サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）の第28条では、いわゆる「誇大広告等の禁止」が規定されました。

第28条（誇大広告等の禁止）

特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

このコンテンツでは、「誇大広告の具体例」などを国土交通省の資料をもとに解説しています。

不動産投資家や物件オーナーは、サブリース新法が「誇大広告の禁止」を規定していることについてその趣旨を十分に理解しましょう。

誇大広告の誤認に注意し、安心して賃貸住宅経営ができるように、サブリース新法のポイントを学んでいきましょう。

「誇大広告」の具体例とは？

サブリース会社等が実際に行なう「誇大広告」には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。

サブリース新法のガイドラインでは、「著しく事実に相違する表示又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示に該当すると考えられる場合」を例示しています。

「誇大広告」にあたる可能性のある表示（条件による）

• 30年家賃保証！
• 安心の30年間一括借り上げ
• 原状回復費用・修繕費用 ゼロ
• オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！
• 24時間 入居者対応
• いつでも自由に契約解除できます

不動産オーナーや投資家が「誤認する可能性のある表示」をすることは、サブリース新法の第28条で「誇大広告等」として禁止されています。

「誤認する可能性のある表示」の具体例について、詳細を見ていきましょう。

誇大広告の事例（1）「サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額・支払期日・支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項」

（国土交通省の資料より）

契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づき、サブリース業者からの減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示しない。

契約の期間、家賃収入が保証されているかのように誤解されるような表示をしている。

「○年家賃保証！」

「支払い家賃は契約期間内確実に保証！一切収入が下がりません！」

「○年家賃保証」という記載に隣接する箇所に、定期的な見直しがあること等のリスク情報について表示せず、離れた箇所に表示している。

収支シミュレーション通りの収入を得られるわけではない、ということを表示しない。

収支シミュレーションの前提となる仮定（稼働率、家賃変動等）を表示せず、〇年間の賃貸経営の収支シミュレーションを表示している。

実際は、記載された期間より短い期間ごとに家賃の見直しがある。

実際は記載の期間より短い期間で家賃の改定があるにもかかわらず、オーナーの声として「〇年間家賃収入が保証される」ような経験談を表示している。

広告に記載された利回りが、実際の利回りを大きく上回っている表示。

利回りを表示する際に、表面利回りか実質利回りかが明確にされていない。

表面利回りの場合に、その旨及び諸経費を考慮する必要がある旨を表示していない。

根拠を示さず、「ローン返済期間は実質負担０」といった表示をしている。

根拠のない算出基準で算出した家賃をもとに、「周辺相場よりも当社は高く借り上げます」と表示している。

「一般的な賃貸経営は２年毎の更新や空室リスクがあるが、サブリースなら不動産会社が家賃保証するので安定した家賃収入を得られます。」といった、サブリース契約のメリットのみを表示している。

誇大広告の事例（2）「賃貸住宅の維持保全の実施方法」

（国土交通省の資料より）

実際にはサブリース業者が実施しない維持保全の業務を、実施するかのような表示をしている。

実際は休日や深夜は受付業務のみ、又は全く対応されないにもかかわらず、「弊社では入居者専用フリーダイヤルコールセンターを設け、入居者様に万が一のトラブルも 24時間対応しスピーディーに解決します」といった表示をしている。

誇大広告の事例（3）「賃貸住宅の維持保全の費用の分担に関する事項」

（国土交通省の資料より）

実際には毎月オーナーから一定の費用を徴収して原状回復費用に当てているにも関わらず、「原状回復費負担なし」といった表示をしている。

実際には、大規模修繕など一部の修繕費はオーナーが負担するにも関わらず、「修繕費負担なし」といった表示をしている。

修繕費の大半がオーナー負担にもかかわらず、「オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！」といった表示をし、オーナー負担の表示がない。

維持保全の費用について、一定の上限額を超えるとオーナー負担になるにもかかわらず、「維持保全費用ゼロ」といった表示をしている。

維持保全の費用について、実際には、他社でより低い利率の例があるにもかかわらず「月々の家賃総額のわずか○％という業界随一のお得なシステムです」といった表示をしている。

実際には客観的な根拠がないにもかかわらず、「維持保全の費用は他社の半分程度で済みます」といった表示をしている。

月額費用がかかるにもかかわらず、「当社で建築、サブリース契約を結ばれた場合、全ての住戸に家具家電を設置！入居者の負担が減るので空室リスクを減らせます！」と表示し、月額費用の表示がない。

誇大広告の事例（4）「マスターリース契約の解除に関する事項

（国土交通省の資料より）

契約期間中であっても業者から解約することが可能であるにも関わらずその旨を記載せずに、「30 年一括借り上げ」「契約期間中、借り上げ続けます」「建物がある限り借り続けます」といった表示をしている。

実際には借地借家法が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「いつでも自由に解約できます」と表示している。

実際には、契約を解除する場合は、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらずその旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示している。

まとめ（オーナー・不動産投資家の注意点）

サブリース業者等による「誇大広告の事例」について、物件所有者（オーナー）・不動産投資家の側もよく確認しておきましょう。

誇大広告や虚偽広告から自分の身を守るための知識をたくわえることが重要です。

サブリース新法の「誇大広告の禁止」について解説します（不動産投資家・オーナー向け）

2021.7.8

サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、「誇大広告等の禁止」が規定されました。 サブリースに関わる不動産オーナーが注意するポイントをわかりやすく解説しています。...

• 誇大広告等をしてはならない事項
• マスターリース契約の長所のみを強調して短所が目立ちにくい表示

「強調表示」・「打消し表示」とは？（サブリース新法）

消費者庁が示している留意点も参照すること

消費者庁の「打消し表示に関する表示方法及び表示内容に関する留意点」 も参照し、適切な運用に注意が必要です。

賃貸住宅管理業法 第28条【誇大広告等の禁止】

 

特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

「著しく事実に相違する表示」について解説

「誇大広告等の禁止」について、総合的に解説したコンテンツは、下記をご覧ください。

サブリース新法の「誇大広告の禁止」について解説します（不動産投資家・オーナー向け）

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【関連コンテンツ】

誇大広告等をしてはならない事項

賃貸の条件等について（誇大広告等をしてはならない事項） 

「賃貸の条件等」の広告表示に注意する

賃貸住宅の維持保全の実施方法（誇大広告等をしてはならない事項）

物件の「維持保全」の広告表示に注意する

賃貸住宅の維持保全の実施方法についても、誇大広告等をしてはならない事項に含まれています。（虚偽広告）

具体的には、以下の項目です。

サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全

• 内容
• 頻度
• 実施期間など 

賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担（誇大広告をしてはならない事項）

前項の「賃貸住宅の維持保全」にかかる費用の負担についても、留意点が示されています。

• 費用を負担する者
• サブリース業者とオーナーの費用の「負担割合」 

建物の維持保全の費用について、「だれが負担するのか」を明確にする必要があります。

サブリース業者とオーナーの両者が負担する場合は、それぞれの「負担割合」を明確にしなければなりません。

マスターリース契約の解除（誇大広告等をしてはならない事項） 

「マスターリース解除」の広告表示に注意する

オーナーとサブリース業者が締結するマスターリース契約の「解除」に関する表示にも注意が必要です。

• 契約期間
• 契約の更新時期
• 借地借家法第28条に基づく更新拒絶等の要件 

• 当該期間中であっても、業者から解約をする可能性があること
• オーナーからの中途解約条項がある場合であっても、オーナー側には正当事由が必要になること
  （オーナーから解約する場合には、借地借家法 第28条に基づき、正当な事由があると認められる場合でなければ 解約することができないこと）

サブリース業者は、上記を表示しなければなりません。

また、オーナーが「マスターリース契約の更新を拒絶する」場合には、借地借家法 第28条が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「オーナーから自由に更新を拒絶できると誤解させるような表示」をしていないことにも注意が必要です。

まとめ（オーナー・不動産投資家の注意点）

サブリース業者等が「誇大広告等をしてはならない事項」について、物件所有者（オーナー）・不動産投資家の側もよく確認しておきましょう。

誇大広告や虚偽広告から自分の身を守るための知識をたくわえることが重要です。

サブリース新法の「誇大広告の禁止」について解説します（不動産投資家・オーナー向け）

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「誇大広告等」とは？

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サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、いわゆる「誇大広告等の禁止」が規定されました。

第28条（誇大広告等の禁止）

特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

この「誇大広告等の禁止」は、サブリース新法で主な規制の対象となっています。

不動産投資家や物件オーナーは、サブリース新法が「誇大広告の禁止」を規定していることについてその趣旨を十分に理解することが重要です。

「誇大広告等」とは？

「誇大広告等」に該当するものとは？

実際より優良であると見せかけて相手を誤認させる「誇大広告」のほか、 虚偽の表示により相手を欺く「虚偽広告」について適用されます。

広告の媒体（例）

• 新聞の折込チラシ
• 配布用のチラシ
• 新聞
• 雑誌
• テレビ
• ラジオ
• インターネットのホームページ等

広告の媒体については例として上記が挙げられますが、種類を問わない、としています。

また、「営業所等が作成する配布用のチラシや インターネットのホームページ等」についても、業者側に確認するように言及しています。

オーナー側は、サブリース業者等のチラシやホームページの内容に注意が必要です。

「誇大広告等」に該当しないかどうか、適切な表示がなされているかについて、十分に確認を行うことが重要です。

「誇大広告の禁止」の趣旨とは？

サブリース新法における「誇大広告の禁止」の趣旨をまとめると、次のようになります。

サブリース業者等（サブリース業者又は勧誘者）が、

・マスターリース契約に基づいてサブリース業者が支払うべき家賃
・賃貸住宅の維持保全の実施方法
・マスターリース契約の解除に関する事項等

について、

・著しく事実に相違する表示
・実際のものよりも著しく優良あるいは有利であるような表示

を行うことを禁止しています。

「誇大広告等の禁止」が規定された背景とは？

様々なトラブルが背景に

サブリース業者とのマスターリース契約の締結を促す広告を行う際に、オーナーにサブリース方式での賃貸経営に係る潜在的なリスクを十分に説明がなされていないケースがあります。

そのため、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しているのです。

このような状況を受けて、サブリース新法では、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結について広告を打ち出す際の禁止事項が規定されました。

「誇大広告等の禁止」がされないと・・・

サブリース業者や勧誘者が行うマスターリース契約の締結を促す広告では、オーナ ー側が賃貸事業の経験・専門知識が乏しいこともあります。

そこに付け込んで、サブリース業者が広告でメリットのみを強調することもあり得ます。

たとえば、オーナーに支払うべき家賃やマスターリース契約の解除の条件等を明らかにしないなど、「賃貸事業のリスクを小さく見せる表示等」を行うことがあります。

この場合、オーナーとなろうとする者は、広告の内容の真偽を判断することは困難です。

契約の内容等を誤認したままマスターリース契約を締結すれば、オーナーが甚大な損害を被ることとなってしまいます。

誇大広告の禁止は、このようなトラブル防止の観点から制定されています。

 

「誇大広告等の禁止」を総合的に解説したコンテンツは、下記をご覧ください。

サブリース新法の「誇大広告の禁止」について解説します（不動産投資家・オーナー向け）

2021.7.8

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サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）の第28条では、いわゆる「誇大広告等の禁止」が規定されました。

第28条（誇大広告等の禁止）

特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

最近は、物件の一括借上げ（マスターリース）や家賃保証等の契約に関するトラブルが多発しています。

そのため、マスターリース契約（サブリース方式）の広告について法律で規定することになったのです。

このコンテンツでは、どういったものが「誇大広告等」に該当するのか、「誇大広告の具体例」などを国土交通省の資料をもとに解説しています。

不動産投資家や物件オーナーは、サブリース新法が「誇大広告の禁止」を規定していることについてその趣旨を十分に理解しましょう。

安心して賃貸住宅経営ができるように、サブリース新法のポイントを学んでいきましょう。

なぜ「誇大広告の禁止」が規定されたのか？

近年、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しています。

サブリース業者とのマスターリース契約の締結を促す広告を行う際に、オーナーとなろうとする者にサブリース方式での賃貸経営に係る潜在的なリスクを十分に説明がなされていないケースがあるのです。

そのため、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結について広告を打ち出す際の禁止事項が規定されました。

サブリース業者がメリットのみを強調したり、賃貸事業のリスクを小さく見せる表示等を行ったりした場合、オーナーとなろうとする者は、広告の内容の真偽を判断することは困難となります。

契約の内容等を誤認したままマスターリース契約を締結すれば、甚大な損害を被ることとなってしまいます。

そのようなことがないよう、「誇大広告の禁止」が規定されたのです。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

「誇大広告等」とは？

2022.5.11

    サブリース新法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）では、いわゆる「誇大広告等の禁止」が規定されました。   第28条（誇大広告等の禁止） 特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の…...

「誇大広告等」とはどんなものを指すのか？

サブリース新法の第28条で規定されている「誇大広告等」にはどのようなものが該当するのでしょうか。

実際より優良であると見せかけて相手を誤認させる「誇大広告」のほか、虚偽の表示により相手を欺く「虚偽広告」についても適用されます。

誇大広告・・・実際より優良であると見せかけて相手を誤認させるもの
虚偽広告・・・虚偽の表示により相手を欺くもの

また、広告の媒体については、種類は問いません。

例として下記があげられています。

• 新聞の折り込みチラシ
• 配布用のチラシ
• 新聞
• 雑誌
• テレビ
• ラジオ
• インターネットのホームページ 等

特にサブリース業者の営業所等での配布用チラシや、インターネットのホームページなどは適切な表示ができているかどうか、オーナー側もよく確認を行うことが重要です。

詳細は、下記のコンテンツで解説しています。

「誇大広告等」とは？

2022.5.11

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「誇大広告等をしてはならない事項」とは？

マスターリース契約の条件について広告は、広告に記載されている内容が「事実より優位である」と誤認するような表示になっていないか、オーナー側には注意が必要です。

サブリース新法・規則で規定する下記の事項について、表示方法に問題がないかを改めて確認しましょう。

① サブリース業者がオーナーに支払うべき家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項

② 賃貸住宅の維持保全の実施方法

③ 賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項

④ マスターリース契約の解除に関する事項

広告に記載する表示内容や留意点の詳細については、下記のコンテンツで解説しています。

「誇大広告等をしてはならない事項」とは？

2022.5.16

不動産オーナーや投資家は、サブリース業者等の広告が「誇大広告等をしてはならない事項」に違反していないか、注意する必要があります。そのポイントを解説しています。...

「広告の表示に関する留意事項」とは何か？

広告の表示では、「マスターリース契約の長所に係る表示のみを強調」「短所に係る表示が目立ちにくい
表示を行っていないか」についても留意が必要です。

広告の表示に関する主な留意事項を確認しておきましょう。

• 実際に目にする状況において適切と考えられる文字の大きさで表示されているか。

• 強調表示の近くの「打消し表示」が小さな文字で表示されていないか。

• 強調表示から離れた場所のため打消し表示に気づかない・認識できないような表示となっていないか。

• 打消し表示の文字と背景との区別がつきにくい表示となっていないか。

また、広告の媒体に応じてた留意点も確認しておきましょう。

• 紙面広告
• Web 広告（PC・スマートフォン）
• 動画広告

また、「体験談」も違反となる可能性があるため注意が必要です。

賃貸住宅経営は、物件の立地や間取、築年数等の個別の条件が収益に大きな影響を与えます。

「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません」といった打消し表示が明瞭に記載されていたとしても、問題のある表示となるおそれがあります。

広告の表示の留意事項については、下記のコンテンツでくわしく解説しています。

「広告の表示に関する留意事項」とは？

2022.5.17

サブリース新法の「広告の表示に関する留意事項」について解説しています。 不動産オーナーや投資家が、誇大広告や虚偽広告の表示についての理解を深めることが重要です。...

「誇大広告」の具体例とは？

サブリース会社等が実際に行なう「誇大広告」には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。

サブリース新法のガイドラインでは、「著しく事実に相違する表示又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示に該当すると考えられる場合」を例示しています。

「誇大広告」にあたる可能性のある表示（条件による）

・24時間入居者対応
・オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！
・原状回復費用修繕費用 ゼロ
・安心の30年間一括借り上げ
・いつでも自由に契約解除できます

誇大広告の具体的な事例については、下記のコンテンツで解説しています。

「誇大広告」の具体例を解説します

2022.5.18

サブリース新法で禁止された「誇大広告等」の具体例について、不動産オーナーや投資家が注意するポイントを解説しています。 （賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）...