サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、不動産オーナーや投資家がサブリース業者とマスターリース契約をする際には、事前の「重要事項説明」が義務付けられました。

でも、重要事項説明がどのように実施されるのかについては、不安のある方も多いと思います。

実は、重要事項説明の実施には、サブリース業者に対して国土交通省がさまざまなポイントを指導しています。

なぜなら、サブリース業者がマスターリース契約のリスクを十分に説明せず、不動産オーナーとトラブルに発展するケースが増えているためです。

このコンテンツでは、国土交通省が推奨している「重要事項説明」が実施される方法とそのポイントを解説しています。

このコンテンツを読むことで、不動産オーナーや投資家が「重要事項説明を受ける際のポイント」をおさえることができます。

サブリース事業のトラブルを防ぐためにも、重要事項説明の正しい実施方法を見ていきましょう。

重要事項説明をする担当者・資格などを確認する

重要事項の「説明者」とは？

サブリース業者が重要事項の説明をする際、「どのような者に説明をさせなければならないか」（資格）については、法律上の定めはありません。（サブリース新法）

そのため、一定の実務経験を有する者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士など、「専門的な知識及び経験を有する者によって説明が行われることが望ましい」とされています。

重要事項について正確な情報を適切に説明することで、オーナーとなろうとする者が十分に理解をした上で契約締結の意思決定ができるようにする、ということがポイントです。

オーナー側は、重要事項の説明者が「どのような資格や実務経験を持っているのか」をできるだけ確認するようにしましょう。

たとえば、重要事項説明の日時が決まったら、説明者が保有する資格やキャリアについて事前に聞いておくのも良いでしょう。

また、重要事項説明の「代理・委任」は認められていません。

これは、契約の責任関係を明確にするというサブリース新法の趣旨によります。

処罰規定もあることから、処罰対象となり得る「サブリース業者が説明する」必要があります。

重要事項説明のタイミングを確認する

重要事項説明はどのタイミングで実施されるか

不動産オーナーや投資家にとっては、賃貸住宅経営におけるマスターリース契約の締結に当たって「リスクも含めた十分な理解」が不可欠です。

オーナーとなろうとする者が契約意思が安定した状態で契約を締結できるように、マスターリース契約の内容やリスク事項を十分に理解するための「熟慮期間」が必要です。

そのため、マスターリース契約を締結するための重要な判断材料となる重要事項の説明から契約締結までに、１週間程度の十分な期間をおくことが望ましいとされています。

オーナー側は、事前に重要事項説明書等を送付してもらい、しっかりと内容を把握した上で重要事項説明を受けましょう。

重要事項説明を受けた日にすぐにマスターリース契約を締結することはなるべく避けるべきです。

サブリース業者が重要事項の説明後すぐにその場で契約締結を求めてくるような場合には、慎重な対応を検討したほうがよいと言えるでしょう。

サブリース業者が提示するタイミングやスケジュールを鵜呑みにせず、「マスターリース契約の締結をする判断を行うまでに十分な時間をとる」ことが重要です。

オーナー側の要望に真摯に対応しないサブリース業者には注意が必要です。

重要事項説明は対面または IT でおこなわれる

重要事項説明は対面でおこなう

サブリース新法の重要事項説明は、基本的に「直接の対面での説明」が必要となります。

または、いわゆる「 IT重説」の活用も可能としています。（国土交通省）

ITを活用した重要事項説明は、オーナー側の承諾が必要になります。

映像と音声でのリアルタイムにより、サブリース業者がオーナー側の認識の確認や質問に答えられる環境にあるのかどうかが重要です。

IT重説が対面による重要事項説明と同様に取扱われるためには、次の事項を満たす必要があります。

重要事項説明を受けるオーナー側も、条件を把握しておきましょう。

また、オーナー側は事前に重要事項説明書・資料等を送付してもらい、読んでおくことが重要です。

質問やわからない点があれば、メモをして重要事項説明時に確認するようにしてください。

国土交通省は、重要事項説明書等の送付から一定期間後に、IT を活用した重要事項説明を実施することが望ましい、としています。

送付から重要事項説明の実施までは、1週間くらいの余裕は欲しいところです。

賃貸取引に係るＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル（国土交通省）

001201154.pdf (mlit.go.jp)

オーナー側の知識・経験・財産の状況等に応じた説明がなされるか確認する

オーナー側の状況に合った対応がなされるか

サブリース業者は、オーナー側がサブリース新法の第30条の重要事項説明の対象となる場合は、オーナー側がマスターリース契約について一定の知識や経験があったとしても、書面に記載し、十分な説明をすることが必要とされています。

オーナー側の知識、経験、財産の状況、賃貸住宅経営の目的やリスク管理判断能力等に応じた説明を行なわなければなりません。

説明を受ける側の属性やこれまでの賃貸住宅経営の実態を踏まえて、以下の点に留意して説明を行う必要があるとしています。

重要事項説明書（記載例）

まとめ（不動産オーナー・投資家の注意点）

不動産オーナーや投資家が、重要事項説明を受ける際に注意する内容を解説しました。

サブリースを利用した賃貸住宅経営・不動産投資をする場合は、サブリース業者が新法に沿った運営をしているかどうかを見極めることが重要です。

そのためには、オーナー側もサブリース新法の知識を身につけなければなりません。

当サイトでは、不動産オーナー・投資家向けに「サブリース新法に特化したコンテンツ」を発信しています。

他のコンテンツも読んで、サブリース方式による理想的な賃貸住宅経営を実現してください。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

特定賃貸借契約（マスターリース契約）に期間が満了して「更新」をする際には、オーナーは重要事項説明を受ける必要があるのでしょうか。

じつは「更新時」には、重要事項説明が必要なケースと不要なケースがあります。

また、賃貸住宅のオーナーチェンジがあった場合の「重要事項説明」はどうなるのでしょうか。

このコンテンツでは、マスターリース契約の「更新」と物件の「売買」のケースについて、重要事項説明が必要かどうかを解説しています。

更新時に契約内容が変更になる場合

重説の内容に変更があれば重要事項説明が必要

特定賃貸借契約（マスターリース契約）を当初契約と異なる内容で更新する場合、特定転貸事業者（サブリース業者）はオーナーに対して、改めて「重説」が必要になります。

サブリース業者は「特定賃貸借契約 重要事項説明書」の交付と、「特定賃貸借契約 重要事項説明」をおこないます。

「当初契約と異なる内容」とは、契約内容のうち、少なくとも、特定賃貸借契約 重要事項説明の内容が当初契約と異なる場合といえます。

つまりオーナーは、更新時に、マスターリース契約の重要事項説明の内容に異なる点があれば、改めて重要事項説明と書面の交付を受けることになります。

新法の施行前に締結された特定賃貸借契約は？

サブリース新法の施行前に締結されたマスターリース契約であっても、更新する場合にそれが当初契約と異なる内容による契約に該当する場合は、「特定賃貸借契約 重要事項説明書」の交付と「特定賃貸借契約 重要事項説明」が必要になります。

契約内容の変更がなく更新する場合

特定賃貸借契約（マスターリース契約）の同一性を保ったままで、「形式的な変更」であれば重要事項説明は必要ありません。

たとえば、「契約期間のみを延長する」ことや、「組織運営に変更のない商号又は名称等の変更」などです。

オーナーチェンジ時には「重要事項説明」が必要

売買時には重要事項説明が必要に

特定賃貸借契約（マスターリース契約）が締結されている家屋等が、契約期間中に売買される場合。

賃貸人たる地位が新たな賃貸人に移転し、従前と同一内容によって特定賃貸借契約が承継される場合であっても、「重要事項説明」は必要になります。

特定転貸事業者（サブリース業者）は、賃貸人たる地位が移転することを認識した後、遅滞なく、新たな賃貸人に「特定賃貸借契約 重要事項説明書の交付」と「特定賃貸借契約 重要事項説明」を行います。

不動産オーナーや投資家が「サブリース付きの賃貸住宅」を購入する場合は、購入後は早めにサブリース業者から「マスターリース契約の重要事項説明」と「重要事項説明書の交付」を受けることが重要です。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

重要事項説明が義務化された背景を理解しよう

重要事項説明義務化の趣旨（サブリース新法）

重要事項説明が義務化された趣旨を理解しよう

不動産オーナー・投資家の注意点

賃貸住宅経営の注意点を確認しよう

サブリース事業のトラブルを防止するためには、適法な勧誘と広告、契約前の重要事項説明の実施と書面の交付がなされなければなりません。

オーナー側もサブリース新法で「重要事項説明」が義務付けられた背景や趣旨をよく理解しておく必要があります。

また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、賃貸住宅の管理会社がオーナーと管理受託契約を締結する際に「管理受託契約重要事項説明」の実施と書面の交付も義務付けています。

これは一般的な管理受託契約が対象となりますが、サブリース方式（マスターリース契約）の場合も注意が必要です。

マスターリース契約ではサブリース事業者が賃貸住宅を「一括借上げ」し、サブリース業者がオーナーの代わりに物件の維持や保全を行ないます。

オーナーはサブリース業者と「管理受託契約」も締結している状態といえますが、新たな契約書を締結するとなると手続きが煩雑になってしまいます。

そのため、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の際は、管理受託契約の内容を「特定賃貸借契約重要事項説明書」に記載し、「管理受託契約重要事項説明」をおこなうことができます。

サブリース方式には様々な契約や重要事項説明が伴います。

不動産オーナーや投資家は、それぞれの趣旨や内容を十分に理解しておくことが重要です。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結時には、サブリース業者から契約書が交付されます。

しかし、契約書に重要な内容が書かれていないことがあれば、不動産オーナーや投資家は不利益を被る可能性が出てきます。

サブリース新法（第31条）では、トラブルを防止するために「必要な事項を記載した書面の交付」することを義務付けています。

サブリース業者とマスターリース契約を締結する際の書面について、その内容と注意するポイントをまとめました。

※マスターリース契約の前にはサブリース業者による重要事項説明が義務付けられています。

　重要事項説明については、下記のコンテンツで解説しています。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

規定の趣旨（契約締結時の書面の交付）

 マスターリース契約は、家賃その他賃貸の条件、維持保全の実施方法や費用分担、契約期間、契約解除の条件など多岐にわたる複雑なものとなります。

そのため、契約締結後に契約内容や条件を確認できるよう、サブリース業者に対し、契約締結時に相手方に「必要な事項を記載した書面を交付する」ことを義務づけています。

当事者間の認識の相違による紛争の発生防止を図ること、を規定の趣旨としています。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）

（特定賃貸借契約の締結時の書面の交付）

第 31 条 特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、当該特定賃貸借契約の相手方に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

一 特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
二 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項
三 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
四 契約期間に関する事項
五 転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
六 契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
七 その他国土交通省令で定める事項

２ 前条第二項の規定は、前項の規定による書面の交付について準用する。

マスターリース契約締結時の「書面」の記載事項

サブリース業者は、特定賃貸借契約（マスターリース契約）締結時に以下の事項を書面に記載し、交付しなければなりません。

ただし、これらの事項が記載された契約書であれば、当該契約書をもってこの書面とすることができます。

国土交通省が別途定める「特定賃貸借標準契約書（Word）」には、必要な事項が記載されています。

【記載事項】

（1）マスターリース契約を締結するサブリース業者の商号、名称又は氏名及び住所

（2）マスターリース契約の対象となる賃貸住宅

（3）契約期間に関する事項

（4）マスターリース契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項

（5）サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法

（6）サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項

（7）マスターリース契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項

（8）損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

（9）責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容

（10）転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項

（11）転借人に対するサブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の周知に関する事項

（12）契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容 

（13）マスターリース契約が終了した場合におけるサブリース業者の権利義務の承継に関する事項

※各事項の内容については、重要事項説明を参照してください。

もし、上記「12の事項」のいずれかが記載されていないマスターリース契約書の場合は、サブリース業者は契約書とは別に「12の事項」が記載された書面を交付しなければなりません。

不動産投資家やオーナーは、マスターリース契約時に交付される書面に不備がないかどうか、をよく確認することが重要です。

契約締結時の書面交付に「電磁的方法」を活用する場合 

マスターリース契約書は書面以外の提供も可能に

サブリース業者は、マスターリース契約の相手方となろうとする者の承諾を得れば、マスターリース契約書面の交付の代わりに「電磁的方法」により提供することができます。

国土交通省が定める「電磁的方法」とは

• 電子メール
• WEB からのダウンロード
• CD-ROM など

ファイルへの記録方法（使用ソフトウェアの形式やバージョン等）も示すこと。

また、2つの留意点も示されています。（国土交通省）

（1）電磁的方法により提供する際の承諾

サブリース業者が契約書面等を電磁的方法により提供しようとする場合は、契約者がこれを確実に受け取れるようにすること。

また、電子メール、WEB による方法、CD－ROM 等、契約者側が承諾したことが記録に残る方法で承諾を得ること。

（2）電磁的方法で提供する場合の留意事項

電磁的方法で提供する場合、出力して書面を作成でき、改変が行われていないか確認できることが必要。

たとえば、電子署名等の活用など。

不動産オーナーや投資家は、「契約締結後に契約内容や条件を確認することで、当事者間の認識の相違による紛争の発生防止を図る」という契約締結時の書面交付義務がサブリース業者に課せられた趣旨をよく理解することが重要です。

契約書面の電磁的方法による提供については、下記のコンテンツが参考になります。

【不動産書面の電子化】国土交通省マニュアルを解説します（5月18日より）

マスターリース契約の重要事項説明にＩＴを活用する場合

ＩＴによる重要事項説明も可能になっています

マスターリース契約の前にはサブリース業者による重要事項説明が義務付けられています。

重要事項説明は、対面のみならず「ＩＴを活用」して行うことも可能になっています。（ＩＴ重説）

重要事項説明については、下記のコンテンツで解説しています。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）にて、サブリース業者に「重要事項説明」が義務付けられました。

サブリース方式で賃貸住宅経営を検討しているオーナーにとっては、良いニュースですよね。

実は、重要事項説明の義務化にあたっては、国土交通省から様々な資料が公表されています。

なぜなら、重要事項説明書の内容は多岐にわたり、とても細かい内容になっているからです。

筆者は、サブリース事業に従事し、マスターリース契約書の作成にも10年以上たずさわってきました。

その経験を生かして、不動産オーナーや投資家が注意するサブリース新法の「重要事項説明のポイント」をまとめました。

サブリース方式のリスクを正しく把握すれば、賃貸経営のトラブル防止につながります。

不動産オーナーがサブリース事業をおこなう際は、「重要事項説明」の内容を理解することが重要なポイントとなるでしょう。

オーナーは重要事項説明が義務付けられた「趣旨」を理解しよう

賃貸住宅経営にて「サブリース方式」を検討している不動産オーナーや投資家は、サブリース新法にて「重要事項説明」が義務付けられたことについて、あらためて確認をしておきましょう。

その背景や趣旨を十分に理解することで、サブリース業者とのトラブルを回避することが可能になります。

また、オーナーが注意するポイントについても理解しておきましょう。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

サブリース新法「重要事項説明」の規定の趣旨とは？

2022.5.26

サブリース新法では、サブリース業者による「重要事項説明」を義務付けています。 不動産オーナーや投資家は、重要事項説明義務化の趣旨をよく理解し、トラブルを防止することが重要になります。...

オーナーが特にチェックするべき6つのポイント（重要事項説明書）

マスターリース契約前の「重要事項説明書」の中でも、オーナーがチェックするべき特に重要なポイントを解説しています。

サブリース業者とのトラブルを防止するためにも、オーナーはこの「６つのポイント」を確実にチェックしておく必要があります。

1. 　重要事項説明書「作成の注意点」を知っておく
2. 「契約期間」に関する事項をチェックする
3. 「家賃等」に関する事項をチェックする
4. 「維持保全」についてチェックする
5. 「損害賠償額の予定・違約金」に関する事項をチェックする
6. 　契約の「更新・解約・解除」についてチェックする

国土交通省が公表している「重要事項説明書 記載例」を見ながらわかりやすくお伝えしています。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

「重要事項説明書」６つのチェックポイント（オーナー向け）

2022.2.1

このコンテンツでは、マスターリース契約前の「重要事項説明書」の中でも、オーナーがチェックするべき特に重要な６つのポイントを解説しています。 サブリース業者とのトラブルを防止するためにも、実際に記載例を見ながらわかりやすくお伝えします。...

賃貸住宅の「維持保全」についてよく確認しよう（重要事項説明書）

サブリース新法の重要事項説明では、賃貸住宅の「維持保全」についても規定しています。

なぜなら、物件の維持保全の費用は高額になることもあり、内容をオーナー側が把握していないとサブリース業者とのトラブルに発展しかねないからです。

サブリース業者とのトラブルを防止するためにも、不動産オーナーや投資家は物件の「維持保全」について、重要事項説明での説明事項をよく確認し、内容を把握することが重要です。

国土交通省が公表している「重要事項説明書の記載例」を見ながら、オーナー側の注意点を確認しましょう。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

賃貸住宅の「維持保全」について（重要事項説明）

2022.2.1

賃貸住宅のオーナーにとっては、物件のメンテナンスやリフォーム工事は収益面に与える影響も大きく、気になる方も多いと思います。 実は、サブリース新法の重要事項説明では、賃貸住宅の「維持保全」についても規定しています。 なぜなら、維持保全の費用は高額になることもあり、内容をオーナー側が把握していないと...

重要事項説明を「受けるときの注意点」を確認しよう

重要事項説明が「どのように実施されるのか」については、不安のあるオーナーも多いと思います。

重要事項説明の実施については、サブリース業者に対して国土交通省がさまざまなポイントを指導しています。

国土交通省がサブリース業者に推奨している方法についてオーナー側もよく理解し、必要な手続きが行われているかを確認することが重要です。

不動産オーナーや投資家が「重要事項説明を受ける際のポイント」をおさえておきましょう。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

重要事項説明を受けるときのポイントを解説（オーナー向け）

2022.6.9

このコンテンツでは、オーナー側の視点から「重要事項説明」の実施方法とポイントを解説しています。 サブリース事業のトラブルを防ぐためにも、サブリース新法の知識と注意点を身につけましょう。...

重要事項説明書の「記載事項」を確認しよう

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

重要事項説明書の「記載事項」について解説します（オーナー向け）

2021.6.14

このコンテンツでは、マスターリース契約前の「重要事項説明書」の記載事項について、オーナーがチェックするべきポイントを解説しています。 マスターリース契約時や契約後のサブリース事業者とのトラブルを防止することにつながります。...

「契約更新」や「売買時」の重要事項説明について理解しておこう

「契約の更新」・「売買」の重要事項説明（マスターリース契約）について解説します（オーナー向け）

2022.5.31

マスターリース契約の「更新」と物件の「売買」のケースについて、重要事項説明が必要かどうかを解説しています。...

マスターリース契約の締結・書面の交付について理解しておこう

特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結時には、サブリース業者から契約書が交付されます。

しかし、契約書に重要な内容が書かれていないことがあれば、不動産オーナーや投資家は不利益を被る可能性が出てきます。

サブリース新法（第31条）では、トラブルを防止するために「必要な事項を記載した書面の交付」することを義務付けています。

サブリース業者とマスターリース契約を締結する際の書面について、その内容と注意するポイントをまとめました。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

マスターリース契約の締結・書面の交付について解説します（特定賃貸借契約）

2022.2.1

特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結時には、サブリース業者から契約書が交付されます。 しかし、契約書に重要な内容が書かれていないことがあれば、不動産オーナーや投資家は不利益を被る可能性が出てきます。 サブリース新法（第31条）では、トラブルを防止するために「必要な事項を記載した書面の交付」...

重要事項説明書の交付に「電磁的方法」を活用する場合 

重要事項説明書は書面以外の提供も可能に

サブリース業者は、マスターリース契約の相手方となろうとする者の承諾を得れば、マスターリース契約書面の交付の代わりに「電磁的方法」により提供することができます。

国土交通省が定める「電磁的方法」とは

• 電子メール
• WEB からのダウンロード
• CD-ROM など

ファイルへの記録方法（使用ソフトウェアの形式やバージョン等）も示すこと。

また、2つの留意点も示されています。（国土交通省）

（1）電磁的方法により提供する際の承諾

サブリース業者が契約書面等を電磁的方法により提供しようとする場合は、契約者がこれを確実に受け取れるようにすること。

また、電子メール、WEB による方法、CD－ROM 等、契約者側が承諾したことが記録に残る方法で承諾を得ること。

（2）電磁的方法で提供する場合の留意事項

電磁的方法で提供する場合、出力して書面を作成でき、改変が行われていないか確認できることが必要。

たとえば、電子署名等の活用など。

不動産オーナーや投資家は、「契約締結後に契約内容や条件を確認することで、当事者間の認識の相違による紛争の発生防止を図る」という契約締結時の書面交付義務がサブリース業者に課せられた趣旨をよく理解することが重要です。

書面の電磁的方法による提供については、下記のコンテンツが参考になります。

【不動産書面の電子化】国土交通省マニュアルを解説します（5月18日より）

重要事項説明にＩＴを活用する場合

ＩＴによる重要事項説明も可能になっています

マスターリース契約の前に行われる重要事項説明は、対面のみならず「ＩＴを活用」して行うことも可能になっています。（ＩＴ重説）

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）によってマスターリース契約前の「重要事項説明」と書面の交付が義務付けられました。

しかし、不動産オーナーや投資家がその内容を正確に理解するのは大変ですよね。

実は、国土交通省のガイドラインによって、14 の項目別にポイントが示されています。

オーナーとサブリース業者とのトラブルを防止するために、項目ごとに解説がなされているのです。

筆者は、サブリース業者側として「マスターリース契約書」の作成に10年以上の経験があります。

オーナー側が注意する点について熟知しているため、経験を生かして詳しく解説をしています。

このコンテンツでは、マスターリース契約前の「重要事項説明書」の記載事項の中でも、オーナーがチェックするべき特に重要な「６つのポイント」を解説しています。

実際の「重要事項説明書 記載例」（国土交通省）を見ながら、わかりやすくお伝えします。

サブリース事業をおこなう際は、そのリスクをチェックしておくことが重要です。

このコンテンツを読むことで、不動産オーナーは重要事項説明書の内容とそのリスクを理解してサブリース事業に臨むことができます。

サブリース事業者とのトラブルを防止することにつながります。

重要事項説明書のチェックポイント６つ（オーナー向け）

マスターリース契約の重要事項説明書は、以下の「６つのポイント」が特に重要です。

不動産オーナーや投資家は、必ずチェックするようにしてください。

1.  重要事項説明書「作成の注意点」を知っておく
2. 「契約期間」に関する事項をチェックする
3. 「家賃等」に関する事項をチェックする
4. 「維持保全」についてチェックする
5. 「損害賠償額の予定・違約金」に関する事項をチェックする
6.  契約の「更新・解約・解除」についてチェックする

逆にいうと、上記の6ポイントを満たしていない重要事項説明書は、サブリース新法に違反している可能性があります。

オーナー側はトラブルを回避するためにも、サブリース新法を順守して作成された「重要事項説明書」かどうか、サブリース業者との協議を含めて確認することが重要です。

重要事項説明書「作成の注意点」を知っておく（ポイント1）

国土交通省から「作成の注意点」が示されています

重要事項説明を受ける不動産オーナーや投資家も、重要事項説明書「作成の留意点」について把握しておきましょう。

国土交通省のガイドラインに沿った重要事項説明書であるかどうか、オーナー側が見極めることが重要です。

重要事項説明書の作成にあたっては、国土交通省から以下の留意点が示されています。
（サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン）

上記の2点を以下でくわしく解説します。

「書面の内容を十分に読むべき旨」とは

国土交通省の重要事項説明書の「第一面」には、「書類の内容を十分に読むべき旨」の記載例が示されています。

このように太枠で囲み、 太字波下線 の 12ポイント以上の大きさ で記載しなければなりません。

「書面の内容を十分に読むべき旨」

重要事項説明書には、サブリース業者と「特定賃貸借契約」（マスターリース契約）を締結する上でのリスクや留意点が記載されていること、あらかじめよく読み不明な点は確認すること、が目立つように記載されています。

不動産オーナーや投資家が「重要事項説明書」の内容をしっかりと理解するように促しています。

「借地借家法第32条、借地借家法第28条の適用を含めたマスターリース契約を締結する上でのリスク事項」とは

マスターリース契約の「リスク事項」の記載も必要

この「リスク事項」には、3つの重要な記載があります。

この3点は、重要事項説明書の中で何度か出てくるポイントです。

まずは、第一面に記載されている内容をよく読み、理解に努めましょう。

「契約期間」に関する事項をチェックする（ポイント2）

「契約期間に関する事項」の規定

マスターリース契約の期間中であっても、サブリース業者からの「解約の申し入れ」により解約できる契約内容となっているケースが多く見られます。

オーナー側は、「解約の規定」についてよく確認することが重要です。

重要事項説明書（記載例）

本契約には、借地借家法第 28 条（更新拒絶等の要件）が適用されるため、お客様が更新を拒絶する場合には、

①お客様及び当社（転借人（入居者）を含む）が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況及び建物の現況並びにお客様が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに当社（転借人（入居者）を含む）に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません。

マサブリース業者とのマスターリース契約の「更新」をオーナー側が拒絶する場合には、「正当事由」が必要です。（借地借家法 第28条　更新拒絶等の要件）

この正当事由は、オーナー側にとって非常に厳しい条件と言われています。

正当事由がないと賃借人（サブリース業者）は「更新」が可能になり、オーナー側からマスターリース契約を終了させるのは難しくなります。

「家賃等」に関する事項をチェックする（ポイント3）

• 家賃の「減額」
• 家賃の「免責期間」

家賃の見直し（減額）についてチェックしよう

家賃は減額になることがある

重要事項説明書（記載例）

・上記の家賃改定日における見直しにより、家賃が減額となる場合があります。

・本契約には、借地借家法第32条第１項（借賃増減請求権）が適用されるため、上記の家賃改定日以外の日であっても、当社からお客様に支払う家賃が、上記記載の家賃額決定の要素とした事情等を総合的に考慮した上で、

①土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となったとき
②土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当となったとき
③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき

は、本契約の条件にかかわらず、当社は家賃を相当な家賃に減額することを請求することができます。

・ただし、空室の増加や当社の経営状況の悪化等が生じたとしても、上記①～③のいずれかの要件を充足しない限りは、同条に基づく減額請求はできません。

・また、借地借家法に基づく、当社からの減額請求について、お客様は必ずその請求を受け入れなければならないわけでなく、当社との間で、変更前の家賃決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当家賃額が決定されることとなります。

家賃の「免責」についてチェックしよう

家賃の「免責期間」が設定されていることがある

サブリース業者がオーナーに支払う家賃の「免責期間」が設定されている場合があるので注意しましょう。

この間はオーナー側に家賃が入ってきません。

金融機関への返済がある場合、免責期間中は「オーナーの自己資金」で対応しなければならないので注意が必要です。

◆ 引き渡し日から〇か月

免責期間とは、賃貸住宅の建物が完成し、サブリース業者に引渡されてから〇か月間は家賃が支払われない、という項目です。

特に新築の建物の場合は、入居者が全くいない状態のため、サブリース業者がオーナーに家賃を支払うことは困難です。

そのため、「サブリース業者が入居者募集・案内・契約にいたるまでの期間」と考えてよいでしょう。

◆退出募集に係る免責期間

入居者が退去すると、サブリース業者は次の入居者を募集しなければなりません。

その間にオーナーに支払う家賃を免責する期間です。

たとえば、まとまって空室が出ると免責期間により家賃の支払いが減少します。

金融機関への返済へも影響するのでオーナーは注意が必要です。

この「免責期間」を設定していなかったり、設定していても機関が短かったりするサブリース業者は、次の入居者を見つけるのが早いとも言えます。

「維持保全」についてチェックする（ポイント4）

維持保全をチェックしよう（5）～（7）

オーナーは、賃貸住宅の「維持保全」に関する項目を（5）・（6）・（7）をチェックしておきましょう。

• 維持保全の実施（5）
• 維持保全の費用負担（6）
• 維持保全の報告（7）

オーナー側は、どの部分を、誰の費用負担で、どのように実施するのか、を把握しておくことが重要です。

「維持保全」の詳細については、下記のコンテンツで解説しています。

賃貸住宅の「維持保全」について（重要事項説明）

2022.2.1

賃貸住宅のオーナーにとっては、物件のメンテナンスやリフォーム工事は収益面に与える影響も大きく、気になる方も多いと思います。 実は、サブリース新法の重要事項説明では、賃貸住宅の「維持保全」についても規定しています。 なぜなら、維持保全の費用は高額になることもあり、内容をオーナー側が把握していないと...

「損害賠償額の予定・違約金」に関する事項をチェックする（ポイント5）

損害賠償・違約金をチェックしよう

オーナーは、「損害賠償・違約金」に関する事項も必ずチェックしておきましょう。

重要事項説明書（国土交通省）には、下記の内容が事例として記載されています。

引渡日までの間の解約を行う場合は、○日前に申し入れをすることとし、違約金は○円とします。

契約の「更新・解約・解除」についてチェックする（ポイント6）

マスターリース契約の更新・解約・解除について

重要事項説明書の記載例（12）では、マスターリース契約の「更新」「解約」「解除」の規定が記載されています。

オーナーにとっては、どの項目も非常に重要な項目ですので、必ずチェックしておきましょう。

（参考）

解除・・・遡及的に契約を消滅させるもの

解約・・・将来に向かって契約を消滅させるもの

法令上の用語と必ずしも一致するわけではありません。

民法で、解除とは、契約当事者の一方の意思表示によって、契約の効力を遡及的に消滅させ、契約が初めから存在しなかったと同じような法律効果を生じさせること、をいいます。

マスターリース契約の「更新」と「更新拒絶」について

オーナー（甲）とサブリース業者（乙）は、協議の上、マスターリース契約を「更新」することができます。

また、マスターリース契約の「更新」をオーナー側が拒絶する場合には、「正当事由」が必要です。（借地借家法 第28条　更新拒絶等の要件）

重要事項説明書（記載例）

本契約には、借地借家法第 28 条（更新拒絶等の要件）が適用されるため、お客様が更新を拒絶する場合には、

①お客様及び当社（転借人（入居者）を含む）が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況及び建物の現況並びにお客様が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに当社（転借人（入居者）を含む）に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません。

この正当事由は、オーナー側にとって非常に厳しい条件と言われています。

正当事由がないと賃借人（サブリース業者）は「更新」が可能になり、オーナー側からマスターリース契約を終了させるのは難しくなります。

マスターリース契約の「解約」について

サブリース業者が「マスターリース契約を解約する」場合の規定を確認しておきましょう。

両者が協議して解約する、いわゆる「合意解約」です。

国土交通省の重要事項説明書では、下記の事例が記載されています。

乙は、甲に対して少なくとも○ヶ月前に解約の申し入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

甲：オーナー
乙：サブリース業者

マスターリース契約の「解除」について

甲は、乙が家賃支払義務を３ヶ月以上怠ったとき、転貸の条件に従い転貸する義務に違反した場合、及び維持保全の費用負担義務に違反した場合に、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができます。

※その他、家賃改定の協議で合意できなければ契約が終了する条項や、一定期間経過後との修繕に応じない場合には契約を更新しないこととする場合は、その旨を記載し説明すること。

甲：オーナー
乙：サブリース業者

オーナー又はサブリース業者が、契約に定める義務に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、「契約を解除する」ことができる旨を記載し、説明することが必要です。

契約の解約の場合の定めを設ける場合は、その内容、損害賠償・違約金についても説明します。

※その他、家賃改定の協議で合意できなければ契約が終了する条項や、一定期間経過後との修繕に応じない場合には契約を更新しないこととする場合は、その旨を記載し説明すること。

乙の権利義務の承継に関する事項について

マスターリース契約が終了した場合、オーナーは、転貸借契約におけるサブリース業者の転貸人の地位を承継することとします。

つまり、契約が終了すればサブリース業者の関与がなくなるので、入居者に対する貸主はオーナーとなります。

転貸人の地位を承継した場合、正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできません。（借地借家法 第28条）

また、その場合、オーナーはサブリース業者の「敷金返還債務」を承継することなります。

まとめ（重要事項説明書　６つのポイント）

オーナー側は、重要事項説明書が「国土交通省の書面に準じたもの」であるかどうかを確認することが重要です。

そのためにも、国土交通省の「重要事項説明書」と「記載例」には目を通しておきましょう。（下記）

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

賃貸住宅のオーナーにとっては、物件のメンテナンスやリフォーム工事は収益面に与える影響も大きく、気になる方も多いと思います。

実は、サブリース新法の重要事項説明では、賃貸住宅の「維持保全」についても規定しています。

なぜなら、維持保全の費用は高額になることもあり、内容をオーナー側が把握していないとサブリース業者とのトラブルに発展しかねないからです。

このコンテンツでは、マスターリース契約の重要事項説明に必要な、サブリース業者による「維持保全」について解説しています。

サブリース業者とのトラブルを防止するためにも、不動産オーナーや投資家は物件の「維持保全」について、重要事項説明での説明事項をよく確認し、内容を把握することが重要です。

国土交通省が公表している「重要事項説明書の記載例」を見ながら、詳細を確認していきましょう。

維持保全の「実施方法」について

「維持保全」の実施方法を見ていきましょう

重要事項説明（マスターリース契約）では、サブリース業者が行う「賃貸住宅の維持保全」の内容について、回数や頻度を明示して可能な限り具体的に記載し、説明しなければなりません。

「賃貸住宅の維持保全」とは、玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等について、点検・清掃等の維持を行い、これら点検等の結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うことをいいます。

オーナー側は、自分の物件のどの箇所がどのように維持・保全されるのかを確認・把握しておくことが重要です。

サブリース業者が維持保全の実施を他の業者などへ「委託」する場合は、委託先も記載します。

オーナー側は、物件の維持保全をおこなう「委託先の業者」も把握しておきましょう。

また、賃貸住宅の維持保全と併せて、「入居者からの苦情や問い合わせへの対応」を行う場合は、その内容についても可能な限り具体的に記載し、説明する必要があります。

建物だけでなく、入居者や近隣に対する対応についても、オーナー側は確認しましょう。

なお、維持または修繕のいずれか一方のみを行う場合や、入居者からの苦情対応のみを行い維持および修繕（維持・修繕業者への発注等を含む。）を行っていない場合であっても、サブリース業者はその内容を重要事項説明書に記載して説明することが望ましい、としています。（国土交通省）

維持保全の「実施方法」の記載例（重要事項説明書）

（維持保全に該当しない例）

・定期清掃業者、警備業者、リフォーム工事業者等が、維持または修繕の「いずれか一方のみ」を行う場合

・エレベーターの保守点検・修繕を行う事業者等が、賃貸住宅の「部分のみ」について維持から修繕までを一貫して行う場合

・入居者からの苦情対応のみを行い維持および修繕（維持・修繕業者への発注等を含む。）を行っていない場合

維持保全に要する「費用の分担」に関する事項

維持保全の「費用分担」について見ていきましょう

サブリース業者が行う維持保全の具体的な内容や設備ごとに、オーナーとサブリース業者のどちらが、「それぞれの維持や修繕に要する費用を負担するか」について、重要事項説明書に記載して説明する必要があります。

物件のオーナーにとっては、賃貸住宅のメンテナンスやリフォーム工事の費用を「どちらが負担するのか」は大きな問題です。

内容や金額によってはキャッシュフローにも大きな影響を及ぼしますので、「費用の分担」は必ず確認・把握することが重要です。

重要事項説明においては、「オーナーが費用を負担する事項」について誤認しないように記載・説明がなされなければなりません。

たとえば、設備ごとに費用負担者が変わる場合や、オーナー負担となる経年劣化や通常損耗の修繕費用など、「どのような費用がオーナー負担になるか」について、具体的な記載と説明がポイントです。

また、修繕（リフォーム工事）等の際に、「サブリース業者が指定する業者が施工する」といった条件を定める場合は、必ずその旨を記載して説明しなければなりません。

他の業者への相見積もりができなくなる、などの影響もありますので、オーナー側は要チェックなポイントです。

維持保全の「費用負担」の記載例

維持保全の「実施状況の報告」に関する事項

サブリース業者は、維持保全の実施状況について、「賃貸人に報告する内容やその頻度」について記載し、説明しなければなりません。

サブリース業者が提示する「報告の内容・頻度」をよく確認します。

また、オーナー側は、自身が「報告してほしい内容や頻度」があれば事前にサブリース業者に伝え、重要事項説明書に記載するように協議しましょう。

重要事項説明書の「記載例」

不動産オーナー・投資家の注意点（まとめ）

物件の「維持保全」について、サブリース業者は重要事項説明書に「実施方法」・「費用の負担」を記載して説明しなければなりません。

特に、「どの費用を誰が負担するか」については、オーナー側はしっかりと確認しておきましょう。

リフォーム工事等の際のトラブルを防ぐためにも、重要なポイントです。

また、「維持保全」はサブリース業者がすべて行うとは限りません。

サブリース業者が一部の業務を「他の業者に委託」することもあります。

たとえば、樹木の管理や消防設備の点検などを専門の業者に委託するなど。

オーナー側は、重要事項説明書の記載をよく確認し、「維持保全」のどの業務をどの業者が担当しているのかを把握しておくことが重要です。

重要事項説明書の記載例（国土交通省）

委託先があれば把握しておこう

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...

サブリース新法によってマスターリース契約前の「重要事項説明」と書面の交付が義務付けられましたが、不動産オーナーや投資家がその内容を正確に理解するのは大変ですよね。

実は、国土交通省のガイドラインによって、14 の項目別にポイントが示されています。

オーナーとサブリース業者とのトラブルを防止するために、項目ごとに解説がなされているのです。

筆者は、マスターリース契約書の作成に10年以上たずさわっています。

オーナー側が注意しなければならない点についても熟知しているため、その経験を生かしてポイントをまとめています。

このコンテンツでは、マスターリース契約前の「重要事項説明書」の記載事項について、オーナーがチェックするべきポイントを解説しています。

サブリース事業をおこなう際は、そのリスクをチェックしておくことが重要です。

このコンテンツを読むことで、不動産オーナーは重要事項説明書の内容とそのリスクを理解してサブリース事業に臨むことができます。

マスターリース契約時や契約後のサブリース事業者とのトラブルを防止することにつながります。

重要事項説明書（サブリース新法）を読む前の注意点

サブリース新法の重要事項説明書の記載事項

サブリース新法の施行により、サブリース業者はマスターリース契約締結の前に「重要事項説明書」による説明と交付をしなければなりません。

具体的には、以下の【記載事項】（1）～（14）を書面に記載し、説明をしなければならないとしています。

オーナー側は、必要な内容が重要事項説明書に記載されているかを確認することが重要です。

重要事項説明書の作成の注意点をチェックする

重要事項説明書の作成にあたっては、国土交通省から以下の留意点が示されています。
（サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン）

書面の内容を十分に読むべき旨・リスク事項の記載

家賃の減額・借地借家法32条の記載

契約期間・借地借家法28条の記載

重要事項説明書はマスターリース契約締結に先立って交付する書面であり、契約の締結時の書面（マスターリース契約書）とは交付するタイミングが異なる書面です。

そのため、重要事項説明書とマスターリース契約書の「両書面を一体で交付する」ことはできません。

契約するサブリース業者が、国土交通省の公表している書面・記載例を採用していれば大きな問題はないでしょう。

重要事項の書面による説明を行う際には、国土交通省による「重要事項説明書 記載例」に準拠した書面を用いることが望ましいでしょう。

重要事項説明書に記載する（14）の項目を確認しよう

それでは、順番に詳細を見ていきましょう。

重要事項説明書 14の記載・説明事項（サブリース新法）

14の記載事項とは（重要事項説明書）

国土交通省が公表している「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」から抜粋・編集して解説します。

（1）マスターリース契約を締結するサブリース業者の商号、名称又は氏名及び住所

（2）マスターリース契約の対象となる賃貸住宅

「所在地、物件の名称、構造、面積、住戸部分（部屋番号、住戸内の設備等）、その他の部分（廊下、階段、エントランス等）、建物設備（ガス、上水道、下水道、エレベーター等）、附属設備等（駐車場、自転車置き場等）等」について記載し、説明すること。

（3）契約期間に関する事項

・「契約の始期、終期、期間及び契約の類型（普通借家契約、定期借家契約）」を記載し、説明する必要がある。
・特に、「契約期間は、家賃が固定される期間ではないこと」を記載し、説明すること。

（4）マスターリース契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日、支払方法等の条件並びにその変更に関する事項

・サブリース業者がオーナーに支払う「家賃の額、支払期限、支払い方法、家賃改定日等」について記載し、説明すること（家賃の他、敷金がある場合も同様とする。）。

・サブリース業者がオーナーに支払う「家賃の設定根拠について、近傍同種の家賃相場を示す」などして記載し、説明すること。

・特に、契約期間が長期である場合などにおいて、「オーナーが当初の家賃が契約期間中変更されることがない」と誤認しないよう、家賃改定のタイミングについて説明し、「当初の家賃が減額される場合があること」を記載し、説明すること。

・さらに、契約において、「家賃改定日が定められていたとしても、その日以外でも、借地借家法に基づく減額請求ができること」についても記載し、説明すること。（詳細は（14））

・また、入居者の新規募集や入居者退去後の募集に、一定の時間がかかるといった理由から、「サブリース業者がオーナーに支払う家賃の支払いの免責期間」を設定する場合は、その旨を記載し、説明すること。

（5）サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法

・サブリース業者が行う「維持保全」の内容について、回数や頻度を明示して可能な限り具体的に記載し、説明すること。

・維持保全の内容としては、住戸や玄関、通路、階段等の共用部分の点検・清掃等、電気設備、水道設備、エレベーター、消防設備等の設備の点検・清掃等、点検等の結果を踏まえた必要な修繕等が考えられる。

・賃貸住宅の維持保全と併せて、「入居者からの苦情や問い合わせへの対応」を行う場合は、その内容についても可能な限り具体的に記載し、説明すること。

・なお、維持又は修繕のいずれか一方のみを行う場合や入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕（維持・修繕業者への発注等を含む。）を行っていない場合であっても、その内容を記載し、説明することが望ましい。

※
「賃貸住宅の維持保全」とは、居室及び居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分である、玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等について、点検・清掃等の維持を行い、これら点検等の結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うことをいう。

たとえば、定期清掃業者、警備業者、リフォーム工事業者等が、維持又は修繕の「いずれか一方のみ」を行う場合や、エレベーターの保守点検・修繕を行う事業者等が、賃貸住
宅の「部分のみ」について維持から修繕までを一貫して行う場合、入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕（維持・修繕業者への発注等を含む。）を行っていない場合は、賃貸住宅の維持保全には該当しない。

（6）サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項

・サブリース業者が行う維持保全の具体的な内容や設備毎に、オーナーとサブリース業者のどちらが、「それぞれの維持や修繕に要する費用を負担するか」について記載し、説明すること。

・特に、オーナーが費用を負担する事項について誤認しないよう、例えば、設備毎に費用負担者が変わる場合や、オーナー負担となる経年劣化や通常損耗の修繕費用など、どのような費用がオーナー負担になるかについて具体的に記載し、説明すること。

・また、修繕等の際に、サブリース業者が指定する業者が施工するといった条件を定める場合は、必ずその旨を記載し、説明すること。

（7）マスターリース契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項

・サブリース業者が行う維持保全の実施状況について、「賃貸人に報告する内容やその頻度」について記載し、説明すること。

（8）損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

・引渡日に物件を引き渡さない場合や家賃が支払われない場合等の「債務不履行や契約の解約の場合等の損害賠償額の予定又は違約金を定める場合」はその内容を記載し、説明すること。

（9）責任及び免責に関する事項

・天災等による損害等、サブリース業者が責任を負わないこととする場合は、その旨を記載し、説明すること。
・オーナーが賠償責任保険等への加入をすることや、その保険に対応する損害についてはサブリース業者が責任を負わないこととする場合は、その旨を記載し、説明すること。

（10）転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項

・反社会的勢力への転貸の禁止や、学生限定等の転貸の条件を定める場合は、その内容について記載し、説明すること。

（11）転借人に対する⑤の内容の周知に関する事項

・サブリース業者が転借人に対して周知を行う以下に掲げる維持保全の内容についてどのような方法（対面での説明、書類の郵送、メール送付等）で周知するかについて記載し、説明すること。

・サブリース業者が行う維持保全の具体的な内容（住戸や玄関、通路、階段等の共用部分の点検・清掃等、電気設備、水道設備、エレベーター、消防設備等の設備の点検・清掃等、点検等の結果を踏まえた必要な修繕等）、その実施回数や頻度

・サブリース業者が行う入居者からの苦情や問い合わせへの対応の具体的な内容（設備故障・水漏れ等のトラブル、騒音等の居住者トラブル等）、対応する時間、連絡先

（12）マスターリース契約の更新及び解除に関する事項

・オーナーとサブリース業者間における契約の更新の方法（両者の協議の上、更新することができる等）について記載し、説明すること。

・オーナー又はサブリース業者が、契約に定める義務に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、契約を解除することができる旨を記載し、説明すること。

・契約の解約の場合の定めを設ける場合は、その内容及び（8）について説明すること。

・契約の更新拒絶等に関する借地借家法の規定の概要については、（14）の内容を記載し、説明すること。

（13）マスターリース契約が終了した場合におけるサブリース業者の権利義務の承継に関する事項

・入居者の居住の安定を図るため、マスターリース契約が終了した場合、オーナーがサブリース業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設け、その旨を記載し、説明すること。
・特に、転貸人の地位を承継した場合に、「正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできない」こと、「サブリース業者の敷金返還債務を承継する」こと等についてオーナーが認識できるようにすること。

（14）借地借家法その他マスターリース契約に係る法令に関する事項の概要

a. 借地借家法第32条第１項（借賃増減請求権）について

・マスターリース契約を締結する場合、借地借家法第32条第１項（借賃増減請求権）が適用されるため、サブリース業者がオーナーに支払う家賃が、変更前の家賃額決定の要素とした事情等を総合的に考慮した上で、

①土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となったとき
②土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当となったとき
③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき

は、契約の条件にかかわらず、サブリース業者は家賃を相当な家賃に減額することを請求することができること、を記載し、説明すること。

および、空室の増加やサブリース業者の経営状況の悪化等が生じたとしても、上記①～③のいずれかの要件を充足しない限りは、同条に基づく減額請求はできないことを記載し、説明すること。

・特に、契約において、家賃改定日が定められている場合や、一定期間サブリース業者から家賃の減額はできないものとする、○年間は家賃の減額をできないものとする、オーナーとサブリース業者が合意の上家賃を改定する等の内容が契約に盛り込まれていた場合であっても、借地借家法第32条第1項に基づき、サブリース業者からの家賃の減額請求はできることを記載して説明する。

オーナーが、これらの規定により、サブリース業者からの家賃減額はなされないと誤認しないようにすること。

・さらに、借地借家法に基づき、サブリース業者は減額請求をすることができるが、オーナーは必ずその請求を受け入れなければならないわけでなく、オーナーとサブリース業者との間で、変更前の家賃決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当家賃額が決定されることを記載し、説明すること。

なお、家賃改定額について合意に至らない場合は、最終的には訴訟によることとなる。（※）

※
借地借家法に基づく家賃減額請求権の行使が認められた平成 15 年 10 月 23 日の最高裁判決においては、「家賃減額請求の当否や相当家賃額を判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が家賃額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり、特に本件契約においては、上記の家賃保証特約の存在や保証家賃額が決定された事情をも考慮すべきである。」とされ、その後の差戻審において、「被控訴人が本件の事業を行うに当たって考慮した予想収支、それに基づく建築資金の返済計画をできるだけ損なわないよう配慮して相当家賃額を決定しなければならないというべきである。」と判断された。

b. 借地借家法第28条（更新拒絶等の要件）について

・普通借家契約としてマスターリース契約を締結する場合、借地借家法第28条（更新拒絶等の要件）が適用されるため、オーナーから更新を拒絶する場合には、

①オーナー及びサブリース業者（転借人（入居者）を含む）が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況及び建物の現況並びにオーナーが建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えにサブリース業者（転借人（入居者）を含む）に対して財産上の給付をする
旨の申出をした場合におけるその申出

を考慮して、「正当の事由」があると認められる場合でなければすることができない旨を記載し、説明すること。

・特に、契約において、オーナーとサブリース業者の協議の上、更新することができる等の更新の方法について定められている場合に、オーナーが、自分が更新に同意しなければ、サブリース業者が更新の意思を示していても、契約を更新しないことができると誤認しないようにすること。

上記、①②③ の「正当事由」がないと、オーナーはサブリース業者との更新を拒絶することができない。

c. 借地借家法第38条（定期建物賃貸借）について

・定期借家契約としてマスターリース契約を締結する場合、家賃は減額できないとの特約を定めることにより、借地借家法第32条の適用はなく、サブリース業者から家賃の減額請求はできないことを記載し、説明すること。

・定期借家契約としてマスターリース契約を締結する場合、契約期間の満了により、契約を終了することとできることを記載し、説明すること。

・定期借家契約としてマスターリース契約を締結する場合、オーナーからの途中解約は、原則としてできないことを記載し、説明すること。

不動産オーナーや投資家の注意点（重要事項説明書）

不動産オーナー・投資家の注意点（重要事項説明書）

オーナー側は、マスターリース契約での誤解やトラブルを回避しなければなりません。

そのためには、契約前の重要事項説明・書面が「サブリース新法に則っているものかどうか」を見極める必要があります。

その中でも特に重要なポイントは、必ずおさえておきましょう。

家賃の減額については、下記の記載があるかをチェックしましょう。

• オーナーに支払う家賃が「減額される場合がある」
• サブリース業者が「減額請求を行うことができる」
• どのような場合に減額請求ができるのか
• 「オーナーは必ずその請求を受け入れなくてはならないわけではない」

また、サブリース業者とのマスターリース契約の更新拒絶については、オーナー側に「正当事由」がないとすることができません。

オーナーが更新に同意しなければ、サブリース業者が更新の意思を示していても、契約を更新しないことができると誤認しないようにしてください。

なお、契約期間中に（１）～（１４）に掲げる事項に変更があった場合には、少なくとも変更のあった事項について、サブリース業者はオーナーに対して書面の交付等を行った上で説明することとなっています。

サブリース新法「重要事項説明書」を解説（オーナー向け）

2022.2.1

※不動産オーナーがサブリース新法の「重要事項説明」を理解するときには、まずはこのコンテンツを見てください。総合的にまとめたコンテンツとなっています。...