建築中のアパートの写真画像

 

2020年から、民法サブリースに関する法律の改正や新型コロナウイルス禍により、銀行(金融機関)の不動産融資にも影響が及んでいます。

不動産オーナーやこれから不動産投資を検討している人は、法律の内容をよく理解しつつ金融機関の動向にも注目していく必要があります。

このコンテンツでは、新法や不動産融資の状況についての情報をお伝えしています。

 

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民法改正後はアパートローンが厳しく

民法を示す写真画像

法定相続人の連帯保証がなくなる傾向に

 

民法改正による影響
  • 法定相続人の「連帯保証」をなくす(原則)
  • 賃貸事業の審査に影響す

 

2020年4月に施行の改正民法を受け、大手銀行は融資の条件としてきた「個人保証」を見直しているようです。(日本経済新聞

個人が賃貸住宅を建てる際に利用するアパートローンで、法定相続人の連帯保証を原則なくす方針。

これは、債務者がローン返済に行き詰まると、保証人の生活への影響が大きいという問題があったことによります。

 

たとえば、これまでは高齢のオーナーがアパート建設などの融資を受ける際には、法定相続人である息子などが連帯保証をするのが通例でした。

民法改正後は、個人が事業用の融資の保証人になろうとする場合、原則として「公証人」に引き受けの意思を示す必要があります。

 

 

公証役場での手続き
  1.  保証人になる本人が公証役場に行く(代理人に依頼できない)
  2.  保証意思確認の手続(保証意思宣明公正証書の作成の嘱託)を行う
  3. 公証人から,「保証意思を有しているのか」を確認される
  4. 所要の手続を経て,保証意思が確認された場合には,公正証書(保証意思宣明公正証書)が作成される
    ※注意点 : この手続きで作成する「保証意思宣明公正証書」は,保証契約締結の日前1か月以内に作成されている必要があります。

 

上記のような保証人の設定手続きが煩雑になるため、大手の銀行はアパートローンで法定相続人からの保証を取らない方針です。

一部の地方銀行も追随する可能性が高いと言われています。

 

これまで銀行は、高齢者が事業を行う場合に本人が亡くなったときに備えて子どもなどの法定相続人に債務を引き継ぐことを融資条件としていました。

今後は法定相続人などの「個人保証」がなくなる分、地方銀行を含めて一部の融資では審査が厳しくなったり、融資時の金利が高くなったりする可能性があります。

これからの不動産経営は、資金調達がますます厳しくなると言えるでしょう。

 

(参考)
保証のルールが変わります(法務省)

 

 

 

 

銀行の審査が厳格化されている

融資のイメージ写真画像

アパートローンの審査は厳しくなっている

 

 

2020年6月ごろは、金融機関のアパートローンの退潮が鮮明になりました。

貸出残高が減少し、金利の低下もその追い打ちをかけました。

 

きっかけは、2018年のスルガ銀行の不正が表面化したことによる「銀行のアパートローン審査の厳格化」です。

その後、2019年にはレオパレスの建築不備の問題が続出したことにより、銀行側の危機感が高まりました。

特に、物件所有者(オーナー)から一括で借り上げる「サブリース業者」の存在が影響しています。

 

様々な要因で入居率が悪化

サブリース業者がオーナーへの家賃を減額

オーナーの銀行返済が厳しくなる

 

サブリース新法による銀行融資の影響について

契約:シニア夫婦:写真画像

賃貸業者に様々な義務が課せられた

 

2020年12月、サブリースに関する法律の一部が施行されました。(正式名称:「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」)

この法律は、サブリース業者に不当な勧誘を禁止し、重要な事項について書面で説明することを義務づけています。

 

サブリースを採用している賃貸物件であっても金融機関の融資が厳しくなる可能性があります。

新法に則って必要な説明や書面の交付がなされているかといったことが重視され、不備があれば融資がおりないことも出てくると思われます。

 

また、賃貸住宅管理業については、200戸以上の賃貸物件を管理している業者の「登録」も義務付けられます。(2021年6月施行予定)

 

銀行は賃貸物件の融資にあたって、サブリースや賃貸管理をする業者について厳格に調査をするでしょう。

物件オーナーは、既に融資を受けている賃貸住宅にも注意が必要です。

金融機関から、サブリース契約の内容や管理業者の登録状況について確認される可能性もあります。

その内容によっては、融資内容の変更や見直しに発展することも視野に入れておいた方が良いかもしれません。

 

※サブリース業者に対する規制・内容については、下記のサイトの解説を参考にしてください。

サブリース新法の解説(オーナー・不動産投資家向け)

 

新型コロナ禍で不動産融資が伸びつつある

2020年の後半からはコロナ禍により、銀行の不動産業向け融資が加速し始めています。(日本経済新聞

主に手元資金の確保を急ぐ不動産事業者向けのようです。

 

ただし、賃料の低下が続くと資金不足に陥る事業者が急増する可能性も。

日銀の試算によると、賃料による売上高が25%下がると短期資金が不足する事業者は足元の2倍に急増し、全体の1割弱に達するとしています。

 

また、在宅勤務の拡大といった環境の変化により、大都市での不動産向け融資のリスクも懸念されています。

これらの状況が個人やアパートローンの融資にも影響するかもしれないため、不動産オーナー・投資家はその状況を注視していくことが重要になりそうです。

 

 

 

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