されました。

第28条（誇大広告等の禁止）

特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

このコンテンツでは、「誇大広告の具体例」などを国土交通省の資料をもとに解説しています。

不動産投資家や物件オーナーは、サブリース新法が「誇大広告の禁止」を規定していることについてその趣旨を十分に理解しましょう。

誇大広告の誤認に注意し、安心して賃貸住宅経営ができるように、サブリース新法のポイントを学んでいきましょう。

「誇大広告」の具体例とは？

サブリース会社等が実際に行なう「誇大広告」には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。

サブリース新法のガイドラインでは、「著しく事実に相違する表示又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示に該当すると考えられる場合」を例示しています。

「誇大広告」にあたる可能性のある表示（条件による）

• 30年家賃保証！
• 安心の30年間一括借り上げ
• 原状回復費用・修繕費用 ゼロ
• オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！
• 24時間 入居者対応
• いつでも自由に契約解除できます

不動産オーナーや投資家が「誤認する可能性のある表示」をすることは、サブリース新法の第28条で「誇大広告等」として禁止されています。

「誤認する可能性のある表示」の具体例について、詳細を見ていきましょう。

誇大広告の事例（1）「サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額・支払期日・支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項」

（国土交通省の資料より）

契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づき、サブリース業者からの減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示しない。

契約の期間、家賃収入が保証されているかのように誤解されるような表示をしている。

「○年家賃保証！」

「支払い家賃は契約期間内確実に保証！一切収入が下がりません！」

「○年家賃保証」という記載に隣接する箇所に、定期的な見直しがあること等のリスク情報について表示せず、離れた箇所に表示している。

収支シミュレーション通りの収入を得られるわけではない、ということを表示しない。

収支シミュレーションの前提となる仮定（稼働率、家賃変動等）を表示せず、〇年間の賃貸経営の収支シミュレーションを表示している。

実際は、記載された期間より短い期間ごとに家賃の見直しがある。

実際は記載の期間より短い期間で家賃の改定があるにもかかわらず、オーナーの声として「〇年間家賃収入が保証される」ような経験談を表示している。

広告に記載された利回りが、実際の利回りを大きく上回っている表示。

利回りを表示する際に、表面利回りか実質利回りかが明確にされていない。

表面利回りの場合に、その旨及び諸経費を考慮する必要がある旨を表示していない。

根拠を示さず、「ローン返済期間は実質負担０」といった表示をしている。

根拠のない算出基準で算出した家賃をもとに、「周辺相場よりも当社は高く借り上げます」と表示している。

「一般的な賃貸経営は２年毎の更新や空室リスクがあるが、サブリースなら不動産会社が家賃保証するので安定した家賃収入を得られます。」といった、サブリース契約のメリットのみを表示している。

誇大広告の事例（2）「賃貸住宅の維持保全の実施方法」

（国土交通省の資料より）

実際にはサブリース業者が実施しない維持保全の業務を、実施するかのような表示をしている。

実際は休日や深夜は受付業務のみ、又は全く対応されないにもかかわらず、「弊社では入居者専用フリーダイヤルコールセンターを設け、入居者様に万が一のトラブルも 24時間対応しスピーディーに解決します」といった表示をしている。

誇大広告の事例（3）「賃貸住宅の維持保全の費用の分担に関する事項」

（国土交通省の資料より）

実際には毎月オーナーから一定の費用を徴収して原状回復費用に当てているにも関わらず、「原状回復費負担なし」といった表示をしている。

実際には、大規模修繕など一部の修繕費はオーナーが負担するにも関わらず、「修繕費負担なし」といった表示をしている。

修繕費の大半がオーナー負担にもかかわらず、「オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！」といった表示をし、オーナー負担の表示がない。

維持保全の費用について、一定の上限額を超えるとオーナー負担になるにもかかわらず、「維持保全費用ゼロ」といった表示をしている。

維持保全の費用について、実際には、他社でより低い利率の例があるにもかかわらず「月々の家賃総額のわずか○％という業界随一のお得なシステムです」といった表示をしている。

実際には客観的な根拠がないにもかかわらず、「維持保全の費用は他社の半分程度で済みます」といった表示をしている。

月額費用がかかるにもかかわらず、「当社で建築、サブリース契約を結ばれた場合、全ての住戸に家具家電を設置！入居者の負担が減るので空室リスクを減らせます！」と表示し、月額費用の表示がない。

誇大広告の事例（4）「マスターリース契約の解除に関する事項

（国土交通省の資料より）

契約期間中であっても業者から解約することが可能であるにも関わらずその旨を記載せずに、「30 年一括借り上げ」「契約期間中、借り上げ続けます」「建物がある限り借り続けます」といった表示をしている。

実際には借地借家法が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「いつでも自由に解約できます」と表示している。

実際には、契約を解除する場合は、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらずその旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示している。

まとめ（オーナー・不動産投資家の注意点）

サブリース業者等による「誇大広告の事例」について、物件所有者（オーナー）・不動産投資家の側もよく確認しておきましょう。

誇大広告や虚偽広告から自分の身を守るための知識をたくわえることが重要です。

サブリース新法の「誇大広告の禁止」について解説します（不動産投資家・オーナー向け）

2021.7.8

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、「誇大広告等の禁止」が規定されました。 サブリースに関わる不動産オーナーが注意するポイントをわかりやすく解説しています。...

• 誇大広告等をしてはならない事項
• マスターリース契約の長所のみを強調して短所が目立ちにくい表示

「強調表示」・「打消し表示」とは？（サブリース新法）

消費者庁が示している留意点も参照すること

消費者庁の「打消し表示に関する表示方法及び表示内容に関する留意点」 も参照し、適切な運用に注意が必要です。

賃貸住宅管理業法 第28条【誇大広告等の禁止】

 

特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

「著しく事実に相違する表示」について解説

「誇大広告等の禁止」について、総合的に解説したコンテンツは、下記をご覧ください。

サブリース新法の「誇大広告の禁止」について解説します（不動産投資家・オーナー向け）

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、「誇大広告等の禁止」が規定されました。 サブリースに関わる不動産オーナーが注意するポイントをわかりやすく解説しています。...